Durante casi setenta años, el mercado de alquiler dominicano funcionó bajo un marco legal diseñado para otra época. El Decreto 4807 de 1959, complementado por leyes de los años cincuenta y ochenta, regía las relaciones entre propietarios e inquilinos con reglas pensadas para un país que ya no existe, sin respuesta para los contratos digitales, el alquiler de corto plazo ni los conflictos de un mercado inmobiliario moderno y globalizado. En agosto de 2025 eso cambió de raíz. La entrada en vigor de la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios marcó la mayor modernización del sector en siete décadas, y sus efectos redefinen hoy la ecuación de rentabilidad para todo inversionista que considere la renta a largo plazo como estrategia patrimonial.

El fin de una era: qué deroga la Ley 85-25

Promulgada el 15 de agosto de 2025, la Ley 85-25 derogó de un solo trazo el Decreto 4807 de 1959, la Ley 4314 de 1955 y la Ley 17-88. Con ello desapareció el sistema que obligaba, por ejemplo, a depositar los alquileres en el Banco Agrícola cuando surgía un conflicto, un mecanismo que generaba procesos lentos, inciertos y frecuentemente favorables a la parte morosa. El nuevo marco unifica y actualiza toda la materia de arrendamientos en un solo cuerpo legal coherente, aplicable a inmuebles destinados a vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro.

La reforma no fue un ajuste cosmético. Su propósito declarado es regular con claridad las relaciones, condiciones y obligaciones jurídicas derivadas del alquiler, dotando por primera vez de seguridad jurídica tanto al propietario como al inquilino. Para el inversionista extranjero acostumbrado a marcos regulatorios previsibles en su país de origen, este es un avance de enorme peso a la hora de decidir dónde colocar su capital.

Depósitos de garantía: reglas claras por fin

Uno de los cambios más relevantes para el propietario es el tratamiento del depósito de garantía. La Ley 85-25 establece que, para propiedades residenciales, el depósito o garantía que el arrendador puede exigir no podrá exceder el equivalente a dos meses de renta. Ese dinero, además, puede ser colocado en instituciones bancarias donde genere intereses en favor del inquilino.

Qué significa esto para el inversionista

A primera vista, un límite al depósito podría parecer una restricción. En la práctica, aporta previsibilidad y reduce la fricción en la firma de contratos, ampliando la base de inquilinos solventes dispuestos a comprometerse. Un mercado con reglas claras sobre depósitos es un mercado más líquido, en el que el propietario encuentra arrendatarios con mayor rapidez y menos disputas. La transparencia, lejos de perjudicar al dueño, protege el flujo de caja al minimizar los periodos de vacancia y los litigios costosos.

Desahucios: un proceso más justo y más rápido

El talón de Aquiles del sistema anterior era el desahucio. Recuperar un inmueble ante el impago podía convertirse en una odisea de meses o años, un riesgo que empujaba a muchos propietarios hacia el alquiler de corto plazo pese a su mayor carga operativa. La Ley 85-25 aborda este punto directamente: establece un proceso de desahucio más justo y expedito, que debe realizarse exclusivamente mediante orden judicial, con plazos y procedimientos definidos.

El equilibrio es deliberado. Por un lado, se protege al inquilino de desalojos arbitrarios exigiendo siempre la vía judicial. Por otro, se dota al propietario de un camino más ágil y predecible para hacer valer su derecho cuando el incumplimiento es real. Para el inversionista, la reducción del riesgo de recuperación del activo es quizá el beneficio más tangible de toda la reforma, porque ataca directamente el mayor temor de quien alquila a largo plazo.

Contratos formales y adaptación al mundo digital

La nueva ley también obliga a la formalización de los contratos y reconoce por primera vez los contratos digitales y las modalidades de alquiler de corto plazo. Esta actualización sincroniza el marco dominicano con la realidad de un mercado donde buena parte de la demanda proviene de expatriados, profesionales remotos y nómadas digitales que gestionan su relocalización íntegramente en línea. Un contrato formal, con firma reconocida y cláusulas claras sobre incrementos de renta, es hoy la base de una relación de arrendamiento sólida y ejecutable.

Por qué el alquiler a largo plazo merece una segunda mirada

En un país donde el alquiler vacacional de corto plazo ha dominado el discurso inversor, la modernización legal invita a reconsiderar la renta a largo plazo como estrategia complementaria o principal. Con un rendimiento bruto promedio nacional del 8.53% en el primer trimestre de 2026, el mercado dominicano ofrece retornos atractivos también en la modalidad tradicional, y lo hace con ventajas que el corto plazo no puede igualar.

Estabilidad frente a volatilidad

El alquiler de corto plazo genera ingresos potencialmente más altos, pero también más volátiles: depende de la ocupación temporada a temporada, exige rotación constante de huéspedes, limpieza, gestión de reservas y comisiones de plataforma. El alquiler a largo plazo, en cambio, ofrece un flujo de caja estable y predecible, con un solo inquilino, costos operativos menores y una carga de gestión sensiblemente inferior. Para el inversionista que prioriza la tranquilidad y la previsibilidad, especialmente quien opera a distancia, esta modalidad es, con la nueva seguridad jurídica de la Ley 85-25, más atractiva que nunca.

Una demanda que crece

La demanda de alquiler a largo plazo en zonas como Punta Cana, Santo Domingo y la costa este se ha robustecido con la llegada de profesionales del turismo, ejecutivos de proyectos de construcción, personal de resorts y una creciente comunidad de trabajadores remotos internacionales. Este segmento busca contratos de doce meses o más, paga en dólares o su equivalente y valora inmuebles bien ubicados y gestionados. Es exactamente el perfil de inquilino que la nueva ley busca proteger y formalizar.

Conclusión: seguridad jurídica como activo de inversión

La Ley 85-25 no es solo una actualización legal; es una señal de madurez institucional que beneficia directamente al inversionista inmobiliario. Al clarificar los depósitos, agilizar los desahucios, formalizar los contratos y reconocer la realidad digital del mercado, la reforma reduce el riesgo estructural de alquilar a largo plazo en República Dominicana. Para quien construye un patrimonio de renta pensado en estabilidad y horizonte largo, el marco de 2026 ofrece por fin las reglas claras que el mercado necesitaba. Antes de firmar cualquier contrato, conviene asesorarse con un abogado inmobiliario que domine la nueva legislación y estructure el arrendamiento para proteger tanto la propiedad como el flujo de ingresos.

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