Una parte importante de las compras en Cap Cana y Punta Cana se hace en planos. El comprador firma un contrato de promesa de venta, paga un calendario de cuotas durante la construcción y recibe el título definitivo solo cuando la unidad se entrega y se completa la transferencia. Entre la firma y la entrega pueden pasar dos o tres años, y en ese tiempo cambian los planes: un traslado, una oportunidad mejor, una decisión familiar o, simplemente, el deseo de materializar la valorización. Es entonces cuando aparece una pregunta frecuente entre inversionistas internacionales: ¿se puede revender una unidad que todavía no está terminada? En la práctica, la respuesta pasa por la figura de la cesión de contrato, y conviene entender bien cómo funciona antes de comprar, no solo antes de vender.

Qué se vende realmente cuando la unidad no está terminada

Mientras el proyecto está en construcción, el comprador en planos normalmente no es todavía propietario registrado del inmueble. Lo que tiene es un conjunto de derechos y obligaciones derivados de su contrato con el promotor: el derecho a que se le entregue una unidad determinada a un precio pactado y la obligación de completar los pagos. Por eso, en una reventa antes de la entrega no se transfiere un título de propiedad, sino la posición contractual del comprador original. Esa operación se conoce como cesión de contrato o cesión de derechos.

La propia Dirección General de Impuestos Internos (DGII) recuerda en su guía sobre transferencia y descargo de inmuebles que no procede el descargo de un inmueble en virtud de un contrato de promesa de venta. Dicho de otro modo, la promesa no es, por sí misma, el instrumento que transfiere la propiedad ante el registro; la transferencia formal llegará después, con el contrato de venta definitivo y el pago de los impuestos correspondientes.

El marco legal de la cesión

El Código Civil dominicano regula la cesión de créditos y derechos en sus artículos 1689 y siguientes. Entre las partes, la cesión se perfecciona por el acuerdo entre quien cede y quien adquiere. Frente a terceros, el artículo 1690 exige que la cesión se notifique al deudor o que este la acepte en un acto auténtico. En una compra en planos, el deudor de la obligación de entregar la unidad es el promotor, por lo que su conocimiento y, en la práctica, su aceptación expresa son esenciales.

Además de la ley, rige lo que diga el contrato. La mayoría de los contratos de promesa de venta de proyectos turísticos y residenciales incluyen cláusulas específicas sobre cesión. Algunas la prohíben hasta que se haya pagado un porcentaje del precio; otras exigen el consentimiento previo y por escrito del promotor; muchas fijan un cargo administrativo por cada cesión; y algunas reservan al promotor un derecho preferente a recomprar la unidad. Estos términos varían de un proyecto a otro, por lo que no existe una regla general sobre plazos o costos: hay que leer el contrato concreto.

Cuando el proyecto está en fideicomiso

Si el proyecto se desarrolla mediante un fideicomiso inmobiliario conforme a la Ley 189-11, la posición del comprador suele documentarse como la de un beneficiario o adquirente frente al fideicomiso. En ese caso, la cesión debe seguir el procedimiento previsto en el acto constitutivo del fideicomiso y contar con la intervención de la fiduciaria. Para el nuevo comprador esto puede ser una ventaja, porque los fondos y el inmueble están separados del patrimonio del promotor, pero exige verificar la documentación con la entidad fiduciaria.

Los puntos críticos de una cesión bien hecha

El primer punto es la autorización del promotor. Una cesión sin su aceptación expone al nuevo comprador a que el promotor no le reconozca como titular de la unidad. El documento ideal es un acuerdo tripartito firmado por el cedente, el cesionario y el promotor, con firmas legalizadas por notario.

El segundo es el estado de cuenta. Antes de firmar, el comprador que entra en la operación debe obtener del promotor una certificación de los pagos realizados, el saldo pendiente, el calendario restante y la ausencia de penalidades o mora. Lo que se paga al cedente suele ser la suma ya abonada al promotor más una prima, si la hay; el saldo se sigue pagando al promotor.

El tercero es la debida diligencia del proyecto. El cesionario hereda la situación del proyecto tal como esté: avance de obra, permisos, titularidad del terreno, posibles retrasos y, en el caso de proyectos turísticos, la clasificación bajo CONFOTUR. Con la entrada en vigor de la Ley 30-26 y su reglamento aún en consulta pública hasta el 11 de noviembre de 2026, es especialmente importante confirmar qué beneficios fiscales aplican al proyecto y si se transmiten al nuevo adquirente.

El cuarto es el origen de fondos. Como en cualquier operación inmobiliaria, los pagos deben canalizarse a través del sistema financiero y documentarse conforme a la normativa de prevención de lavado de activos. Pagos en efectivo o a cuentas no verificadas son una señal de alerta para ambas partes.

El efecto fiscal: lo que se sabe y lo que conviene confirmar

El Código Tributario dominicano, Ley 11-92, grava la ganancia de capital obtenida en la enajenación de bienes y derechos situados en el país. La ganancia se calcula, en términos generales, como la diferencia entre el valor de enajenación y el costo fiscal, que puede ajustarse por inflación con los multiplicadores que publica la DGII, y se integra a la renta gravable del contribuyente. Las personas físicas tributan según la escala progresiva del Impuesto sobre la Renta, cuyo tramo máximo es del 25 %, y las sociedades a la tasa del 27 %.

Lo que la normativa pública no detalla de forma específica es el tratamiento exacto de la cesión de una promesa de venta de un inmueble en construcción, en particular cómo se determina el costo fiscal y en qué momento se declara la operación. Por ello, nuestra recomendación es no asumir un tratamiento fiscal concreto y obtener, antes de cerrar, la opinión de un abogado tributarista dominicano o, en operaciones relevantes, una consulta formal a la DGII. Para el nuevo comprador, conviene además recordar que el impuesto de transferencia inmobiliaria del 3 % se liquida al momento de la transferencia definitiva del título, salvo exenciones aplicables.

Lo que el comprador en planos debería negociar desde el principio

La mejor cesión es la que se prevé al comprar. Si existe la posibilidad de que necesite revender antes de la entrega, conviene revisar y, en lo posible, negociar desde la firma del contrato inicial la cláusula de cesión: a partir de qué porcentaje de pago se permite, si el promotor puede negarse sin causa, cuál es el cargo administrativo y si existe derecho preferente de recompra. También es útil acordar que el promotor emita, a solicitud del comprador, certificaciones de estado de cuenta en un plazo razonable.

Desde el punto de vista del mercado, la reventa en planos es más fluida en proyectos con buena ubicación, promotor de trayectoria comprobada y obra avanzando según el calendario. En comunidades como Cap Cana o Puntacana Resort & Club, la escasez de producto comparable puede jugar a favor del vendedor; en zonas con mucha oferta nueva, la competencia con las propias unidades del promotor puede limitar la prima que se obtiene.

Conclusión

La cesión de contrato es una herramienta legítima y útil para el inversionista en planos, pero no es un trámite automático. Depende del contrato, de la aceptación del promotor, de una documentación rigurosa y de un análisis fiscal específico. Bien estructurada, permite salir de una inversión antes de la entrega o entrar en un proyecto avanzado con más visibilidad. Mal hecha, puede dejar al comprador sin un derecho reconocido frente al promotor.

En Angela Listings acompañamos a compradores y vendedores internacionales en operaciones de compra en planos y de cesión en Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo, coordinando con abogados y notarios independientes para que cada paso esté documentado. Si está evaluando ceder su unidad o adquirir una posición en un proyecto en construcción, con gusto revisamos su caso.

Nota: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría legal ni fiscal. Fuentes: Código Civil dominicano (arts. 1689 y 1690), Ley 11-92 (Código Tributario), Ley 189-11, Guía del Contribuyente No. 18 de la DGII.

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