En la mayoría de los mercados de origen del comprador internacional, elegir un agente inmobiliario es una decisión guiada por licencias, colegios profesionales y bases de datos centralizadas. En República Dominicana, el mercado funciona con reglas propias que el inversionista debe entender antes de confiar a alguien una operación de varios cientos de miles o millones de dólares. Esta guía explica cómo se estructura el corretaje inmobiliario en el país en 2026, qué está cambiando en el Congreso, cuánto cuesta el servicio, quién lo paga y, sobre todo, qué preguntas separan a un asesor profesional de un intermediario ocasional.

Un mercado sin licencia obligatoria, por ahora

A diferencia de Estados Unidos, Canadá o España, República Dominicana no exige hoy una licencia estatal para ejercer como agente inmobiliario. Cualquier persona puede presentar propiedades y cobrar una comisión. Eso explica la abundancia de intermediarios informales en zonas turísticas y también explica por qué la selección del asesor es, en la práctica, la primera decisión de due diligence que toma el comprador.

Ese vacío está en proceso de cerrarse. El proyecto de ley que regula los servicios inmobiliarios y el contrato de corretaje, impulsado durante años por la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AEI), fue aprobado en primera lectura en abril de 2026. Uno de sus ejes centrales es la creación de un sistema de licencia obligatoria para agentes y empresas inmobiliarias, con el objetivo de elevar el nivel del sector y reducir las prácticas informales. El proyecto también propone un marco legal que proteja la relación entre el mandante y el corredor y que contribuya a mantener la confianza en el mercado inmobiliario nacional. Hasta su promulgación definitiva, la profesionalidad de un agente se demuestra por otros medios: pertenencia a la AEI, trayectoria verificable, estructura empresarial formal y referencias de clientes internacionales.

La comisión: cuánto es y quién la paga

El proyecto de ley recoge por escrito lo que el mercado ya practica: una compensación del 5% sobre el precio de venta para el agente al momento del cierre, y el equivalente a un mes de renta como comisión en contratos de alquiler de al menos un año. En el mercado actual, la comisión de venta oscila entre el 3% y el 5%, siendo el 5% el porcentaje más frecuente en el segmento residencial y de lujo.

Para el comprador internacional la noticia importante es esta: en República Dominicana la comisión la paga tradicionalmente el vendedor. El comprador que trabaja con un asesor de su confianza no asume, por regla general, un costo adicional por esa representación, ya que el agente comprador comparte la comisión con el agente listador. Existen excepciones, como acuerdos de búsqueda exclusiva o servicios de representación de compra que se pactan de forma explícita, pero deben constar por escrito antes de iniciar cualquier visita. Un agente serio explica esta estructura en la primera conversación sin que se le pregunte.

Qué hace realmente un buen agente en una compra de lujo

En el segmento de lujo de Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo, el valor del agente no está en abrir puertas. Está en tres funciones que el comprador no puede realizar desde el exterior. La primera es el acceso: una parte relevante de las mejores propiedades se vende fuera del mercado público, entre propietarios y asesores que se conocen, y esa información solo circula a través de agentes con presencia real en la comunidad. La segunda es la lectura del precio: saber cuánto se ha pagado realmente por villas comparables en ese mismo sector en los últimos meses, cuál es el margen de negociación habitual y qué propiedades llevan demasiado tiempo en el mercado y por qué. La tercera es la coordinación del proceso: abogado, notario, tasador, banco, administración del condominio, entrega de llaves y, después del cierre, gestión de la propiedad.

Un agente profesional también sabe decir que no. Advierte cuando un título tiene una constancia anotada en lugar de un certificado deslindado, cuando un proyecto en preventa no cuenta con fideicomiso ni con licencia de construcción, cuando una comunidad tiene cuotas de mantenimiento pendientes de aprobación o cuando el precio pedido no se corresponde con los cierres recientes. El asesor que solo dice que sí no está representando al comprador; está representando la transacción.

Las preguntas que separan al profesional del intermediario

Antes de comprometerse con un agente, el comprador internacional debería obtener respuestas claras a un conjunto de preguntas concretas. ¿Opera a través de una empresa formalmente constituida, con RNC y presencia física en la zona? ¿Es miembro de la AEI o de una asociación profesional equivalente? ¿Cuántas operaciones ha cerrado en la comunidad específica donde el comprador quiere invertir, y puede documentarlas? ¿Trabaja con un abogado inmobiliario independiente o pretende que el comprador use el del vendedor? ¿Cómo estructura su comisión y quién la paga en cada escenario? ¿Tiene acceso a propiedades fuera del mercado público? ¿Qué ocurre después del cierre: administra, alquila, asiste con residencia o impuestos?

Las respuestas evasivas a cualquiera de estas preguntas son en sí mismas una respuesta. El comprador de lujo debe exigir el mismo nivel de transparencia que recibiría en su mercado de origen, y en 2026 los mejores asesores del país ya lo ofrecen.

Exclusividad, contratos y conflictos de interés

En República Dominicana muchas propiedades se comercializan sin exclusividad, lo que significa que la misma villa puede estar listada por varios agentes a precios distintos. Es una de las razones por las que el comprador ve la misma propiedad repetida en portales con cifras que no coinciden. Un buen asesor identifica al propietario o al agente listador original, verifica el precio real y evita que el comprador negocie a través de una cadena de intermediarios.

Cuando se firma un acuerdo de representación de compra, este debe especificar el plazo, el alcance geográfico, la estructura de honorarios y las obligaciones de confidencialidad. Y cuando el agente tiene un interés propio en la propiedad, ya sea como propietario, socio del desarrollador o beneficiario de una comisión adicional, debe declararlo. La transparencia en los conflictos de interés es la práctica que la futura ley pretende codificar y que los profesionales ya aplican.

La dimensión bilingüe e internacional

Comprar en un país extranjero implica traducir no solo el idioma sino el sistema. El comprador estadounidense espera un proceso de escrow que no existe en la forma que conoce; el europeo busca un notario con funciones distintas a las del notario dominicano; el latinoamericano suele subestimar la importancia del deslinde catastral. Un agente con experiencia internacional anticipa esas diferencias y las explica antes de que se conviertan en sorpresas. También coordina los tiempos con el abogado y el banco del comprador en su país de origen, gestiona apostillas y poderes de representación cuando la compra se realiza a distancia y mantiene la comunicación en el idioma del cliente durante todo el proceso.

Por qué la elección del agente es la primera inversión

En un mercado que crece con inversión extranjera directa de US$3,276.5 millones en el primer semestre de 2026 y con más de 7.7 millones de visitantes hasta julio, la demanda por propiedades de lujo en el este dominicano atrae tanto a profesionales como a improvisados. La regulación que viene ordenará el sector; mientras llega, la responsabilidad de elegir bien recae en el comprador. Un buen asesor no cuesta más: la comisión es la misma. Lo que cambia es todo lo demás: el acceso, el precio, la seguridad jurídica y la tranquilidad de haber comprado bien.

Angela’s Take

En Angela Listings representamos a compradores e inversionistas internacionales en Cap Cana, Puntacana Resort & Club, Punta Cana Village y Casa de Campo con una premisa simple: nuestro cliente es quien compra, no la transacción. Trabajamos con abogados independientes, verificamos títulos y licencias antes de mostrar una propiedad, tenemos acceso a oportunidades privadas y acompañamos al propietario después del cierre. Si está evaluando su primera compra en República Dominicana, la conversación inicial no tiene costo y suele ahorrar meses.

Angela Listings

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