Hay una decisión que el inversionista extranjero toma casi siempre al final del proceso, con prisa, en la semana previa a la firma, y que sin embargo determina buena parte de lo que pagará en impuestos durante los siguientes veinte años: si la propiedad se inscribe a su nombre personal o al de una sociedad dominicana.

En la conversación cotidiana del mercado esa decisión se resuelve con frases hechas. Todo el mundo compra en sociedad. Poner la villa en una SRL protege el patrimonio. A nombre personal se paga menos. Ninguna de las tres es cierta de forma universal, y las tres han costado dinero a compradores que las aceptaron sin analizar sus propios números.

La respuesta correcta no es doctrinal, es aritmética. Depende del valor del inmueble, del número de propiedades que el comprador tenga o piense tener en el país, de si la propiedad generará renta, de la residencia fiscal del comprador y del horizonte de salida. Este artículo desarma la decisión pieza por pieza con el marco tributario vigente en 2026.

En República Dominicana el extranjero compra con los mismos derechos que el nacional

Antes de entrar en estructuras conviene fijar el principio que las ordena. La legislación dominicana no impone restricciones a la propiedad inmobiliaria por parte de extranjeros. Un ciudadano estadounidense, español, colombiano o canadiense puede adquirir un inmueble en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo y obtener un certificado de título a su propio nombre, con las mismas garantías registrales que tendría un dominicano.

Esto es relevante porque en buena parte del Caribe no ocurre así. En varias jurisdicciones el comprador extranjero necesita licencia previa, autorización gubernamental o vehículo societario local obligatorio. En República Dominicana la sociedad nunca es un requisito legal para comprar: es una opción de planificación. Y como toda opción de planificación, tiene sentido solo cuando el beneficio que produce supera su costo.

Ese matiz cambia la pregunta. No se trata de si puedo comprar a nombre personal, porque la respuesta es sí. Se trata de qué gano y qué pierdo si no lo hago.

Cómo tributa la persona física: el escudo del monto exento del IPI

El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario es el tributo anual que grava la tenencia de inmuebles. Para las personas físicas funciona con un mecanismo que resulta decisivo en esta comparación: existe un monto exento.

Para el ejercicio 2026, la Dirección General de Impuestos Internos fijó ese umbral en RD$10,695,494. La persona física suma el valor de todos sus inmuebles en el país, resta ese monto, y aplica el uno por ciento únicamente sobre el excedente. Si el patrimonio inmobiliario total queda por debajo del umbral, no hay IPI que pagar. El monto se ajusta cada año por inflación conforme a los datos del Banco Central, lo que significa que el escudo crece con el tiempo en lugar de erosionarse.

Conviene traducir esto a la escala del mercado de lujo, porque ahí es donde la aritmética se vuelve interesante. Con el tipo de cambio de referencia, ese umbral equivale aproximadamente a US$165,000 a US$175,000. Una villa de US$3,200,000 en Casa de Campo o un apartamento de US$900,000 en Cap Cana superan el umbral con enorme holgura. La exención existe, pero en el segmento premium apenas raspa la superficie de la base imponible.

Aun así, no es irrelevante. Reduce la base, y esa reducción se repite cada año durante toda la tenencia. Sobre un horizonte de quince años, un escudo anual de US$170,000 al uno por ciento representa un ahorro acumulado de alrededor de US$25,500 frente a una estructura sin exención, sin contar el ajuste inflacionario que lo hace crecer. No decide una compra, pero pesa en el margen. El pago se fracciona en dos cuotas semestrales, con vencimientos en marzo y septiembre.

Cómo tributa la sociedad: activos desde el primer peso

Aquí está el punto que se ignora con más frecuencia. Las personas jurídicas no están sujetas al IPI. Están sujetas al Impuesto sobre Activos, y ese impuesto no tiene monto exento.

La consecuencia práctica es directa: una sociedad tributa sobre el valor total de su patrimonio inmobiliario desde el primer peso. El escudo de RD$10,695,494 simplemente no existe para ella. Si el único activo de la SRL es un apartamento de US$400,000 en Punta Cana Village, la base imponible es el valor completo del apartamento.

A esto se suma el régimen de renta. Las sociedades comerciales dominicanas tributan a la tasa corporativa general del veintisiete por ciento sobre la renta neta imponible, y tampoco disponen de la exención de base que aplica a las personas físicas: tributan desde el primer peso de utilidad. Una persona física, en cambio, entra en una escala progresiva con un tramo inicial exento.

Y hay un costo que no aparece en ninguna tabla de tasas: el costo de existir. Una SRL dominicana debe mantenerse activa, presentar declaraciones periódicas, pagar el impuesto anual de renovación de registro mercantil, sostener contabilidad organizada y, en la práctica, retener a un contador local. Ese costo recurrente puede ubicarse entre mil quinientos y cuatro mil dólares anuales según la complejidad, y existe aunque la sociedad no genere un solo peso de ingreso.

Un fideicomiso inmobiliario, por su parte, sí está sujeto al IPI, pero sobre el valor total de sus bienes: la exención de RD$10,695,494 tampoco le aplica. Es una figura con virtudes propias, particularmente en preventa y en blindaje patrimonial, pero no debe elegirse buscando un ahorro en IPI que no existe.

Entonces, por qué tantos inversionistas compran en sociedad

Porque el impuesto anual no es el único criterio, y en carteras grandes no es siquiera el criterio dominante. Hay cuatro razones legítimas por las que una estructura societaria supera a la tenencia personal.

La primera es la transmisión. Vender un inmueble en República Dominicana implica el impuesto de transferencia del tres por ciento sobre el valor determinado por la administración tributaria, más el impuesto a la ganancia de capital. Vender las cuotas sociales de una sociedad cuyo único activo es el inmueble es una operación distinta desde el punto de vista jurídico y, correctamente estructurada y asesorada, puede simplificar considerablemente la transferencia. Esta es la razón por la que buena parte del inventario de villas de reventa en Casa de Campo y Cap Cana circula históricamente en forma de acciones. El comprador no compra la villa: compra la sociedad que la posee.

La segunda es la sucesión. La legislación dominicana contempla la legítima, es decir, una porción de la herencia legalmente reservada a determinados herederos. Un inmueble inscrito a nombre personal de un extranjero fallecido entra en un proceso sucesorio dominicano que puede ser largo y que impone el impuesto sucesorio del tres por ciento sobre la masa hereditaria. Cuando el activo pertenece a una sociedad, lo que se transmite son cuotas sociales, y la planificación admite mecanismos más flexibles. Esto se vuelve especialmente relevante para compradores con familias reconstituidas o con estructuras patrimoniales ya organizadas en su país de origen.

La tercera es la segregación de riesgo. Un propietario que alquila su villa a terceros, que emplea personal doméstico y de mantenimiento y que recibe huéspedes con regularidad está operando, en los hechos, un pequeño negocio con exposición a responsabilidad civil. Mantener ese activo dentro de una sociedad separa el riesgo operativo del patrimonio personal del inversionista. Para quien tiene una sola propiedad de uso familiar, la consideración es menor. Para quien tiene tres villas en renta gestionada, es sustancial.

La cuarta es la deducibilidad. Una sociedad que opera un negocio de alquiler puede deducir de su renta imponible los gastos vinculados a la generación de ese ingreso: mantenimiento, cuotas de condominio, seguros, comisiones de administración, depreciación del inmueble y del mobiliario. Cuando la propiedad genera un flujo de renta significativo, esa deducibilidad puede compensar y superar la desventaja del impuesto sobre activos. Cuando la propiedad no genera renta, no hay nada que deducir y la sociedad se convierte en un costo puro.

El punto de inflexión: dónde deja de convenir la persona física

De la lectura conjunta de ambos regímenes emerge un patrón razonablemente claro, aunque cada caso exija verificación profesional.

El comprador de una sola propiedad, de valor moderado, para uso personal o segunda residencia, sin intención de alquilarla de forma intensiva y sin complejidad sucesoria, casi siempre está mejor a nombre personal. Aprovecha el monto exento del IPI, evita el costo de mantenimiento societario, evita la tasa corporativa del veintisiete por ciento y conserva la simplicidad. Añadir una SRL a esa situación es pagar por una infraestructura que no se usará.

El comprador de múltiples inmuebles, o de un activo de alto valor con vocación de renta, o con horizonte de reventa a mediano plazo, o con estructura familiar que exige planificación sucesoria, tiende a encontrar en la sociedad una herramienta que justifica su costo. La ventaja no proviene de pagar menos impuesto anual, normalmente pagará más, sino de la eficiencia en la salida, la deducibilidad de gastos y el control del riesgo.

Entre ambos extremos hay una zona gris amplia que solo se resuelve modelando los números concretos: valor catastral estimado, renta bruta proyectada, gastos operativos reales, años de tenencia previstos y régimen fiscal del país de residencia del comprador.

La variable que casi nadie modela: la fiscalidad del país de origen

Un error recurrente es analizar la estructura mirando únicamente el sistema dominicano. Para la mayoría de los compradores internacionales, el impuesto dominicano es solo una mitad de la ecuación.

Un contribuyente estadounidense tributa por su renta mundial y debe reportar sus participaciones en sociedades extranjeras bajo reglas de información específicas y exigentes. Una SRL dominicana que en República Dominicana parece una solución elegante puede convertirse, del lado del IRS, en una entidad extranjera controlada con obligaciones de reporte considerables y consecuencias fiscales poco intuitivas. Hay casos en que la elección de clasificación fiscal de esa entidad ante la autoridad estadounidense cambia por completo el resultado.

Un residente fiscal español, alemán o canadiense enfrenta preguntas análogas en su propio sistema, incluyendo reglas de transparencia fiscal internacional y obligaciones de declaración de bienes en el exterior.

La conclusión operativa es incómoda pero necesaria: la estructura de compra no debe decidirla el abogado dominicano en solitario, ni el asesor fiscal del país de origen en solitario. Debe decidirse en conversación entre ambos, antes de la firma. Reestructurar después de la compra implica una transferencia, y una transferencia implica impuestos que la planificación previa habría evitado.

Qué no cambia según la estructura elegida

Conviene cerrar el análisis señalando lo que permanece igual, porque también se malinterpreta.

El impuesto de transferencia del tres por ciento sobre el valor determinado por la administración tributaria se aplica en la adquisición del inmueble con independencia de quién sea el adquirente. Comprar en sociedad no lo evita.

Las exenciones bajo la Ley 158-01 de CONFOTUR, cuando el proyecto está aprobado bajo ese régimen, benefician a la operación y al inmueble, no a la personalidad del comprador. Una unidad con CONFOTUR mantiene su exención del impuesto de transferencia y del IPI durante el período de vigencia tanto si la compra una persona física como si la compra una sociedad. Esta es una consideración de peso en el segmento de preventa de Cap Cana y Punta Cana, donde una parte relevante del inventario está acogido a ese régimen, y neutraliza temporalmente buena parte del debate sobre impuesto anual.

El proceso de due diligence, la verificación del certificado de título ante la Jurisdicción Inmobiliaria, la revisión de cargas y gravámenes y la comprobación del deslinde son idénticos en ambos escenarios. Ninguna estructura societaria compensa un título defectuoso.

Cómo abordamos esta decisión en Angela Listings

En nuestra práctica, la conversación sobre estructura ocurre antes de la conversación sobre oferta, no después. Cuando un comprador internacional se interesa en una villa en Casa de Campo o en una unidad de preventa en Cap Cana, la primera pregunta que ordena el proceso no es el precio: es qué hará con el activo, cuánto tiempo lo tendrá y quién lo heredará.

Con esas tres respuestas, la elección de estructura deja de ser una discusión abstracta y se convierte en un cálculo. Coordinamos entonces con el abogado inmobiliario del comprador y, cuando corresponde, con su asesor fiscal en el país de origen, para que la decisión llegue resuelta al momento de la firma. No damos asesoría legal ni fiscal: articulamos a quienes deben darla, en el orden correcto y con la información completa del activo.

Es una diferencia de secuencia que parece menor y que, en el segmento de lujo dominicano, suele ser la que separa una inversión bien construida de una que arrastra costos evitables durante años.

Angela Listings

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