Una decisión que se toma antes de firmar y se paga después

Entre las preguntas que recibimos de compradores internacionales, pocas son tan frecuentes y tan decisivas como esta: ¿a nombre de quién debo comprar? La respuesta no es cosmética. La figura bajo la cual se adquiere un inmueble en República Dominicana influye en la responsabilidad frente a terceros, en la sucesión, en el trámite de reventa y en los impuestos anuales. Y es una decisión que resulta mucho más sencilla de tomar antes de la firma que de corregir después.

Este artículo compara, con un enfoque informativo, las dos vías más habituales para un comprador extranjero: adquirir como persona física o hacerlo mediante una sociedad. No sustituye el consejo de un abogado dominicano ni de su asesor fiscal; su objetivo es que usted llegue a esa conversación con las preguntas correctas.

Lo que está claro: el extranjero puede comprar

Una columna publicada en abril de 2026 por la abogada Reyna Echenique en El Inmobiliario afirma que la República Dominicana no impone restricciones a la propiedad extranjera de bienes inmuebles y que personas físicas y jurídicas de cualquier nacionalidad pueden adquirir, poseer y transferir en igualdad de condiciones con los nacionales. Un resumen ejecutivo del despacho Pellerano & Herrera, revisado en 2025, coincide en que se puede adquirir a título personal o mediante un vehículo corporativo, independientemente de la nacionalidad o del estatus migratorio del adquirente.

Esa apertura es una de las razones por las que el país atrae a compradores de Estados Unidos, Canadá y Europa. Pero la facilidad de comprar no elimina la necesidad de elegir bien la estructura.

Comprar como persona física: simplicidad y sus límites

La compra a título personal es la vía más directa. Según el resumen de Pellerano & Herrera, es recomendable para inversiones de largo plazo cuando el comprador no tiene interés en formalidades corporativas, y el trámite en el Registro de Títulos tiende a ser más rápido. Para muchos compradores de una segunda residencia, esa simplicidad es suficiente y razonable.

Las mismas fuentes señalan, sin embargo, las desventajas que deben conocerse. La primera es la exposición patrimonial: un inmueble a nombre propio puede quedar expuesto a reclamaciones personales contra su titular. La segunda es la sucesión. Según la columna de El Inmobiliario, por aplicación del principio de que los inmuebles se rigen por la ley del lugar donde están situados, los bienes en territorio dominicano quedan sujetos a la ley dominicana aunque exista un testamento extranjero; y la reserva hereditaria a favor de hijos y ascendientes prevista en el Código Civil dominicano puede hacer ineficaz una disposición testamentaria extranjera que la contradiga, en cuanto a esos bienes. La tercera es fiscal: al fallecimiento del propietario se paga el impuesto sucesoral sobre el valor del inmueble, un tema que hemos desarrollado en nuestro artículo sobre herencia de propiedades en República Dominicana. Un comprador con familia en otro país y expectativas de transmisión a sus herederos debe revisar este punto con un abogado antes de comprar.

Comprar mediante una sociedad: flexibilidad y costos

La alternativa es adquirir a través de una sociedad, ya sea constituida en el extranjero o creada en República Dominicana. Según El Inmobiliario, una sociedad extranjera que no desarrolla actividad comercial en el país no necesita domicilio ni inscripción en el Registro Mercantil, y la administración tributaria le asigna un número de RNC como empresa extranjera tenedora de patrimonio al tramitar el pago del impuesto de transferencia. Ese mismo texto advierte que la separación patrimonial que ofrece una sociedad es relevante en materia de responsabilidad civil, pero tiene los límites que la ley impone.

El resumen de Pellerano & Herrera enumera ventajas adicionales: la reventa puede hacerse mediante la venta de las acciones, sin cambiar el título en el Registro; las personas jurídicas no están sujetas a la reserva hereditaria; y, según ese documento, el aporte en naturaleza del inmueble a la sociedad a cambio de acciones no genera impuesto de transferencia. También enumera costos y desventajas: la venta de acciones por una persona física está sujeta a una retención de 2 %, la sociedad paga un impuesto anual sobre activos de 1 %, el aporte en naturaleza es un trámite largo y complicado, y para transferir un inmueble de una persona jurídica el Registro exige una certificación de la DGII de que está al día en sus obligaciones. Quien compre mediante una sociedad debe además contar con el acta que autoriza al firmante y el RNC de la sociedad, incluso si es extranjera.

Una aclaración de rigor: las fuentes consultadas no distinguen específicamente a la Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.) como tipo societario dentro de esta comparación. Qué forma societaria conviene a cada caso es una conclusión que corresponde a su abogado.