Una parte importante de las propiedades de lujo que se compran en Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo no las adquiere una sola persona. Las compran matrimonios, parejas no casadas, hermanos que invierten juntos, grupos de amigos que comparten una villa de vacaciones o socios que estructuran una operación de renta. En todos esos casos, la pregunta más importante no es “¿qué propiedad?” sino “¿a nombre de quién y bajo qué reglas?”. Es una pregunta que rara vez se plantea antes de firmar y que, cuando no se responde a tiempo, produce los conflictos más costosos del mercado inmobiliario: divorcios con inmuebles en disputa, herederos bloqueando ventas y socios que no logran ponerse de acuerdo en cuándo salir.

Esta guía explica cómo funciona la propiedad compartida en República Dominicana en 2026 y qué cláusulas conviene pactar antes de comprar. No sustituye la asesoría de un abogado dominicano; su objetivo es que el comprador llegue a esa reunión sabiendo qué preguntar.

El punto de partida: el régimen matrimonial dominicano

En República Dominicana, el régimen por defecto del matrimonio es la comunidad legal de bienes. Salvo que los cónyuges hayan pactado otra cosa antes de casarse, todos los bienes inmuebles adquiridos durante el matrimonio se presumen comunes, sin importar a nombre de quién se emita el título. La excepción son los bienes que uno de los cónyuges ya poseía antes de casarse o que recibe por herencia o donación, que se consideran propios.

Esto tiene una consecuencia práctica inmediata para el comprador extranjero: si una persona casada compra una villa en Cap Cana solo a su nombre, en la mayoría de los casos el inmueble será igualmente un bien de la comunidad, y para venderlo o hipotecarlo se necesitará el consentimiento del otro cónyuge. La Ley 189-01 modificó la administración de los bienes comunes, que antes correspondía exclusivamente al marido, y estableció la administración conjunta. Por eso, en la práctica notarial dominicana es habitual que ambos cónyuges comparezcan en el contrato de venta o que se aporte prueba del régimen matrimonial vigente.

Extranjeros casados bajo otra ley

Un matrimonio celebrado en Estados Unidos, Canadá o Europa se rige por el régimen económico de su país de origen o del que pactaron. Sin embargo, la tendencia de los tribunales y de los notarios dominicanos, cuando no se aporta prueba del régimen extranjero, es aplicar la comunidad legal dominicana. Un caso citado con frecuencia es una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 2023 que aplicó la comunidad legal dominicana precisamente porque no se probó lo contrario. La lección es simple: el comprador extranjero debe llevar al cierre una prueba documental de su régimen matrimonial (capitulaciones, certificado o acta de matrimonio con la mención correspondiente, debidamente apostillada) y hacer constar ese régimen en el contrato.

La separación de bienes y su inmutabilidad

Quienes se casan en República Dominicana pueden optar por la separación de bienes mediante capitulaciones ante notario, antes de la boda. El detalle que muchos desconocen es que, bajo la ley dominicana, las convenciones matrimoniales son inmutables: una vez elegido el régimen, los cónyuges no pueden cambiarlo durante el matrimonio. Es decir, no existe la opción de “arreglarlo después”. Para parejas que planean casarse y comprar en el país, el orden de las decisiones importa.

Parejas no casadas: la copropiedad indivisa

Cuando dos personas no casadas compran juntas, o cuando lo hacen hermanos, amigos o socios sin constituir una sociedad, el inmueble queda en copropiedad indivisa. El certificado de título registra a cada copropietario con su cuota (por ejemplo, 50% y 50%, o 70% y 30%), y cada uno es dueño de una porción ideal del todo, no de una parte física de la villa.

La copropiedad funciona bien mientras todos están de acuerdo. El problema aparece cuando uno quiere vender y los otros no, cuando uno deja de pagar el mantenimiento o cuando uno fallece. En el derecho dominicano, que sigue la tradición del Código Civil francés, nadie está obligado a permanecer en la indivisión: cualquier copropietario puede pedir la partición, lo que en la práctica puede terminar en una venta forzada del inmueble en condiciones desfavorables para todos.

El acuerdo de copropietarios

La herramienta que evita ese escenario es un acuerdo privado de copropietarios, firmado al momento de la compra, que regule al menos cinco aspectos. Primero, la distribución de gastos: cuotas de condominio, IPI, seguros, reparaciones mayores y qué ocurre si uno no paga. Segundo, el uso: calendario de ocupación personal frente a renta, reglas de reserva en temporada alta y cómo se reparten los ingresos de alquiler. Tercero, la salida: derecho de preferencia para que los demás copropietarios compren la cuota del que quiere salir, mecanismo de valoración (tasador independiente, promedio de dos tasaciones) y plazos. Cuarto, la toma de decisiones: qué requiere unanimidad (vender, hipotecar, reformar) y qué basta con mayoría. Quinto, la muerte o incapacidad de un copropietario: qué pasa con su cuota y cómo se coordina con la planificación sucesoria de cada uno.

Comprar a través de una sociedad: cuándo tiene sentido

Cuando el grupo es de tres o más personas, cuando la propiedad se destina principalmente a renta o cuando los compradores viven en países distintos, suele ser preferible que el inmueble lo adquiera una sociedad dominicana (típicamente una SRL) cuyas cuotas sociales reflejen la participación de cada socio. Las ventajas son operativas: los estatutos y un pacto de socios regulan con precisión la administración, las decisiones, la entrada y salida de socios y la distribución de utilidades; la transferencia de una participación no requiere una nueva transferencia inmobiliaria ante el Registro de Títulos; y la sociedad puede contratar la administración de la renta y tributar por sus ingresos de forma ordenada.

Las desventajas también existen: costos anuales de mantenimiento societario y contable, obligaciones fiscales adicionales y la necesidad de cumplir con la normativa de prevención de lavado de activos, que exige identificar al beneficiario final. Para una pareja casada que compra una casa de uso personal, la sociedad rara vez compensa. Para cuatro socios que compran un edificio de apartamentos para renta en Punta Cana, casi siempre.

Fideicomiso: la tercera vía

El fideicomiso inmobiliario permite que un tercero regulado (una fiduciaria) sea titular del inmueble en beneficio de las personas que el contrato designe. Es útil cuando se busca separar el patrimonio de los riesgos personales de cada comprador, ordenar la sucesión sin pasar por un proceso hereditario largo o cuando los compradores desean un administrador neutral. Su costo es mayor y requiere una fiduciaria autorizada, por lo que suele reservarse para patrimonios relevantes o estructuras familiares complejas.

Cláusulas del contrato de compraventa que protegen a todos

Con independencia de la estructura elegida, hay tres cláusulas que conviene incluir en el propio contrato de compraventa cuando compran varias personas. La primera es la declaración expresa del estado civil y régimen matrimonial de cada comprador, con la documentación de respaldo. La segunda es la mención precisa de las cuotas de copropiedad, para que el Registro de Títulos las inscriba tal como se pactaron. La tercera es la designación de un domicilio de notificación y, cuando sea posible, de un apoderado común que pueda actuar en trámites administrativos sin requerir la presencia de todos.

Lo que un comprador prudente hace antes de firmar en 2026

Verifica su propio régimen matrimonial y trae la prueba apostillada. Decide, con asesoría, si compra en copropiedad, a través de una sociedad o mediante fideicomiso, en función del número de participantes, el uso previsto y los países de residencia. Firma un acuerdo de copropietarios o un pacto de socios el mismo día del cierre, no después. Y coordina la estructura con su planificación sucesoria en su país de origen, porque una villa en Cap Cana comprada sin pensar en la herencia es un problema que se hereda junto con la villa.

Conclusión

Comprar en pareja o entre socios en República Dominicana es una práctica común y perfectamente segura cuando se estructura bien. El sistema de títulos es sólido, la ley permite las tres vías (copropiedad, sociedad y fideicomiso) y los notarios y abogados locales conocen las particularidades del comprador extranjero. Lo que no es opcional es decidir las reglas antes de que aparezca el desacuerdo. Un asesor inmobiliario que trabaja a diario con compradores internacionales sabe cuándo recomendar cada estructura y con qué equipo legal ejecutarla.

Angela Listings

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