La compra en planos atrae a muchos inversionistas internacionales por una razón comprensible: permite entrar a un proyecto a un precio de lanzamiento y pagar en etapas durante la construcción. Pero esa misma estructura traslada al comprador un riesgo particular, porque entrega dinero a cambio de un activo que todavía no existe. En Cap Cana, Punta Cana y el resto del Este dominicano conviven desarrolladores con décadas de trayectoria y proyectos recién constituidos, y la diferencia entre ambos no siempre se ve en el folleto. Esta guía explica qué conviene verificar sobre el desarrollador, sobre los permisos del proyecto y sobre los beneficios fiscales que se anuncian, con el apoyo de fuentes públicas y sin sustituir el criterio de un abogado dominicano.

Por qué la debida diligencia del desarrollador pesa tanto como la del inmueble

En una reventa, el comprador verifica un bien que se puede visitar, medir y escriturar. En un proyecto en planos, el bien es una promesa respaldada por tres cosas: la solvencia del desarrollador, la estructura legal que protege los pagos del comprador y los permisos que autorizan construir. Si cualquiera de las tres falla, el retraso o la pérdida pueden ser considerables. Por eso la diligencia sobre quien construye debe ser tan rigurosa como la que se hace sobre el terreno.

Historial de entregas verificables

La mejor evidencia de un desarrollador es lo que ya entregó. Pida visitar proyectos terminados, hable con propietarios que ya recibieron sus unidades y verifique si esos proyectos se entregaron en el plazo y con las especificaciones prometidas. Un ejemplo de transparencia documental lo ofrece la entrega de 1,500 títulos de propiedad en el proyecto Alta Vista Village, en el corredor Punta Cana–Higüey, ocurrida en noviembre de 2025 según la prensa dominicana: la desarrolladora, Inversiones e Inmobiliaria Huacachina, reportó 85 villas terminadas, siete fases de construcción con las seis primeras vendidas, y una inversión superior a US$40 millones. Más allá del proyecto concreto, el ejemplo ilustra qué debe buscar el comprador: unidades terminadas, titulación efectiva y un avance de obra comprobable. La titulación formal, además, facilita el acceso a financiamiento y fortalece la seguridad jurídica del propietario.

Estructura corporativa y respaldo financiero

Solicite el nombre exacto de la sociedad vendedora, su registro mercantil, sus socios y los proyectos previos de sus principales accionistas. Pregunte si el proyecto se desarrolla en una sociedad de propósito específico o dentro de una empresa con múltiples obligaciones. Averigüe cómo se financia la construcción: con capital propio, con deuda o con los pagos de los compradores. Un proyecto que depende casi por completo de los anticipos de los compradores es más vulnerable a un retraso de ventas.

Dónde están protegidos sus pagos

La pregunta más importante para quien compra en planos es dónde se depositan los anticipos. En República Dominicana, la Ley 189-11 permite estructurar proyectos mediante fideicomiso, un mecanismo que separa los fondos y los activos del proyecto del patrimonio del desarrollador, y que ya analizamos en detalle en nuestra guía sobre fideicomiso inmobiliario. Pregunte si el proyecto cuenta con un fideicomiso, quién es la fiduciaria, qué reglas rigen la liberación de fondos según el avance de obra y qué ocurre con su dinero si el proyecto se retrasa o se cancela. Si el vendedor no puede responder con documentos, trate la ausencia de respuesta como una señal.

El contrato de promesa de compraventa debe reflejar esas protecciones: fecha de entrega con penalidades por retraso, especificaciones técnicas anexas, calendario de pagos, condiciones de resolución y devolución del depósito. Nuestra guía sobre la promesa de compraventa detalla las cláusulas esenciales.

Los permisos del proyecto: lo que debe existir antes de construir

Un proyecto serio puede mostrar sus autorizaciones sin demora. Entre los marcos que suelen intervenir en proyectos turísticos e inmobiliarios del Este figura la Ley 64-00 sobre Medio Ambiente y Recursos Naturales, que exige estudios y autorizaciones ambientales para obras de cierta envergadura; según el análisis del despacho PHLaw, ese cumplimiento protege los recursos naturales y refuerza la credibilidad del proyecto ante financistas internacionales. Pida copia de los permisos ambientales, de los planos aprobados y de las autorizaciones municipales y sectoriales aplicables, y verifique que correspondan al proyecto y al terreno que le están vendiendo.

También es importante confirmar la situación jurídica del terreno. El certificado de título y el deslinde, que tratamos en nuestra guía de debida diligencia de título, deben revisarse con la misma atención en un proyecto en planos que en una reventa, porque un gravamen o una discrepancia de superficie puede afectar a todas las unidades.

CONFOTUR: verifique la clasificación, no el anuncio

Muchos proyectos promocionan el régimen de la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico, que ofrece, según PHLaw, un régimen de exención de diez años que cubre impuestos sobre la renta, impuestos de transferencia inmobiliaria y aranceles de importación de equipos y materiales. Nuestra guía sobre CONFOTUR explica el alcance de cada beneficio. Aquí interesa lo práctico: el mismo despacho señala que más de cincuenta proyectos recibieron su clasificación definitiva en 2024, y que, conforme al artículo 7 de la ley, los proyectos aprobados deben iniciar operaciones en un plazo de tres años o pierden el beneficio.

Para el comprador, esto significa tres verificaciones concretas. Primero, confirmar que el proyecto cuenta con una clasificación vigente y en qué etapa se encuentra, con la documentación correspondiente. Segundo, entender qué beneficios se trasladan al comprador y cuáles pertenecen al desarrollador, porque no todos los incentivos fiscales de un proyecto llegan a la unidad individual. Y tercero, comprobar que el cronograma de obra sea coherente con el plazo legal, ya que un proyecto retrasado puede poner en riesgo el beneficio que justificó parte de su precio. La Dirección General de Impuestos Internos ha emitido consultas técnicas sobre el tratamiento de fideicomisos acogidos a la Ley 158-01, lo que confirma que la combinación de ambos regímenes es una práctica reconocida, pero requiere asesoría fiscal específica.

Cómo evaluar el cronograma y el precio

Compare el avance físico de la obra con el calendario de pagos que usted debe cumplir. Si el pago exigido supera de forma sostenida el porcentaje construido, está financiando al desarrollador. Visite el sitio, o solicite informes periódicos de avance con fotografías fechadas y, si es posible, una verificación independiente de un ingeniero. Revise además cómo se comparan el precio de lanzamiento y los precios de reventa de proyectos similares; nuestro análisis de preventa frente a reventa en Cap Cana y Punta Cana ofrece un marco para esa comparación.

Lista de documentos que debe pedir

En prosa, la secuencia es simple: solicite el contrato de promesa de compraventa completo con sus anexos, el certificado de título del terreno, los planos aprobados y el calendario de obra, los permisos ambientales y municipales, la documentación de clasificación bajo la Ley 158-01 si se anuncia, el contrato de fideicomiso o la descripción de cómo se custodian sus pagos, y las referencias de proyectos anteriores del desarrollador. Entregue esa documentación a su abogado antes de firmar o pagar cualquier depósito.

Una compra en planos es una relación de varios años

Comprar en planos es una relación de largo plazo con un desarrollador, y la calidad de esa relación se define antes de la firma. Un proyecto sólido responde con documentos, no con entusiasmo. En Angela Listings acompañamos a compradores internacionales para que formulen estas preguntas, coordinen con su asesor legal y comparen proyectos con transparencia sobre lo que es verificable y lo que sigue siendo una promesa. Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal ni fiscal.

Fuentes: PHLaw, "Inversión turística en República Dominicana: 5 claves legales y fiscales"; Dirección General de Impuestos Internos, consultas técnicas sobre fideicomisos acogidos a la Ley 158-01; El Nuevo Diario, entrega de 1,500 títulos en Punta Cana (noviembre de 2025).

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