Muchos compradores internacionales visitan Cap Cana, Puntacana Resort & Club o Casa de Campo, eligen su propiedad y regresan a casa antes de que llegue el momento de firmar. Otros conocen el destino desde hace años y prefieren cerrar la compra desde Nueva York, Madrid, Toronto o Bogotá sin necesidad de un nuevo viaje. En ambos casos, la pregunta es la misma: ¿se puede comprar un inmueble en República Dominicana sin estar presente? La respuesta es sí, siempre que la documentación se prepare correctamente y que el proceso esté acompañado por profesionales.

Esta guía explica, en términos prácticos, cómo funciona la compra a distancia: el poder notarial, la apostilla, la traducción, la debida diligencia y los controles que protegen al comprador.

La herramienta central: el poder notarial

Qué es y para qué sirve

El poder es el documento mediante el cual el comprador autoriza a otra persona, generalmente su abogado en República Dominicana o una persona de confianza, a actuar en su nombre. Con un poder bien redactado, el apoderado puede firmar el contrato de compraventa, realizar pagos desde cuentas autorizadas, presentar documentos ante la Dirección General de Impuestos Internos y gestionar la inscripción del título ante el Registro de Títulos.

Poder general o poder especial

Para una compraventa inmobiliaria se recomienda un poder especial, limitado a la operación concreta: identifica la propiedad por su designación catastral o su matrícula, establece el precio máximo, define las facultades exactas del apoderado y fija un plazo de vigencia. Un poder demasiado amplio concede facultades innecesarias y aumenta el riesgo. Un poder demasiado estrecho puede obligar a repetir el trámite si cambia un detalle de la operación.

Dónde se otorga

Si el comprador está fuera del país, puede otorgar el poder ante un notario de su país de residencia o ante el consulado dominicano de su jurisdicción. La elección depende del país y de la logística, y conviene definirla con el abogado que llevará la operación en República Dominicana, que suele preparar el texto del poder para asegurar que cumpla con lo que exigirán las instituciones dominicanas.

La apostilla: validez internacional del documento

Qué establece el Convenio de La Haya

República Dominicana se adhirió el 12 de diciembre de 2008 al Convenio de La Haya de 1961 que suprime la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, y el convenio entró en vigor para el país el 30 de agosto de 2009, según el registro publicado en el Boletín Oficial del Estado de España. Gracias a este convenio, un poder otorgado ante notario en otro Estado parte puede utilizarse en República Dominicana con una apostilla emitida por la autoridad competente del país de origen, sin necesidad de pasar por la cadena de legalizaciones consulares.

Quién emite la apostilla

La apostilla la emite la autoridad designada por cada país. En Estados Unidos, por ejemplo, la emite normalmente la secretaría de Estado del estado donde se firmó el documento. En República Dominicana, la autoridad competente es el Ministerio de Relaciones Exteriores (MIREX). Para documentos notariales dominicanos, el proceso local tiene dos etapas: primero la Procuraduría General de la República legaliza la firma del notario y luego el MIREX emite la apostilla.

Si el país no forma parte del convenio

Cuando el poder se otorga en un país que no es parte del Convenio de La Haya, la vía es la legalización consular: el documento debe certificarse por las autoridades del país de origen y luego legalizarse ante el consulado dominicano correspondiente. Es un proceso más largo, por lo que conviene iniciarlo con anticipación.

Traducción al español

Los documentos que se presentan ante las instituciones dominicanas deben estar en español. En la práctica, un poder redactado en inglés, francés o alemán requiere una traducción al español realizada por un intérprete judicial autorizado en República Dominicana. Una alternativa eficiente es otorgar el poder en formato bilingüe desde el inicio, siempre que el abogado dominicano confirme que será aceptado por las instituciones que intervendrán en el cierre. Los requisitos de traducción pueden variar según el documento y la institución, por lo que esta verificación debe hacerse caso por caso.

La debida diligencia no se delega a ciegas

Comprar a distancia no significa comprar sin verificar. Antes de firmar, el abogado del comprador debería confirmar el estado jurídico del inmueble ante el Registro de Títulos, la ausencia de cargas, gravámenes o litigios, la coincidencia entre el título, el deslinde y la realidad física de la propiedad, el pago del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario cuando aplique, el estado de las cuotas de mantenimiento del condominio y, si se trata de un proyecto en construcción, los permisos y la estructura de protección de los pagos.

Para el comprador que no puede visitar la propiedad en el momento del cierre, es útil solicitar una inspección técnica independiente con informe fotográfico y en video, así como una videollamada de recorrido con su asesor inmobiliario. Una verificación visual reciente evita sorpresas en la entrega.

Cómo se manejan los pagos

Los pagos deben realizarse por canales bancarios trazables y conforme a las normas de prevención de lavado de activos vigentes en República Dominicana. El comprador debe estar preparado para documentar el origen de sus fondos ante el banco y ante los profesionales que intervienen en la operación. Una buena práctica es que los fondos transiten por la cuenta de un fideicomiso, de un banco o de un mecanismo de depósito acordado en el contrato, con liberación contra hitos verificables, en lugar de enviarlos directamente al vendedor antes de que se cumplan las condiciones pactadas.

Firma electrónica y reuniones virtuales

Las videollamadas facilitan la coordinación, la revisión del contrato y el seguimiento del proceso. Sin embargo, la aceptación de firmas electrónicas o remotas para actos inmobiliarios que deben inscribirse en el Registro de Títulos depende de los requisitos de cada institución en el momento del cierre. Por eso, el poder notarial apostillado sigue siendo la vía más segura y predecible para el comprador que no estará presente.

Riesgos que conviene evitar

El principal riesgo de la compra a distancia es otorgar facultades amplias a una persona sin la preparación o la independencia necesarias. El apoderado debe ser un abogado de confianza del comprador, no del vendedor ni del desarrollador. Otros riesgos frecuentes son los poderes con errores en la identificación del inmueble, los poderes vencidos al momento del cierre, las traducciones no aceptadas y los pagos sin respaldo contractual. Cada uno de estos riesgos se reduce con planificación y con un calendario claro de documentos.

Un calendario práctico

Un cierre a distancia bien organizado suele seguir esta secuencia. Primero se elige la propiedad y se firma una carta de oferta o promesa con las condiciones básicas. Luego, el abogado del comprador inicia la debida diligencia y redacta el borrador del poder especial. Mientras tanto, el comprador firma el poder ante notario o consulado, gestiona la apostilla o la legalización y envía el original a República Dominicana por mensajería certificada. Cuando el poder llega, se completa la traducción si es necesaria, se revisa la versión final del contrato, se firman los documentos de cierre y se realizan los pagos pactados. Finalmente, se pagan los impuestos de transferencia y se inscribe el título a nombre del comprador. Los plazos dependen de cada país y de cada operación, por lo que conviene prever un margen de varias semanas para la parte documental.

Conclusión

La distancia no es un obstáculo para comprar en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo, siempre que la documentación se prepare con precisión y que el comprador cuente con asesoría independiente. El poder especial, la apostilla y la debida diligencia forman un sistema de protección que permite cerrar con seguridad desde cualquier lugar del mundo.

En Angela Listings acompañamos a compradores internacionales en todo el proceso, coordinando con abogados independientes, inspectores y entidades financieras para que cada paso sea claro y verificable. Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal: cada operación debe ser revisada por un abogado habilitado en República Dominicana.

Fuentes: Boletín Oficial del Estado de España, BOE-A-2009-14407 (adhesión de República Dominicana al Convenio de La Haya de 1961); Ministerio de Relaciones Exteriores de República Dominicana (MIREX), servicios de apostilla y legalización.

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