Pocas siglas pesan tanto en una hoja de cálculo de inversión inmobiliaria dominicana como CONFOTUR. Para el comprador internacional que evalúa un condominio en Cap Cana o una villa en Punta Cana, entender qué cubre este régimen, cuánto ahorra realmente y qué cambió en 2026 puede significar la diferencia entre un retorno proyectado y un retorno real.

Qué es la Ley 158-01 y por qué sigue siendo relevante

La Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico, promulgada en 2001 y administrada por el Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR), fue diseñada para atraer capital hacia proyectos hoteleros, resorts y desarrollos inmobiliarios en polos turísticos como Punta Cana, Cap Cana, Casa de Campo, Samaná y, más recientemente, Pedernales. Un cuarto de siglo después, sigue siendo el instrumento fiscal más citado por brokers y desarrolladores al momento de justificar el precio de una unidad nueva frente a una propiedad de reventa.

El mecanismo funciona en dos niveles. Al desarrollador que obtiene la calificación CONFOTUR se le exonera del ITBIS sobre materiales y servicios de construcción, además de otros gravámenes corporativos, lo que reduce su costo de edificación y, en teoría, se traduce en precios de preventa más competitivos. Al comprador, que adquiere directamente del desarrollador como primer titular, se le exime del impuesto de transferencia inmobiliaria (3%) y del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) durante un período que puede extenderse hasta 15 años, dependiendo de la resolución específica del proyecto.

Cuánto representa en dólares reales

Sobre una propiedad de 200,000 dólares, la exención del 3% de transferencia equivale a un ahorro directo de 6,000 dólares en el cierre, un monto que en la práctica cubre buena parte de los honorarios legales y de registro de la transacción. El IPI, por su parte, aplica normalmente al 1% anual sobre el valor de propiedades que superan aproximadamente RD$9.86 millones (el umbral se ajusta cada año por inflación); quince años de exención sobre una propiedad de ese rango pueden representar decenas de miles de dólares adicionales de ahorro acumulado, un factor que las calculadoras de rentabilidad de alquiler vacacional a menudo subestiman.

La condición que muchos compradores pasan por alto

El artículo 4 de la Ley 158-01 es explícito: el beneficio aplica exclusivamente al primer comprador que adquiere directamente del desarrollador dentro de un proyecto calificado. Esto tiene una consecuencia práctica importante para quien compra pensando en reventa: si usted adquiere una unidad CONFOTUR y luego la vende a un segundo comprador, ese segundo comprador no hereda la exención. Deberá pagar el impuesto de transferencia y quedará sujeto al IPI según las reglas generales. Para el inversionista que compra hoy pensando en una salida a cinco o diez años, esto significa que el argumento de venta “sin impuestos” solo es válido para él, no necesariamente para su comprador, y debe reflejarse con honestidad en la proyección de reventa.

Lo que cambió con la Ley 30-26

El 18 de junio de 2026, el Poder Ejecutivo promulgó la Ley 30-26, un paquete de medidas fiscales orientado a fortalecer la recaudación y ordenar el uso de regímenes de incentivos. Entre sus disposiciones, introduce el artículo 2-1 al Código Tributario, que establece que un contribuyente puede acogerse al régimen fiscal que considere más conveniente, pero no puede beneficiarse simultáneamente de más de un régimen de incentivos para una misma actividad económica, inversión u operación. La norma no deroga ningún beneficio de la Ley 158-01, pero sí golpea un modelo de negocio que en años recientes había buscado apilar CONFOTUR con otros regímenes, como zonas fronterizas o energía renovable, sobre un mismo proyecto.

Para el comprador individual de una unidad residencial dentro de un proyecto CONFOTUR estándar, el efecto directo de la Ley 30-26 es limitado: las exenciones de transferencia e IPI para el primer comprador permanecen intactas. El cambio importa más para desarrolladores con estructuras fiscales complejas y para inversionistas institucionales que evaluaban combinar incentivos, un matiz que conviene discutir con un asesor fiscal dominicano antes de firmar un contrato de promesa de venta en un proyecto que anuncie beneficios “adicionales” a CONFOTUR.

Cómo verificar que un proyecto realmente tiene calificación CONFOTUR

La calificación no es automática ni se presume por la ubicación del proyecto. Cada desarrollo debe contar con una resolución específica emitida por el Consejo de Fomento Turístico, y esa resolución —no la palabra del vendedor— es el documento que un comprador debe solicitar y hacer revisar por un abogado independiente antes de firmar. Es una diligencia sencilla: se solicita copia de la resolución CONFOTUR del proyecto, se verifica que el número de resolución corresponda al desarrollo y al desarrollador exactos, y se confirma la vigencia de los beneficios y el año en que fueron otorgados, dado que las condiciones han evolucionado desde 2001.

CONFOTUR frente a otras variables de la decisión de compra

Ningún incentivo fiscal debería ser la razón principal para comprar una propiedad; es un complemento a una decisión basada en ubicación, calidad constructiva, historial del desarrollador y demanda de alquiler real. Dicho esto, en mercados como Cap Cana y Punta Cana, donde el diferencial de precio entre proyectos CONFOTUR y no CONFOTUR suele ser menor al valor del ahorro fiscal, la exención inclina razonablemente la balanza a favor del comprador informado. La recomendación práctica para el inversionista extranjero es simple: pedir la resolución CONFOTUR por escrito, confirmar con un abogado dominicano el alcance exacto y la vigencia de la exención aplicable a su unidad específica, y modelar el retorno de inversión tanto con como sin el beneficio, de manera que la decisión de compra se sostenga incluso si el marco fiscal continúa ajustándose, como ha ocurrido con la Ley 30-26 en 2026.

Conclusión

CONFOTUR sigue siendo, veinticinco años después de su creación, el pilar fiscal más influyente para quien invierte en bienes raíces turísticos en República Dominicana. Su valor es cuantificable, su alcance está bien delimitado por ley y sus reglas —incluidas las más recientes introducidas por la Ley 30-26— son públicas y verificables. El comprador internacional que entra a este mercado con la documentación correcta en mano, en lugar de confiar en la palabra de un vendedor, convierte un beneficio fiscal en una ventaja de inversión real y defendible.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

Cobertura: Cap Cana · Punta Cana · Casa de Campo

Email: [email protected]

Web: AngelaListings.com

USA: +1 (681) 222-5155

República Dominicana: +1 (829) 339-4448