Los incentivos turísticos vistos a través de los números

Confotur, el régimen de incentivos de la Ley 158-01 de fomento al desarrollo turístico, suele explicarse desde lo jurídico: qué exenciones otorga, qué requisitos exige y cómo se clasifica un proyecto. Hemos tratado esos aspectos en otros artículos de este blog. Aquí proponemos otra lectura, la de los datos: cuántos proyectos se han aprobado, cuánto capital movilizan y qué proporción pertenece al sector inmobiliario. Los números ayudan a un inversionista a entender el peso real de este régimen en el mercado, y a formular mejores preguntas antes de comprar.

Qué cifras están publicadas

El análisis publicado en junio de 2026 por El Inmobiliario, con datos del Ministerio de Turismo y de la Situr, indica que Confotur aprobó 117 proyectos por un valor de US$5,411 millones durante 2023 y 2024. De ese total, 76 proyectos, equivalentes al 64.9 %, correspondían a desarrollos inmobiliarios. Dicho de otro modo, casi dos de cada tres proyectos aprobados en ese periodo no eran hoteles tradicionales sino propuestas con componente de venta de unidades.

El mismo análisis recoge cifras de inversión extranjera directa del Banco Central: en 2025 el país recibió US$5,032.3 millones, un máximo histórico. El turismo representó 26.3 % de ese flujo y el sector inmobiliario 15.7 %, de modo que, en conjunto, concentraron más de 42 centavos de cada dólar de inversión extranjera. También señala que en 2025 las actividades inmobiliarias y de alquiler crecieron 3.1 %, que la construcción cayó 1.8 % y que el crédito bancario a hoteles y restaurantes aumentó 10.2 %, mientras los préstamos de vivienda subieron 13.2 %.

Qué beneficios otorga el régimen

La descripción de los beneficios varía ligeramente entre las fuentes, por lo que recomendamos consultar la resolución de clasificación de cada proyecto. En términos generales, los análisis jurídicos y de prensa mencionan exención del impuesto sobre la renta de las actividades promovidas por hasta 15 años desde la terminación de la construcción, exención del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario durante un periodo similar, exención del impuesto de transferencia en la primera transferencia de unidades de un proyecto clasificado, exención del ITBIS y de aranceles sobre ciertos bienes y servicios de construcción, y exoneraciones en la constitución de sociedades y en la adquisición del terreno del proyecto. Una ley posterior, la 195-13, extendió el régimen a todo el territorio nacional.

Lo relevante para el comprador es que estos beneficios no se aplican de forma automática a cualquier propiedad. Dependen de que el proyecto esté clasificado, de que cumpla las condiciones de su resolución y, en el caso de las exenciones sobre la transferencia, de quién sea el comprador y de qué transferencia se trate.

La Ley 30-26 y la pregunta de la acumulación

La Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, agregó un numeral al Código Tributario según el cual un contribuyente puede escoger el régimen que considere más conveniente, pero no puede beneficiarse a la vez de más de un régimen de incentivos respecto de la misma actividad económica, inversión u operación. La norma no menciona a Confotur de forma expresa. Según el despacho Pellerano & Herrera, la ley no deroga ni modifica por sí misma los beneficios de la Ley 158-01, y el principio de especialidad sugiere que la norma especial prevalece sobre la general, aunque la expresión utilizada deja márgenes de interpretación que deberán definir la administración tributaria y los tribunales.

Ambos análisis coinciden en que los proyectos ya clasificados cuentan con una protección razonable por la garantía contra nuevas cargas durante el periodo de exención, mientras que los proyectos en trámite o con clasificación provisional están en una situación menos clara. Para el comprador, la consecuencia práctica es pedir al promotor la resolución de clasificación y no conformarse con una mención comercial.

Cómo leer estos datos como comprador

Primero, la alta proporción de proyectos inmobiliarios sugiere que el comprador encontrará muchas ofertas que se presentan como proyectos turísticos incentivados. Eso no es un problema en sí mismo, pero obliga a distinguir entre promoción de ventas y clasificación oficial.

Segundo, las cifras agregadas no dicen nada sobre la rentabilidad de un proyecto concreto. Que se hayan aprobado US$5,411 millones en inversiones no garantiza ocupación, plusvalía ni retorno para el comprador de una unidad. Cada proyecto debe evaluarse por su ubicación, su operador, su gestión y su estructura de costos.

Tercero, el ciclo importa. La caída de 1.8 % de la construcción en 2025 coexiste con un crecimiento de las actividades inmobiliarias, lo que puede reflejar el tiempo que tardan los proyectos aprobados en convertirse en obra y en entregas. Para quien compra en planos, eso refuerza la importancia de revisar calendario, fideicomiso y antecedentes del promotor.

Lista de verificación en prosa

Antes de reservar una unidad en un proyecto que se anuncia con beneficios de Confotur, solicite la resolución de clasificación y confirme que cubra el proyecto y las unidades que usted adquiere. Pregunte al abogado qué exenciones le corresponden a usted como comprador y cuáles al desarrollador. Verifique la titularidad del terreno y el estado jurídico del inmueble. Confirme si existe fideicomiso y quién lo administra. Revise cómo se compone la estructura de operación en proyectos con renta, pues los servicios asociados podrían tributar bajo regímenes distintos. Y pida por escrito los costos recurrentes, como mantenimiento y gestión, que afectan la rentabilidad neta.

Una mirada serena

El régimen de incentivos turísticos seguirá siendo un elemento central del mercado inmobiliario dominicano, pero su aplicación concreta exige análisis caso por caso. En Angela Listings ayudamos a compradores e inversionistas a revisar esa documentación con transparencia, sin promesas de rentabilidad, y a decidir con información verificable.

Fuentes consultadas: El Inmobiliario (junio de 2026) con datos del Banco Central, Mitur y Situr; Pellerano & Herrera (agosto de 2026). Este contenido es informativo y no sustituye la asesoría legal o tributaria.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

Cobertura: Cap Cana · Punta Cana · Casa de Campo

Email: [email protected]

Web: AngelaListings.com

República Dominicana: +1 (829) 339-4448