Por qué CONFOTUR sigue siendo el tema legal más importante para el inversionista inmobiliario

Pocas normas han influido tanto en el mapa turístico e inmobiliario dominicano como la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico, promulgada el 9 de octubre de 2001 y conocida por su régimen CONFOTUR. Más de dos décadas después, el inversionista que evalúa una villa en Cap Cana, un apartamento en Punta Cana o una residencia en Casa de Campo sigue encontrándose con la misma pregunta: ¿este proyecto cuenta con beneficios fiscales vigentes y cómo afectan a mi compra, a mi renta y a mi eventual reventa?

La respuesta de 2026 es más matizada que la de años anteriores. En agosto de este año, el despacho Pellerano & Herrera publicó un análisis sobre la interacción entre la Ley 158-01 y la reciente Ley núm. 30-26, denominada "sobre Medidas Pro-Crecimiento Económico, Simplificación Fiscal y Mitigación de la Crisis Internacional". Esa lectura, junto con otras guías del mercado, permite ordenar lo que está razonablemente claro y lo que todavía debe confirmarse con un abogado antes de firmar.

Conviene decirlo desde el inicio: este artículo es información de orientación basada en fuentes secundarias de 2026, no asesoría legal ni fiscal. Cada proyecto tiene su propia resolución, su propio plazo y sus propias condiciones, y ese es precisamente el punto central.

Qué es CONFOTUR y qué beneficios contempla

La Ley 158-01 creó un régimen de incentivos para proyectos turísticos previamente clasificados por la autoridad competente. Según el análisis de Pellerano & Herrera, entre las exenciones contempladas figuran el impuesto sobre la renta de las actividades promovidas, los impuestos nacionales y municipales sobre la constitución de sociedades y los aumentos de capital, el impuesto de transferencia sobre los terrenos adquiridos para el proyecto, el Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI), el ITBIS y los aranceles sobre determinados equipos, materiales y bienes necesarios para construir, operar o renovar el proyecto, y los impuestos asociados a la primera transferencia de las unidades del proyecto.

La historia de la ley explica su alcance actual. La Ley 184-02 extendió los beneficios a villas, apartamentos y lotes vinculados a la oferta hotelera. Posteriormente, la Ley 195-13 amplió la aplicación al territorio nacional completo, llevó el plazo de la exención del impuesto sobre la renta de diez a quince años, contados a partir de la terminación de la construcción y el equipamiento del proyecto, e incorporó exenciones para la modernización hotelera. El reglamento de aplicación data del Decreto 372-14, del 9 de octubre de 2014.

El plazo de quince años y por qué importa

Para el comprador, el dato más práctico no es la existencia del régimen sino su reloj. Los quince años se cuentan desde la terminación de los trabajos del proyecto, de modo que dos proyectos aparentemente similares pueden tener beneficios con vigencias muy distintas. Un desarrollo terminado hace ocho años tiene, en principio, menos tiempo restante que uno recién entregado. Pedir el número de la resolución, la fecha de terminación y el plazo remanente es una verificación elemental de diligencia debida.

Beneficios del proyecto frente a beneficios del comprador

Una confusión frecuente en el mercado es asumir que todo lo que exime al desarrollador exime también al comprador. El análisis de Pellerano & Herrera es cauteloso: los beneficios dependen del proyecto, de su clasificación y de las actividades autorizadas, y no todos los proyectos ni todas las transferencias reciben automáticamente el mismo tratamiento. Algunas guías de mercado indican que el comprador de una unidad en un proyecto aprobado podría quedar exento del 3 % de transferencia, con un ejemplo ilustrativo de US$9,000 sobre una compra de US$300,000. Sin embargo, otras fuentes ligan la exención a la primera transferencia de las unidades, por lo que la situación de un comprador en reventa debe confirmarse caso por caso y no darse por sentada.

La Ley 30-26: qué cambia y qué sigue abierto

La Ley 30-26 introduce, según el análisis citado, un nuevo numeral 2-1 en el Código Tributario. Su idea central es que el contribuyente puede elegir el régimen que más le convenga, pero no puede beneficiarse simultáneamente de más de un régimen de incentivos respecto a la misma actividad económica, inversión u operación. La ley no define esos términos ni establece un mecanismo de elección ni las consecuencias de la incompatibilidad.

Un punto relevante: la Ley 30-26 no deroga ni modifica expresamente la Ley 158-01 y no menciona CONFOTUR. Pellerano & Herrera la interpreta bajo el principio de especialidad, según el cual el régimen especial prevalece, pero advierte incertidumbre real en proyectos de uso mixto y en proyectos con clasificación provisional o solicitudes en trámite. La interpretación final, indica el análisis, quedará en manos de la DGII, del Poder Ejecutivo y de los tribunales.

También debe señalarse una limitación de verificación: las fuentes consultadas no precisan la fecha de entrada en vigor de la Ley 30-26. Antes de tomar decisiones basadas en plazos, conviene consultar el texto oficial publicado y su fecha de vigencia.

El impuesto del 10 % sobre ganancia de capital inmobiliaria

Según el mismo análisis, la Ley 30-26 establece un impuesto único y definitivo del 10 % sobre la ganancia de capital de las personas físicas por la venta de bienes inmuebles, con excepciones para la reinversión en vivienda principal y para personas mayores de 65 años que vendan su vivienda principal. Ese 10 % aplicaría cuando no exista una exención CONFOTUR o cuando esta haya vencido. Para el inversionista que proyecta una reventa a mediano plazo, esto convierte el estatus CONFOTUR del proyecto en una variable de salida, no solo de entrada. La misma ley reduce el impuesto ad valorem hipotecario al 1 % en 2027 y lo elimina desde 2028, y mantiene sin cambios el 3 % de transferencia.

Una guía de diligencia debida en prosa para el comprador

La forma más sensata de aprovechar este marco es una secuencia ordenada de preguntas. Primero, si el proyecto cuenta con clasificación CONFOTUR y bajo qué resolución, y si esa clasificación es definitiva o provisional. Segundo, cuál es la fecha de terminación de la obra, porque de ella depende el plazo de quince años. Tercero, qué actividades y qué activos cubre exactamente la resolución, ya que el mismo documento puede tratar distinto el alquiler turístico, la venta y los servicios del resort. Cuarto, si lo que se ofrece al comprador, por ejemplo la exención de la transferencia, corresponde a una primera venta o a una reventa. Quinto, cómo se ve la salida: qué impuesto pagaría usted al vender hoy, y qué pagaría al vencer el beneficio.

Un abogado dominicano especializado puede validar cada punto contra la resolución original, la certificación vigente y la normativa aplicable. En proyectos premium de Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo, los desarrolladores serios suelen poner esa documentación a disposición; cuando un proyecto promete beneficios fiscales sin poder mostrarla, la prudencia indica detenerse.

Cómo encaja esto en una estrategia patrimonial a largo plazo

El valor de CONFOTUR nunca debería ser el único argumento de una compra. Ubicación, calidad del desarrollador, gobernanza de la comunidad, demanda de alquiler y liquidez de salida determinan el resultado de una inversión mucho más que una exención aislada. Aun así, en una estructura de retorno a mediano plazo, un régimen fiscal bien documentado puede mejorar la previsibilidad de los costos de compra, de tenencia y de reventa.

En Angela Listings acompañamos a compradores e inversionistas, locales e internacionales, en esa revisión previa: coordinamos la solicitud de documentación al desarrollador y trabajamos con asesores legales y fiscales independientes para que cada decisión se tome con información verificada. No prometemos rentabilidades; ofrecemos claridad, criterio local y discreción.

Conclusión

CONFOTUR continúa siendo un factor relevante para evaluar propiedades en destinos turísticos dominicanos, pero 2026 exige leerlo junto con la Ley 30-26, cuya interacción con la Ley 158-01 aún está en proceso de aclararse. La buena noticia es que las preguntas correctas son sencillas: qué resolución, qué plazo, qué actividades, qué transferencia y qué salida. Quien las formula antes de firmar compra con mayor tranquilidad.

Fuentes de referencia consultadas: Pellerano & Herrera (análisis publicado el 4 de agosto de 2026), Acento (opinión del 8 de octubre de 2026) y CLIC Inmobiliaria (1 de julio de 2026). Verifique los textos oficiales de las leyes 158-01, 195-13 y 30-26 y la resolución de cada proyecto.

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