Pocas siglas pesan tanto en una conversación de inversión inmobiliaria en República Dominicana como CONFOTUR. El Consejo de Fomento Turístico, creado por la Ley 158-01, ha sido durante más de dos décadas el marco que ha hecho viable buena parte del desarrollo residencial y hotelero de destinos como Cap Cana, Punta Cana y La Romana. En junio de 2026 se promulgó además la Ley 30-26, una norma tributaria que añade un principio nuevo al Código Tributario y que, sin nombrar a CONFOTUR, obliga a todos los actores del sector a hacerse preguntas que antes no necesitaban formular. Este artículo explica, con datos verificables y sin promesas de rentabilidad, qué debe entender y verificar un comprador antes de adquirir una propiedad de lujo vinculada a un proyecto con incentivos.

Qué es CONFOTUR y por qué importa al comprador

La Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico para Polos de Escaso Desarrollo y Nuevos Polos en Provincias y Localidades de Gran Potencial establece un régimen de incentivos para proyectos turísticos aprobados por el Ministerio de Turismo. Califican hoteles, resorts, condohoteles, villas, proyectos inmobiliarios turísticos, marinas, parques temáticos, infraestructura complementaria y desarrollos mixtos, incluidas comunidades residenciales con enfoque turístico. Para el desarrollador, el paquete típico incluye la exención del impuesto sobre la renta por un período que puede extenderse hasta 15 años según el tipo de proyecto y las condiciones de su aprobación, la exoneración de aranceles de importación sobre equipos, mobiliario y materiales, la exención del ITBIS en bienes y servicios de construcción y ciertos alivios de impuestos municipales.

Para el comprador, el beneficio más visible es la exención del impuesto de transferencia inmobiliaria, que es del 3 % del valor, para el primer adquirente de una unidad dentro de un proyecto con clasificación vigente, y, según el análisis citado más adelante, una exención del impuesto a la propiedad inmobiliaria durante el período del beneficio; el alcance exacto debe confirmarse en la resolución de cada proyecto. Dicho de otro modo, el comprador no recibe el incentivo por ser inversionista, sino por adquirir una unidad que pertenece a un proyecto aprobado. Esa distinción es esencial: el beneficio sigue al proyecto y a su documentación, no a la voluntad de las partes.

Cuánto pesa CONFOTUR en el mercado

Las cifras explican por qué el régimen es una pieza estructural. Según el análisis publicado por El Inmobiliario en junio de 2026, entre 2023 y 2024 CONFOTUR aprobó 117 proyectos turísticos por más de US$5,400 millones, de los cuales 76, es decir cerca del 64.9 %, eran desarrollos inmobiliarios. La inversión extranjera directa de 2025 sumó US$5,032.3 millones, con el turismo representando el 26.3 % y el sector inmobiliario el 15.7 %, de modo que ambos concentraron más del 42 % del total. En ese mismo año, la construcción cayó 1.8 % interanual mientras que las actividades inmobiliarias y de alquiler crecieron 3.1 %.

Estas cifras no dicen que una propiedad con CONFOTUR sea mejor o peor inversión que otra. Dicen que una parte muy significativa del producto de lujo que se ofrece a compradores internacionales nació bajo este régimen, y que cualquier cambio de interpretación fiscal tiene un efecto potencial sobre un universo amplio de proyectos.

Qué introduce la Ley 30-26

La Ley 30-26 fue aprobada por el Congreso y promulgada por el presidente Luis Abinader el 18 de junio de 2026. Su artículo 1 añade un numeral 2-1 al Código Tributario: los contribuyentes pueden optar por el régimen tributario que consideren más ventajoso, pero no pueden beneficiarse de más de un régimen de incentivos para una misma actividad económica, inversión u operación.

Es importante leer lo que la norma dice y lo que no dice. El texto no menciona a CONFOTUR, a las zonas francas ni a ningún régimen específico, y de acuerdo con el análisis citado no deroga ni modifica ninguna disposición de la Ley 158-01. Tampoco define qué se entiende por “misma actividad económica” o “misma operación”, ni crea un mecanismo de certificación previa. Al momento de la publicación del análisis, el reglamento de aplicación no había sido emitido y la DGII no había dictado una norma general sobre el tema. Dicho con precisión: lo que existe es un principio general y una incertidumbre sobre su alcance práctico, no una prohibición dirigida a CONFOTUR.

Los escenarios de posible fricción que identifican los analistas son tres. El primero, desarrolladores que combinan CONFOTUR con otros mecanismos del Código Tributario, como deducciones por inversión o esquemas de anticipos. El segundo, quienes pretendan aplicar la depreciación acelerada de maquinaria y equipos del artículo 24 de la propia Ley 30-26 mientras gozan de la exención del impuesto sobre la renta de CONFOTUR. El tercero, los condohoteles y desarrollos mixtos cuyos servicios podrían quedar bajo regímenes distintos. Se trata de interpretaciones en discusión y no de conclusiones, y corresponde a la DGII y al reglamento aclararlas.

Por qué un comprador debería prestar atención

Un comprador final de una villa o apartamento en Cap Cana rara vez es el sujeto directo de la exención del desarrollador. Sin embargo, el efecto sobre él puede ser indirecto de tres maneras. La primera es la exención de transferencia: si la clasificación del proyecto fuera cuestionada o estuviera incompleta, el 3 % que se esperaba ahorrar podría convertirse en un costo de cierre real, que en una propiedad de US$1.5 millones equivale a US$45,000. La segunda es el impuesto al patrimonio inmobiliario durante el período de exención: su vigencia depende de que el proyecto mantenga su estatus. La tercera es el costo del desarrollo: si el desarrollador pierde parte de sus beneficios, puede intentar trasladarlo a unidades aún no vendidas, a cuotas de mantenimiento o a gastos extraordinarios.

También conviene saber que los proyectos que apenas están solicitando CONFOTUR, o que cuentan solo con una clasificación provisional, pueden no gozar de la protección del artículo 5 de la Ley 158-01, que impide crear nuevas cargas tributarias durante el período de exención. Por eso la etapa en que se encuentra el expediente del proyecto es un dato de compra, no un detalle administrativo.

Cómo evaluar el estatus CONFOTUR de un proyecto

La evaluación de un expediente ante el Ministerio de Turismo suele tomar entre tres y seis meses, y puede extenderse si requiere correcciones. Entre los requisitos que se examinan están la constitución legal de la empresa desarrolladora y su registro ante la DGII, el título de propiedad del terreno, el estudio de impacto ambiental aprobado, un plan de inversión detallado, el cumplimiento de las normas urbanísticas y turísticas y la documentación de factibilidad, planos y presupuesto. Quien compra debe pedir evidencia documental de ese proceso, no una afirmación verbal del vendedor.

En la práctica, un comprador prudente y su abogado deberían solicitar la resolución de clasificación del proyecto y su fecha, verificar que el beneficio cubra la unidad concreta que se adquiere y no solo el proyecto en general, confirmar si el contrato de promesa de venta indica quién asume el impuesto de transferencia si el beneficio no se aplica y revisar el plazo de vigencia restante de la exención. Conviene además comprobar que el desarrollador cumple las obligaciones que condicionan el régimen: iniciar operaciones en el plazo establecido, mantener el uso aprobado, cumplir los estándares de calidad turística y reportar información a las autoridades. El incumplimiento puede implicar la pérdida de los beneficios.

Cláusulas contractuales que protegen al comprador

Más allá de la verificación, la protección se construye por contrato. Tres cláusulas merecen atención. La primera es una declaración expresa del vendedor sobre el estatus del proyecto y la aplicación del beneficio a la unidad. La segunda es una asignación clara del riesgo: si la exención no se reconoce por causas imputables al desarrollador, el costo debería recaer en él. La tercera es un mecanismo de información: el comprador debe poder conocer cambios en la clasificación del proyecto durante la construcción. Un abogado dominicano con experiencia inmobiliaria debe revisar estas cláusulas; este artículo es información general y no constituye asesoría legal ni fiscal.

Qué no se puede afirmar todavía

Con transparencia, conviene señalar los límites. No está confirmado cómo interpretará la DGII el nuevo principio ni si el reglamento aclarará la relación con CONFOTUR. No debe asumirse que los beneficios actuales se perderán, ni que permanecerán intactos en cualquier circunstancia. Lo prudente es tratar la incertidumbre como un factor de diligencia debida: documentar el estatus actual, pedir garantías contractuales y consultar a un profesional fiscal con la situación concreta del comprador, especialmente si adquirirá mediante una sociedad o planea alquilar la propiedad.

Una lectura de inversión serena

CONFOTUR no es un argumento de venta, es una variable de costo. Una propiedad bien ubicada, bien documentada y con un desarrollador sólido puede ser atractiva con o sin incentivo, y una propiedad con incentivo pero con documentación frágil puede resultar más cara de lo previsto. La recomendación para quien está evaluando una compra en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo es separar tres preguntas: si el proyecto tiene clasificación vigente, si esa clasificación alcanza a su unidad y si el contrato reparte el riesgo de forma razonable. Con esas respuestas por escrito, la decisión se toma sobre hechos y no sobre expectativas.

Información de carácter general basada en fuentes públicas a octubre de 2026; no constituye asesoría legal, fiscal ni promesa de rentabilidad. Verifique siempre con su abogado y con la DGII.

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