Comprar un solar y construir la villa exactamente como uno la imagina es, para muchos compradores internacionales, la forma más personal de invertir en República Dominicana. También es la que más preguntas genera. ¿Quién autoriza la obra? ¿Cuántos permisos hacen falta? ¿Qué cambió con el nuevo Código de Construcción? ¿Y qué papel juega el reglamento interno de Cap Cana, Puntacana Resort & Club o Casa de Campo? Esta guía ordena el proceso completo, desde el terreno hasta el permiso de inicio, para que el inversionista sepa qué esperar antes de firmar la compra del solar.

Primero el terreno: lo que hay que verificar antes de pensar en planos

Todo proyecto de construcción empieza con un solar cuya situación jurídica debe ser impecable. El comprador debe obtener el certificado de título deslindado a nombre del vendedor, la certificación de estado jurídico del inmueble emitida por el Registro de Títulos, el plano catastral aprobado por la Dirección General de Mensuras Catastrales y la certificación de la Dirección General de Impuestos Internos de que el solar está al día en el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario. Un terreno sin deslinde individual, con una constancia anotada en lugar de un certificado de título, o con cargas y gravámenes no cancelados, no debería comprarse con intención de construir hasta que esas situaciones se resuelvan.

En las comunidades cerradas se añade un documento decisivo: el reglamento de diseño y construcción del desarrollador. Cap Cana, Puntacana Resort & Club y Casa de Campo tienen normas propias sobre retiros, alturas máximas, porcentaje de ocupación del lote, paleta de materiales, tratamiento de fachadas, manejo de aguas y hasta horarios de obra. Ese reglamento forma parte del contrato de compra del solar y es tan vinculante como la ley. Leerlo antes de comprar evita descubrir después que la casa de dos niveles y techo plano que se soñaba no está permitida en ese sector.

El marco legal: quién aprueba qué

En República Dominicana no existe un permiso único de construcción. Existe una cadena de autorizaciones que se obtienen en un orden determinado y que culminan en la licencia de construcción emitida por el Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED). Esa licencia es la autorización formal para iniciar la ejecución física de la obra y solo se concede cuando el proyecto ha demostrado cumplir con las normativas técnicas, ambientales y urbanísticas aplicables.

Antes de llegar a MIVHED, el proyecto debe pasar por tres instancias. La primera es el ayuntamiento o junta de distrito municipal correspondiente, que en el caso de Punta Cana es la Junta del Distrito Municipal Turístico Verón-Punta Cana y en Casa de Campo el Ayuntamiento de La Romana. Allí se obtiene la certificación de uso de suelo, que confirma que la construcción proyectada es compatible con la zonificación vigente. La segunda es el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, que bajo la Ley 64-00 evalúa el impacto ambiental del proyecto; para una villa unifamiliar el trámite suele resolverse mediante una autorización o constancia ambiental de menor complejidad, pero en terrenos costeros, cercanos a humedales o dentro de zonas de amortiguamiento el análisis es más exigente. La tercera es el Ministerio de Turismo, que a través de su Departamento de Planificación y Proyectos emite la no objeción para construcciones ubicadas en polos turísticos declarados, como lo son Punta Cana, Cap Cana y La Romana.

Con esos tres documentos, más los planos arquitectónicos, estructurales, eléctricos y sanitarios firmados por profesionales colegiados en el CODIA, el expediente se deposita en MIVHED para la licencia de construcción y, una vez obtenida, para el permiso de inicio de obra.

Lo que cambió en 2026: el Código de Construcción de la República Dominicana

El cambio normativo más relevante del año es la Resolución 007-2026 del MIVHED, emitida en abril, que oficializa y pone en vigencia el Código de Construcción de la República Dominicana. Se trata del marco técnico que regirá el diseño, la construcción y la supervisión de obras en todo el territorio nacional, y que consolida en un solo cuerpo normativo lo que antes estaba disperso en reglamentos sectoriales.

La resolución establece un período de transición hasta el 10 de abril de 2027, durante el cual coexistirán el régimen técnico anterior y las disposiciones del nuevo código bajo criterios definidos por el propio ministerio. Los proyectos depositados antes de la entrada en vigencia de la resolución continúan evaluándose con las normas vigentes al momento de la solicitud. Para el comprador que planea construir en los próximos doce meses esto tiene una consecuencia práctica: su arquitecto e ingeniero deben diseñar ya bajo los parámetros del nuevo código en materia sísmica, de viento, de eficiencia energética y de accesibilidad, porque será el estándar exigible cuando la obra esté en ejecución y, sobre todo, cuando la villa se venda o se asegure en el futuro.

El ordenamiento territorial de Verón-Punta Cana

En julio de 2026 se presentó el Plan de Ordenamiento Territorial del distrito municipal Verón-Punta Cana, un instrumento que reorganiza los 484.44 kilómetros cuadrados del distrito. Cerca de 265 kilómetros cuadrados, el 55% del territorio, quedan bajo régimen especial de protección para preservar áreas agropecuarias, forestales, costero-marinas y de recarga hídrica. El 30% se clasifica como suelo urbano y el 15% como suelo urbanizable para futuras expansiones.

El plan introduce parámetros sobre densidad, altura de edificaciones y ocupación del suelo en siete unidades de ordenamiento territorial, y reafirma el carácter público de las playas, prohibiendo cerramientos que limiten el acceso al litoral. También identifica zonas críticas por riesgo de inundación en Uvero Alto, Bávaro, Cabeza de Toro y El Cortecito. Para quien compra un solar fuera de las comunidades cerradas consolidadas, verificar la clasificación del terreno dentro del POT se convierte en un paso obligatorio de la due diligence: un solar en suelo protegido puede no ser edificable, o serlo bajo condiciones muy restrictivas.

El proceso dentro de las comunidades cerradas

Dentro de Cap Cana, Puntacana Resort & Club y Casa de Campo, el desarrollador añade una capa adicional de aprobación que en la práctica precede a todas las demás. El propietario presenta el anteproyecto al comité de arquitectura o de revisión de diseño de la comunidad, que verifica el cumplimiento del reglamento interno antes de autorizar la tramitación ante las instituciones públicas. Este paso protege el valor de todos los propietarios: garantiza coherencia estética, evita construcciones que afecten vistas o privacidad de los vecinos y mantiene el estándar que sostiene los precios de la comunidad.

Las comunidades también regulan la obra en sí: horarios de trabajo, ingreso de contratistas y materiales, manejo de escombros, seguridad, y en muchos casos exigen un depósito de garantía que se devuelve al concluir la construcción sin incidencias. Contar con un contratista que ya haya construido dentro de esa comunidad específica reduce fricciones de forma significativa.

Tiempos, costos y quién debe acompañarle

Los plazos varían según la complejidad del proyecto y de cada institución, pero un expediente bien preparado para una villa unifamiliar suele completar la cadena de permisos en un rango de varios meses, no de semanas. Los costos administrativos incluyen tasas municipales, la tasa de MIVHED calculada sobre el presupuesto de la obra, honorarios del arquitecto e ingenieros, y los costos de estudios de suelo y topografía. A ello se suma, cuando el solar está dentro de un proyecto con clasificación CONFOTUR, la posibilidad de que la construcción se beneficie de las exenciones vigentes, algo que debe confirmarse por escrito con el desarrollador antes de la compra.

El equipo mínimo para construir con seguridad en República Dominicana es un abogado inmobiliario para la verificación del título y los contratos, un arquitecto colegiado que conozca el reglamento de la comunidad y el nuevo Código de Construcción, un ingeniero civil para la estructura y la supervisión, y un asesor inmobiliario que haya acompañado procesos similares en esa misma comunidad y pueda anticipar los tiempos reales.

Angela’s Take: construir es la forma más exigente y más gratificante de invertir

Construir en el este dominicano no es más difícil que en otros mercados internacionales, pero sí es diferente. La diferencia está en la secuencia de aprobaciones y en el peso que tiene el reglamento de cada comunidad. Quien la conoce evita retrasos; quien la ignora los descubre en obra. En Angela Listings acompañamos al comprador desde la selección del solar, verificamos su situación registral y su clasificación territorial, y lo conectamos con los profesionales que ya han construido dentro de Cap Cana, Puntacana Resort & Club y Casa de Campo. Si está considerando adquirir un terreno para construir la villa que realmente quiere, hablemos antes de que firme.

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