Un modelo que ya mueve miles de millones y apenas empieza a llegar al Caribe

Durante décadas, comprar una villa de lujo en Cap Cana o Punta Cana implicó una decisión binaria: adquirir el cien por ciento de la propiedad o quedarse fuera del mercado. Ese planteamiento está cambiando a nivel global, y República Dominicana no es una excepción a la tendencia. El modelo de copropiedad o propiedad fraccionada -conocido internacionalmente como fractional ownership- permite que varios compradores adquieran, cada uno, un porcentaje definido de una misma propiedad de lujo, con derechos de uso proporcionales y, en muchos casos, con participación proporcional en los ingresos de alquiler cuando la propiedad no está siendo utilizada por sus copropietarios. Según datos de la industria recopilados por plataformas especializadas del sector, el mercado global de propiedad fraccionada se valoró en US$8,200 millones en 2025 y se proyecta que alcance los US$21,600 millones para 2034, con una tasa de crecimiento anual compuesta del 11.3%, mientras que el monto promedio de inversión por participante pasó de US$3,200 en 2022 a US$5,800 en 2025, y más del 70% de los nuevos usuarios de estas plataformas son inversionistas que participan por primera vez en un activo alternativo.

Cómo funciona en la práctica el modelo de copropiedad

En su forma más simple, la propiedad fraccionada divide el valor total de una villa entre un número limitado de copropietarios -habitualmente entre cuatro y doce, aunque el número exacto depende de cada estructura- y cada uno adquiere una fracción proporcional del valor, del uso y, cuando aplica, de la renta generada por la propiedad. A diferencia de un club vacacional o un tiempo compartido tradicional, en el que el comprador adquiere únicamente un derecho de uso temporal sin participación en la plusvalía del inmueble, la propiedad fraccionada bien estructurada otorga al copropietario un derecho de propiedad real y proporcional sobre el activo, lo que significa que participa tanto en la revalorización de la villa como en cualquier eventual pérdida de valor, exactamente como lo haría el propietario único de una vivienda tradicional, pero con un desembolso de capital significativamente menor.

Para que este modelo funcione de manera ordenada, la gran mayoría de las estructuras de copropiedad se apoyan en un vehículo legal intermedio -habitualmente una sociedad de responsabilidad limitada en la que cada copropietario adquiere una porción de las participaciones sociales, o un fideicomiso de administración bajo la Ley 189-11 en el que cada beneficiario tiene un porcentaje definido- en lugar de que los copropietarios figuren directamente y de forma individual en el certificado de título de la propiedad. Esta capa legal intermedia es la que permite establecer, con claridad contractual, el calendario de uso de cada copropietario a lo largo del año, las reglas de mantenimiento y los costos operativos compartidos, y el mecanismo de salida en caso de que uno de los copropietarios decida vender su participación.

Por qué el Caribe dominicano es un candidato natural para este modelo

Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo comparten tres características que hacen de la región un terreno fértil para la copropiedad de lujo: precios de villas que, en las zonas más exclusivas, superan con facilidad el millón de dólares y limitan el universo de compradores que pueden adquirir el cien por ciento de la propiedad en efectivo; una demanda de uso marcadamente estacional, en la que el propietario típico de una segunda residencia en el Caribe ocupa su villa entre cuatro y ocho semanas al año, dejando el resto del calendario disponible para otros copropietarios o para renta vacacional; y una infraestructura de administración de propiedades y rental pool ya consolidada en comunidades como Puntacana Resort & Club y Cap Cana, que facilita operativamente la gestión de calendarios compartidos entre varios titulares.

Esta combinación es, en esencia, la misma lógica que ha impulsado el crecimiento del modelo de fractional ownership en mercados como Los Cabos, Aspen o la Riviera Maya en los últimos años: propiedades de alto valor, uso estacional y una base de compradores de alto poder adquisitivo que prefiere exposición a un activo trofeo sin inmovilizar la totalidad del capital que requeriría la compra individual.

Las preguntas que todo comprador debe hacer antes de entrar en un esquema de copropiedad

No todos los modelos que se presentan bajo el nombre de “copropiedad” o “fractional ownership” están estructurados con el mismo nivel de solidez legal, y esa es, precisamente, la primera advertencia que cualquier comprador debería tener presente antes de firmar. La primera pregunta es quién es el titular legal de la propiedad y cómo queda documentado el porcentaje de cada copropietario: un contrato privado entre particulares no ofrece el mismo nivel de protección que una estructura societaria o un fideicomiso debidamente constituido, inscrito y registrado ante las autoridades correspondientes en República Dominicana.

La segunda pregunta es cómo se resuelve una eventual salida: qué sucede si uno de los copropietarios necesita liquidez y desea vender su participación antes de lo previsto, si existe un derecho de preferencia a favor de los demás copropietarios, y bajo qué método se determina el valor de mercado de esa fracción en el momento de la venta. La tercera pregunta, igualmente relevante, es cómo se distribuyen los costos fijos de la propiedad -impuesto anual sobre la propiedad inmobiliaria, mantenimiento, seguros, administración- entre copropietarios que pueden tener calendarios de uso distintos, y qué sucede si uno de ellos incumple sus obligaciones de pago. Finalmente, todo comprador debe entender si la estructura le permite generar ingresos por alquiler durante las semanas en que no utiliza la propiedad, y bajo qué reglas se reparte esa renta entre los copropietarios.

Una alternativa, no un sustituto, de la compra tradicional

La propiedad fraccionada no busca reemplazar la compra tradicional de una villa de lujo en Cap Cana o Punta Cana, sino ampliar el universo de compradores que pueden participar del mercado inmobiliario de lujo dominicano con un ticket de entrada más accesible y con una exposición al activo proporcional a su inversión real. Para el comprador que valora el uso personal y el control total sobre su propiedad, la compra individual -como persona física, a través de una SRL o mediante un fideicomiso- sigue siendo la vía más directa. Para el inversionista que busca diversificar su portafolio con exposición al real estate de lujo del Caribe sin inmovilizar el capital total que exige una villa completa, y que está dispuesto a compartir tanto el uso como la gestión con otros copropietarios bajo una estructura legal sólida, la copropiedad es una puerta de entrada que, a nivel global, ya mueve miles de millones de dólares y que apenas comienza a asomarse al mercado de Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo.

Como en cualquier estructura de inversión inmobiliaria alternativa, el factor determinante no es el modelo en sí mismo, sino la calidad de la estructura legal, la transparencia del operador y la solidez del contrato que respalda la participación de cada copropietario. Antes de comprometer capital en un esquema de copropiedad en República Dominicana, todo inversionista internacional debería exigir la revisión de un abogado local especializado en real estate y, cuando sea posible, verificar cómo está registrada la propiedad ante el Registro de Títulos correspondiente.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

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