En la compra de una propiedad de lujo, la atención del comprador suele concentrarse en el precio, el título y los impuestos. Hay, sin embargo, una figura legal que muchos inversionistas internacionales desconocen y que puede afectar a un inmueble aunque el título esté en perfecto orden: la extinción de dominio. En República Dominicana está regulada por la Ley 340-22, que establece el proceso de extinción de dominio de bienes ilícitos, y entenderla es parte de una debida diligencia completa en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo.

Este artículo explica, con base en el texto de la ley, qué es la extinción de dominio, cuándo procede, cómo protege al adquirente de buena fe y qué prácticas reducen el riesgo para el comprador. No sustituye la asesoría de un abogado inmobiliario, que siempre debe acompañar cada transacción.

Qué es la extinción de dominio según la Ley 340-22

La ley define la extinción de dominio como la pérdida del dominio declarada mediante sentencia definitiva sobre un bien, cuando el Ministerio Público logra probar su vinculación con alguno de los hechos ilícitos previstos en la ley y demuestra la ausencia de buena fe de quienes alegan derechos sobre él. El resultado es el traspaso del bien a favor del Estado sin contraprestación ni compensación, siempre respetando a los terceros acreedores de buena fe.

El artículo 8 establece que se trata de un proceso de carácter jurisdiccional, real y patrimonial, que procede sobre cualquier bien sin importar su naturaleza. Esto significa que la acción recae sobre el bien en sí y no depende de una condena penal contra una persona, una diferencia esencial frente al decomiso tradicional.

Los dos elementos que deben concurrir

El artículo 5 es claro: la extinción de dominio solo puede declararse cuando concurren dos elementos. El primero es la existencia de un hecho ilícito vinculado al origen o al destino del bien, que debe ser probado por el Ministerio Público. El segundo es la ausencia de buena fe en los términos previstos por la ley. Entre los hechos ilícitos que enumera el artículo 6 figuran, entre otros, el tráfico ilícito de drogas y sustancias controladas.

La protección del comprador de buena fe

Para el inversionista, la parte más importante de la ley es la que protege al adquirente de buena fe. El artículo 14 establece una presunción expresa: se presume la buena fe en todo acto o negocio jurídico relacionado con la adquisición o destinación de los bienes. A su vez, el artículo 65 dispone que el Ministerio Público debe probar las causales de procedencia y también la ausencia de buena fe del afectado, y el artículo 66 fija como estándar probatorio el de preponderancia de la prueba.

El artículo 7 refuerza esta idea desde otro ángulo. Declara nulos los actos y contratos sobre bienes ilícitos cuando se adquieren a sabiendas de su condición o cuando debía presumirse razonablemente, pero lo hace sin perjuicio de los derechos de los terceros adquirentes de buena fe. Además, cuando la ley regula las medidas cautelares, ordena que en todo caso se salvaguarden los derechos de los terceros de buena fe.

Por qué la presunción no basta por sí sola

La presunción de buena fe es una protección valiosa, pero no es un escudo automático. Durante la investigación, la ley faculta al Ministerio Público a obtener los medios de prueba necesarios para determinar la existencia o no de buena fe exenta de culpa en el potencial afectado. En la práctica, esto significa que la forma en que el comprador condujo su compra, las verificaciones que hizo y la trazabilidad de los fondos que utilizó pueden ser determinantes si alguna vez surge una controversia.

Cuando un afectado comparece al proceso, la ley le permite demostrar la procedencia lícita de los bienes y de los recursos con los que los adquirió, así como su actuación de buena fe y que estaba impedido de conocer su carácter ilícito. Un expediente de compra bien documentado es, por tanto, la mejor herramienta de defensa.

Un plazo largo que exige mirar la historia del inmueble

El artículo 9 establece que la acción de extinción de dominio prescribe a los veinte años contados a partir de la comisión del hecho o de la última infracción. Es un plazo considerablemente largo, y tiene una consecuencia práctica: la revisión del historial de un inmueble de lujo no debe limitarse al propietario actual, sino que conviene entender la cadena de transferencias recientes y el perfil de quienes intervinieron en ellas.

La ley también contempla, entre los supuestos de procedencia, los bienes que han sido objeto de una sucesión hereditaria o de una donación cuando dichos bienes sean producto de hechos ilícitos. Esto recuerda que la forma en que un vendedor adquirió el inmueble también forma parte del análisis.

Cómo se traduce todo esto en la debida diligencia

La extinción de dominio no debe generar temor, sino método. La gran mayoría de las propiedades de lujo en Cap Cana, Puntacana Resort & Club y Casa de Campo pertenecen a propietarios con historiales transparentes, y el mercado dominicano cuenta con herramientas sólidas para verificarlos. Lo que la ley exige, en el fondo, es que el comprador actúe con la diligencia de quien no tiene nada que ocultar.

Verificaciones registrales y documentales

El primer nivel es el registral. El abogado del comprador debe obtener la certificación del estado jurídico del inmueble en el Registro de Títulos, confirmar que no existan cargas, gravámenes, oposiciones ni anotaciones de medidas cautelares, y comparar el certificado de título con la identidad del vendedor. También debe revisar la cadena de transferencias para comprender cuándo y cómo el vendedor adquirió la propiedad.

Conocimiento del vendedor y de la operación

El segundo nivel es el conocimiento de la contraparte. La Ley 155-17 contra el lavado de activos incluye a los agentes inmobiliarios entre los sujetos obligados no financieros, lo que implica procesos de identificación y debida diligencia del cliente. Un comprador sofisticado debería esperar que su asesor inmobiliario y su abogado apliquen estos controles, y debería ver con cautela cualquier operación en la que el vendedor se resista a identificarse plenamente, proponga estructuras de pago inusuales o presione para cerrar sin las verificaciones habituales.

Trazabilidad de los fondos del comprador

El tercer nivel es el propio dinero del comprador. Pagar mediante transferencias bancarias desde cuentas a su nombre, conservar la documentación de origen de los fondos y evitar pagos en efectivo o a través de terceros no vinculados son prácticas que protegen la buena fe del adquirente. Además, la DGII exige informar los medios de pago en las transferencias inmobiliarias de cierto monto, lo que hace que la trazabilidad sea también una obligación formal.

Precio y condiciones de mercado

Finalmente, un precio significativamente inferior al de mercado sin una explicación razonable es una señal que debe analizarse. La ley protege a quien estaba impedido de conocer el carácter ilícito del bien; aceptar condiciones anómalas sin preguntar puede debilitar esa posición.

Qué no dice la ley y qué conviene confirmar con su abogado

El texto de la Ley 340-22 establece los principios, pero su aplicación concreta a casos de compraventa inmobiliaria dependerá de la interpretación de los tribunales dominicanos y de la jurisprudencia que se vaya consolidando. Por eso, cualquier duda sobre un inmueble específico, sobre una cadena de transferencias compleja o sobre una estructura de compra a través de sociedades debe consultarse con un abogado inmobiliario independiente antes de firmar la promesa de compraventa.

Conclusión

La Ley 340-22 introduce una herramienta poderosa contra los bienes de origen ilícito, pero al mismo tiempo reconoce de forma explícita la protección del adquirente de buena fe: la presume, exige al Ministerio Público probar su ausencia y obliga a salvaguardar los derechos de terceros. Para el comprador de una propiedad de lujo en República Dominicana, la mejor protección es una compra bien documentada, con verificación registral, conocimiento de la contraparte y fondos trazables.

En Angela Listings acompañamos cada operación con transparencia y discreción, coordinando con abogados independientes para que su inversión en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo se construya sobre bases sólidas.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

Cobertura: Cap Cana · Punta Cana · Casa de Campo

Email: [email protected]

Web: AngelaListings.com

República Dominicana: +1 (829) 339-4448