El instrumento que cambió la forma de desarrollar vivienda en el país

Cuando un inversionista internacional evalúa un proyecto en planos en Cap Cana o Punta Cana, una de las preguntas más importantes no es de arquitectura, sino de estructura: ¿dónde está el dinero mientras se construye? En República Dominicana, una parte importante de la respuesta se llama fideicomiso. La Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, introdujo esta figura en el derecho dominicano en 2011 y hoy es una de las herramientas centrales de la promoción inmobiliaria.

Para el comprador de lujo, entender el fideicomiso no es un ejercicio académico. Determina quién custodia los fondos del anticipo, quién responde por la entrega, cómo se transfiere el título y qué impuestos se pagan en cada paso. Este artículo explica lo esencial con un criterio editorial: lo que hemos podido verificar, lo que debe confirmar con su abogado y lo que conviene preguntar antes de firmar.

Las tres partes de un fideicomiso inmobiliario

Un fideicomiso tiene, en términos generales, tres figuras. El fideicomitente es quien aporta los bienes o derechos, que en un proyecto inmobiliario suele ser el desarrollador con el terreno y el proyecto. La fiduciaria, o fiduciario, es la entidad autorizada que administra el patrimonio; según la descripción de la ley disponible en fuentes del sector, debe ser una entidad autorizada, como un banco o una sociedad fiduciaria supervisada, bajo la regulación de la Superintendencia de Bancos. El fideicomisario, o beneficiario, es quien recibe el beneficio final, que puede ser el propio fideicomitente o, en el caso de una venta en planos, los compradores de las unidades.

La clave es que los bienes aportados forman un patrimonio separado. En la práctica comercial, eso significa que los fondos que paga el comprador durante la construcción se administran dentro de la estructura fiduciaria y no quedan simplemente en la cuenta general de la empresa desarrolladora. Para quien compra desde otro país, esa separación es una de las razones por las que el fideicomiso se considera un elemento de confianza.

La escala del instrumento

Los datos disponibles sobre el tamaño del fideicomiso en el país son anteriores a 2026 y deben leerse con esa cautela. En octubre de 2021, Diario Libre reportó, citando a Christian Molina, entonces presidente ejecutivo de la Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas (Asofidom), que se administraban más de RD$160,000 millones en activos a través de más de 900 fideicomisos, y que más de 150,000 viviendas se desarrollaban mediante esta figura. Molina indicó además que 40,000 viviendas ya habían sido entregadas a familias.

Son cifras de hace más de cinco años y no hemos encontrado una serie actualizada que permita medir el crecimiento hasta hoy. Las ofrecemos como indicador de que el instrumento tiene un recorrido extenso en el mercado, no como estadística vigente.

Cómo suele estructurarse la compra en planos

El contrato y el aporte de fondos

En un proyecto estructurado bajo fideicomiso, el comprador suele firmar una promesa de compraventa o un contrato de adhesión al fideicomiso y realizar pagos escalonados. Esos pagos se dirigen a una cuenta administrada por la fiduciaria. Pregunte siempre el nombre de la fiduciaria, el número de registro del fideicomiso y cómo se liberan los fondos a medida que avanza la obra.

La liberación de fondos según avance

Un buen estándar es que la liberación se condicione al avance verificable de la construcción, certificado por un supervisor independiente. Solicite conocer ese mecanismo por escrito. Si el proyecto no puede explicarlo con claridad, es una señal para detenerse.

La entrega y la transferencia del título

Al finalizar la obra, la fiduciaria transfiere la unidad al comprador. Una de las ventajas atribuidas al esquema es fiscal: según un artículo de un corretaje local publicado en julio de 2026, el primer traspaso, del fideicomitente a la fiduciaria, paga el impuesto de transferencia del 3 %, y los traspasos posteriores desde la fiduciaria a los compradores estarían exentos. Esta es una afirmación de una fuente comercial que no hemos podido contrastar con el texto de la ley, por lo que debe verificarse con su notario o abogado antes de incorporarla a sus cálculos de cierre. Un artículo de 2021 mencionaba además que la ley estaba siendo reformada, y no hemos podido confirmar si esos cambios se aprobaron.

Costos que conviene preguntar

El mismo artículo del corretaje indica que la comisión anual de la fiduciaria suele situarse entre el 0.5 % y el 1.5 % del valor, una cifra que debe tomarse como referencia general de una sola fuente. Lo importante es preguntar quién asume ese costo: en muchos proyectos lo absorbe el desarrollador dentro del precio, pero eso debe estar explícito en el contrato.

Respecto del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario, la misma fuente señala que las personas físicas pagan el 1 % sobre el valor que excede un umbral que cita como RD$10,695,494 para 2026, mientras que los fideicomisos tributarían el 1 % sobre el patrimonio inmobiliario total, sin umbral. Si ese dato es correcto en su caso, puede influir en el costo de mantener la propiedad dentro de una estructura, y por eso conviene confirmarlo con su asesor fiscal.

Fideicomiso, compra directa o sociedad: ¿qué conviene?

No existe una respuesta única. La compra directa es la más sencilla para una persona física. Una sociedad puede ofrecer ventajas de planificación patrimonial, pero con obligaciones propias. El fideicomiso puede ser útil para proteger el capital durante la construcción o para estructurar una sucesión. Lo que sí es universal es la necesidad de revisar la estructura con un abogado dominicano antes de firmar, y con un asesor en su país de residencia, porque las consecuencias fiscales de una estructura pueden diferir allí.

Preguntas que debe hacer antes de firmar

Solicite el nombre y el registro de la fiduciaria, el contrato del fideicomiso o su resumen, el calendario de liberación de fondos, los permisos de construcción y el estado jurídico del terreno, que debe verificarse mediante el certificado de título conforme a la Ley 108-05. Pregunte quién supervisa la obra, qué garantías ofrece el desarrollador por vicios ocultos y qué ocurre si el proyecto se retrasa. Nuestras guías sobre debida diligencia y recepción de obra nueva ofrecen listas completas para cada etapa.

Conclusión

El fideicomiso es una herramienta sólida del mercado dominicano, pero no sustituye la diligencia del comprador. Una estructura fiduciaria bien documentada añade orden, transparencia en el manejo de fondos y, según algunas fuentes, eficiencia fiscal; sin embargo, cada afirmación de cifras o tasas debe verificarse con documentación oficial y con su abogado. Si está evaluando un proyecto en planos en Cap Cana o Punta Cana, nuestro equipo puede ayudarle a ordenar las preguntas y a revisar la estructura antes de comprometer fondos.

Fuentes consultadas: CLIC Inmobiliaria (1 de julio de 2026), Diario Libre (20 de octubre de 2021). Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal ni fiscal.

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