Comprar un inmueble que todavía no existe es una de las formas más atractivas de entrar a un destino como Cap Cana o Punta Cana, pero también la que exige mayor cautela. El comprador entrega dinero a cambio de una promesa y, durante meses o años, su capital depende de que el proyecto se construya. En ese contexto, un instrumento jurídico gana relevancia para el inversionista informado: el fideicomiso inmobiliario. Esta guía explica qué es, en qué ley se apoya, quién lo supervisa y qué preguntas debe hacer un comprador antes de entregar un depósito.

Este texto es informativo y no constituye asesoría legal. La estructura de cada proyecto es distinta, y la verificación debe hacerla su abogado sobre los documentos reales.

Qué es un fideicomiso y por qué interesa al comprador en planos

Un fideicomiso es una estructura en la que una persona, el fideicomitente, transfiere bienes o derechos a una fiduciaria para que los administre con una finalidad determinada y en beneficio de terceros. En un proyecto inmobiliario, el terreno y los recursos del proyecto pueden quedar segregados dentro del fideicomiso, de modo que se destinen a construir y no se mezclen con otras actividades del desarrollador.

Para el comprador, la idea de fondo es la separación patrimonial: los fondos aportados por los compradores se administran con un propósito definido y bajo la responsabilidad de un fiduciario, en lugar de quedar a la libre disposición del promotor. Esto no elimina todos los riesgos de un proyecto en planos, pero cambia la naturaleza de la relación.

La base legal: Ley 189-11

El fideicomiso en el país descansa en la Ley núm. 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso. Según lo expresado por César Páez, gerente general de Fiduciaria La Nacional, en una entrevista publicada por Acento el 20 de noviembre de 2024, esta ley marcó un punto de inflexión para la construcción de viviendas. Páez sostiene que la producción anual pasó de unas 5,000 unidades cuando entró en vigor la ley a alrededor de 70,000 en la actualidad. Se trata de una cifra citada por un participante del sector, no de una estadística oficial, y debe leerse con esa salvedad.

El mismo ejecutivo afirma que la estructura reduce el riesgo, puede reunir en un solo vehículo a propietarios de terrenos, inversionistas, entidades financieras y desarrolladores, y ofrece mayor transparencia y seguridad. También señala que participan inversionistas locales y extranjeros. Conviene recordar que estas apreciaciones provienen de un actor interesado en el negocio fiduciario, por lo que el comprador debe contrastarlas con la documentación específica del proyecto.

Quién supervisa a los fideicomisos

De acuerdo con la entrevista citada, los fideicomisos están supervisados por dos instituciones: la Superintendencia de Bancos y la Superintendencia de Valores. Para el inversionista esto es una señal útil, porque significa que la fiduciaria opera dentro de un perímetro regulatorio. Aun así, la supervisión no equivale a una garantía de éxito del proyecto. Una fiduciaria administra el patrimonio según el contrato; no sustituye la capacidad técnica ni financiera del constructor.

Fideicomiso y debida diligencia: lo que no se debe dar por hecho

Que un proyecto anuncie que cuenta con fideicomiso no resuelve por sí solo la debida diligencia. Hay que verificar, entre otros puntos, que la fiduciaria sea una entidad debidamente autorizada, que el contrato de fideicomiso exista y esté vigente, que el terreno efectivamente haya sido aportado al patrimonio fiduciario, y que los pagos del comprador se depositen en las cuentas del fideicomiso y no en cuentas del desarrollador. Esa última verificación es la más importante y suele pasarse por alto.

Es recomendable pedir copia del contrato de promesa o de adhesión al fideicomiso, el nombre completo de la fiduciaria, el cronograma de obra y de pagos, y la identificación del constructor. Su abogado debe revisar si el contrato establece qué ocurre ante un retraso significativo, si prevé la devolución de los aportes y bajo qué condiciones, y cómo se gestionan las modificaciones al proyecto. Un fideicomiso bien estructurado debe responder estas preguntas con claridad.

Cómo se relaciona con CONFOTUR y los permisos

Un proyecto turístico en planos puede estar también acogido a incentivos como CONFOTUR, y requiere permisos de construcción y uso de suelo. El fideicomiso es una capa de protección financiera, pero no reemplaza la verificación de la clasificación, los permisos ni la titularidad del terreno. Si desea profundizar en esos puntos, nuestra guía sobre cómo comprar en planos explica cómo verificar al desarrollador, el CONFOTUR y los permisos antes de entregar un depósito.

El comprador extranjero y la participación en estructuras fiduciarias

Según la entrevista citada, tanto inversionistas locales como extranjeros pueden participar en estas estructuras. En la práctica, el comprador internacional suele encontrarse con el fideicomiso como parte de un proyecto ya estructurado por el desarrollador, y su rol es adherirse al contrato. Para quien invierte desde el extranjero, esto exige atención adicional: la firma remota, la apostilla de documentos y el uso de un poder de representación son temas que conviene resolver con anticipación, y la debida diligencia sobre el origen de los fondos forma parte de los procesos que las entidades fiduciarias y bancarias aplican de manera rutinaria.

El artículo de Acento no aborda el tratamiento tributario de los fideicomisos, por lo que no podemos afirmar aquí cómo tributan. En materia fiscal, una fuente consultada para este análisis indica que los fideicomisos se tratan como las personas jurídicas para efectos del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria, sin la exención general que beneficia a las personas físicas. Es un punto que su contador debe confirmar, especialmente si planea mantener la propiedad a largo plazo dentro de la estructura.

Preguntas que un comprador informado debería hacer

Antes de firmar, formule por escrito preguntas concretas: quién es la fiduciaria y cómo puedo verificar su autorización; qué porcentaje de mi pago va a la cuenta del fideicomiso; quién fiscaliza el avance de obra y con qué periodicidad se informa a los compradores; qué ocurre si el proyecto se retrasa o se cancela; y cómo se me entregará el título una vez terminada la construcción. La disposición del desarrollador a responder con documentos, y no solo con presentaciones comerciales, es en sí misma una señal.

Seguridad jurídica como parte del valor

En los segmentos más exclusivos del Caribe, la confianza se construye con transparencia. Un proyecto en planos respaldado por una estructura fiduciaria seria, un constructor con trayectoria verificable y un contrato claro ofrece un perfil de riesgo distinto al de una promesa informal. En Angela Listings acompañamos al comprador en la solicitud y la revisión de esa documentación junto con sus asesores legales, para que la decisión de invertir en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo se tome con información y no con prisa.

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