Durante años, el inversionista internacional que compraba una villa en Cap Cana o un apartamento frente al mar en Punta Cana concentraba su análisis fiscal en dos preguntas: cuánto pagaría al comprar y cuánto pagaría cada año por mantener el activo. La salida, el momento de vender, vivía en una zona gris, regulada por las reglas generales de ganancia de capital del Código Tributario y raramente modelada con precisión antes de firmar.
Eso cambió el 18 de junio de 2026. Ese día entró en vigencia la Ley 30-26, de medidas pro-crecimiento económico, simplificación fiscal y mitigación de la crisis internacional, una reforma que modifica el Código Tributario 11-92, la Ley 253-12, la Ley 2569-50 de Sucesiones y Donaciones, la Ley 2914 de 1890 sobre Registro y Conservación de Hipotecas y la Ley 173-07 de Eficiencia Recaudatoria. Entre sus disposiciones hay una que interesa directamente a cualquier persona que sea o vaya a ser propietaria de un inmueble en República Dominicana: la creación de un régimen específico de ganancia de capital para enajenaciones inmobiliarias con una tasa del 10%.
Este artículo explica qué cambió, qué no cambió, y por qué la estrategia de salida de una propiedad de lujo en la costa este dominicana debe reconsiderarse a la luz de la nueva norma.
Qué introduce exactamente la Ley 30-26 en materia de ganancia de capital
La reforma adiciona al Código Tributario el artículo 296-1 y modifica la letra m) del artículo 299. El resultado es un tratamiento diferenciado para las enajenaciones inmobiliarias, gravadas con una tasa del 10%.
El alcance es doble. Aplica tanto a personas físicas como a personas jurídicas, con una restricción relevante en el caso de las sociedades: según el análisis publicado por firmas legales dominicanas especializadas en derecho inmobiliario y tributario, el régimen aplica a personas jurídicas cuya única actividad es la tenencia de inmuebles y siempre que esos bienes no estén destinados a actividades comerciales. Dicho de otro modo, la sociedad patrimonial que existe únicamente para sostener la titularidad de una villa entra en el nuevo régimen; la empresa operativa que explota comercialmente el inmueble se rige por las reglas generales de su actividad.
Esta distinción no es menor para el inversionista de lujo en Punta Cana y Cap Cana, donde la estructura de compra mediante sociedad de responsabilidad limitada es habitual. La forma jurídica elegida al momento de comprar determina hoy, con más nitidez que antes, cuánto costará vender.
Por qué una tasa específica importa más que una tasa general
Antes de la reforma, la ganancia de capital se integraba al impuesto sobre la renta y tributaba conforme a las reglas generales aplicables al contribuyente. Para una persona jurídica eso significaba la tasa corporativa; para una persona física, la escala progresiva. La aparición de un régimen propio con tasa del 10% para enajenaciones inmobiliarias hace que el cálculo de salida sea, por primera vez, predecible y modelable desde el día uno de la inversión.
Un inversionista que compró en preventa a 450,000 dólares y proyecta vender en 620,000 dólares ya no necesita estimar una carga fiscal variable: puede colocar en su modelo una línea concreta sobre la ganancia determinada conforme a las reglas de determinación del costo fiscal del bien. La predictibilidad, en un mercado que compite con Miami, Costa Rica y las Bahamas por el mismo capital, es un activo en sí misma.
Las exenciones que todo propietario debe conocer
La Ley 30-26 no grava toda enajenación inmobiliaria sin matices. Introduce dos exenciones de peso.
La primera es la exención por vivienda habitual con reinversión. Cuando el contribuyente vende su vivienda habitual y reinvierte el producto de la venta en la compra de otra vivienda habitual, queda exento del impuesto. La exención es total si reinvierte la totalidad del producto y proporcional al valor efectivamente reinvertido si la reinversión es parcial. El plazo establecido es de seis meses contados a partir de la fecha de formalización del acto de enajenación.
La segunda es la exención por edad. Las personas físicas mayores de 65 años quedan exentas del impuesto cuando se trate de la enajenación de su vivienda habitual, sin limitación ni reserva. Para el comprador extranjero que se instala en Punta Cana o Cap Cana como residente y llega a esa edad con la propiedad como su vivienda principal, se trata de una disposición con efecto patrimonial directo.
La palabra que hace el trabajo pesado en ambos casos es habitual. Una villa adquirida como segunda residencia, mantenida en programa de renta vacacional y utilizada seis semanas al año difícilmente califica como vivienda habitual. La documentación, esto es, residencia legal, domicilio fiscal, facturas de servicios e historial migratorio, es lo que sostiene la calificación. Quien pretenda apoyarse en esta exención debe construir el expediente desde el principio y no improvisarlo el día de la venta.
El resto de la reforma que toca al inversionista inmobiliario
La ganancia de capital es el titular, pero la Ley 30-26 modifica otros elementos que cambian la aritmética de una inversión inmobiliaria en República Dominicana.
El impuesto hipotecario se reduce y luego desaparece
El artículo 59 de la ley dispone que el impuesto del 2% sobre operaciones inmobiliarias gravadas por la Ley 2914 de 1890 y la Ley 173-12 se reduce del 2% al 1% a partir de 2027 y se elimina a partir de 2028. Para el comprador que financia su adquisición con hipoteca local, esto representa un abaratamiento directo del costo de cierre. En una operación de 800,000 dólares con inscripción hipotecaria, la diferencia entre 2% y 0% no es cosmética.
La retención sobre alquileres sube del 10% al 15%
La reforma modifica el párrafo del artículo 309 del Código Tributario y eleva del 10% al 15% la retención del impuesto sobre alquileres pagados a personas físicas propietarias del inmueble. Para el propietario individual que arrienda su apartamento en Punta Cana Village o su villa en Cap Cana bajo contrato de larga estancia, el flujo de caja neto mensual se ve afectado desde ya. Es un argumento adicional a favor de analizar con un asesor fiscal si conviene mantener la titularidad a nombre personal o a través de una estructura societaria, decisión que ahora tiene consecuencias tanto en la renta como en la salida.
Las deudas de IPI dejan de prescribir a los tres años
La ley adiciona al artículo 24 del Código Tributario una nueva causal de suspensión de la prescripción vinculada al incumplimiento de la obligación de pago. En términos prácticos, deudas por conceptos como el Impuesto sobre el Patrimonio Inmobiliario o el Impuesto sobre los Activos pasan de una prescripción aproximada de tres años a una prescripción efectiva cercana a cinco. El propietario ausente que dejaba correr el IPI confiando en el paso del tiempo pierde ese margen. Conviene recordar que el monto exento del IPI para 2026 se sitúa en RD$10,695,494 y que los inmuebles amparados por la Ley 158-01 de CONFOTUR permanecen exentos durante el período de incentivo.
Un nuevo régimen de recargos y una amnistía con fecha de vencimiento
Los recargos moratorios pasan a una tasa del 3% mensual o fracción de mes, con un tope del 100% del tributo adeudado y una escala de descuentos por pronto pago que llega al 90% cuando el contribuyente rectifica voluntariamente antes de cualquier requerimiento. Paralelamente, el artículo 8 de la ley establece una amnistía fiscal temporal que vence el 31 de diciembre de 2026. Para el propietario extranjero con IPI atrasado, declaraciones omitidas o litigios abiertos con la DGII, la ventana de regularización tiene fecha de cierre y ya está corriendo.
Cómo se traduce esto en una operación real
Imaginemos un apartamento en la zona de marina de Cap Cana adquirido en 2021 por 520,000 dólares y vendido hoy en 715,000. La ganancia bruta es de 195,000 dólares, sujeta a las reglas de determinación del costo fiscal previstas en la normativa, que contemplan ajustes y deducciones que deben ser calculados por un profesional.
Lo relevante no es el número exacto, que dependerá de cada expediente, sino el cambio de método. Antes, la salida era una incógnita que se resolvía al final. Ahora es una línea del modelo financiero que puede calcularse al inicio, comparar contra escenarios alternativos y discutir con el comprador durante la negociación. Un vendedor que conoce su carga fiscal de salida negocia desde otro lugar: puede sostener precio, ofrecer flexibilidad en plazos o estructurar la operación con mejor criterio.
Para quien compra hoy, la lección es previa a la escritura. La elección entre nombre personal y sociedad patrimonial, la decisión de solicitar residencia, la intención de convertir la propiedad en vivienda habitual y la aplicación o no de CONFOTUR al proyecto son variables que, combinadas, definen el retorno neto después de impuestos. Analizarlas antes de firmar el contrato de promesa de venta cuesta una consulta profesional; corregirlas después puede costar decenas de miles de dólares.
CONFOTUR sigue siendo la variable que más pesa
Nada de lo anterior desplaza al incentivo que continúa siendo el mayor diferencial fiscal del real estate dominicano frente a otros destinos del Caribe. Los proyectos aprobados bajo la Ley 158-01 de CONFOTUR mantienen la exención del impuesto de transferencia inmobiliaria y del IPI durante el período de beneficio. La Ley 30-26 sí introduce un cambio de gobernanza relevante en esta materia: modifica el artículo 45 de la Ley 253-12 para facultar al Ministerio de Hacienda y Economía a recomendar al Poder Ejecutivo, mediante informe técnico motivado, objetar la clasificación de un solicitante como beneficiario de los incentivos de una ley especial.
La lectura correcta no es que CONFOTUR esté en riesgo, sino que el Estado se dotó de una herramienta de control sobre quién accede al beneficio. Para el comprador, esto refuerza la importancia de verificar documentalmente que el proyecto cuenta con la resolución de CONFOTUR vigente y que la unidad específica está comprendida en ella, en lugar de aceptar la mención comercial en un brochure como evidencia suficiente.
Un contexto que explica por qué la reforma llega ahora
La Ley 30-26 no aparece en el vacío. República Dominicana captó 3,276.5 millones de dólares en inversión extranjera directa durante el primer semestre de 2026, un máximo histórico que representa un crecimiento del 7.7% interanual, según el Banco Central. De esos flujos, el turismo concentró el 20.1% y el desarrollo inmobiliario el 12.4%, es decir, casi un tercio del total combinado. En paralelo, el país recibió 8,556,415 visitantes entre enero y agosto de 2026, un 6.9% más que en el mismo período del año anterior.
Un Estado que recibe ese volumen de capital y de visitantes tiene incentivos para ordenar y hacer previsible su marco tributario, y también para mejorar su capacidad de fiscalización. La reforma hace ambas cosas simultáneamente: simplifica y clarifica la fiscalidad de la salida inmobiliaria, y al mismo tiempo endurece los mecanismos de cobro. Para el inversionista serio, la primera parte es una buena noticia y la segunda es simplemente una razón más para operar con asesoría formal desde el inicio.
Qué hacer ahora si usted es propietario o está por comprar
Si ya es propietario, el orden de prioridades es claro: verificar que su IPI esté al día antes del 31 de diciembre de 2026 para aprovechar la amnistía si corresponde; revisar con su asesor la estructura de titularidad a la luz del nuevo régimen de ganancia de capital y de la retención elevada sobre alquileres; y documentar el costo fiscal de adquisición con todos los soportes disponibles, porque ese costo es la base de cualquier cálculo futuro de ganancia.
Si está por comprar, incorpore la salida al modelo desde el primer día. Pregunte por la resolución de CONFOTUR y léala. Defina si la propiedad será vivienda habitual o activo de renta, y estructure en consecuencia. Y calcule el retorno neto después de impuestos, no el retorno bruto que aparece en las presentaciones comerciales.
Conclusión
La Ley 30-26 convierte la fiscalidad de la venta inmobiliaria en República Dominicana en algo que se puede calcular con antelación. Ese es su mayor aporte para el inversionista internacional: no la tasa en sí, sino la certidumbre. En un mercado donde el capital global elige entre destinos comparables, la previsibilidad fiscal compite tan bien como el clima.
La contrapartida es que el margen para la informalidad se reduce. Las deudas duran más, los recargos corren más rápido y el acceso a los incentivos está sujeto a mayor escrutinio. La propiedad de lujo en Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo sigue siendo una de las tesis de inversión más sólidas del Caribe; simplemente exige, ahora con más razón, hacer las cosas bien desde el principio.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría fiscal ni legal. Cada operación debe evaluarse con un abogado y un asesor tributario dominicanos a la luz de su situación particular.
Angela Listings
Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.
Cobertura: Cap Cana · Punta Cana · Casa de Campo
Email: [email protected]
Web: AngelaListings.com
República Dominicana: +1 (829) 339-4448