Alemania es uno de los mercados europeos con mayor tradición de viaje hacia el Caribe, y República Dominicana ocupa desde hace años un lugar destacado en las preferencias del viajero alemán. Para quien da el paso siguiente, de visitante frecuente a propietario, la compra de una villa o un apartamento en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo plantea preguntas específicas que no siempre coinciden con las de un comprador estadounidense o español: cómo trata Alemania los ingresos y las ganancias de un inmueble en el extranjero, qué ocurre cuando no existe un convenio de doble imposición y qué pasos concretos exige la compra en el país.

Esta guía reúne la información verificable más relevante para el comprador residente en Alemania. No constituye asesoría fiscal ni legal: toda decisión debe validarse con un Steuerberater en Alemania y con un abogado inmobiliario en República Dominicana.

El mercado alemán y la conectividad aérea

Según la Presidencia de la República, en los primeros once meses de 2025 Alemania figuró, junto con Puerto Rico y México, entre los mercados que representaron alrededor del 3 % de los visitantes. En el primer trimestre de 2026, Alemania, Francia, Reino Unido, España y México aportaron cerca del 2 % cada uno. Son cuotas modestas frente a Estados Unidos o Canadá, pero corresponden a un viajero de estadía larga y alta fidelidad al destino.

La conectividad es un punto a favor. Condor, la aerolínea alemana, indica en su sitio oficial que opera vuelos directos de Frankfurt a Punta Cana, con servicio diario en las temporadas de verano e invierno 2026/2027, además de rutas a Santo Domingo y Puerto Plata. Para el propietario alemán, un vuelo directo a Punta Cana significa llegar a Cap Cana o Puntacana Resort & Club en pocos minutos desde el aeropuerto, y a Casa de Campo en un trayecto por carretera algo más largo. Los horarios y frecuencias exactos deben confirmarse directamente con la aerolínea.

La pregunta fiscal central: no existe convenio de doble imposición

El dato más importante para el comprador alemán es que no existe un convenio para evitar la doble imposición (Doppelbesteuerungsabkommen) entre Alemania y República Dominicana. Así lo reflejan las fuentes fiscales alemanas que recogen la relación oficial del Ministerio Federal de Finanzas sobre el estado de los convenios. En ausencia de convenio, la tributación se rige por el derecho interno de cada país, y la coordinación entre ambos sistemas depende de los mecanismos unilaterales de la legislación alemana.

Rentas de alquiler

El residente fiscal en Alemania tributa por su renta mundial conforme al § 1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), y los ingresos por alquiler de inmuebles se encuadran en el § 21 EStG. Por su parte, República Dominicana grava las rentas de fuente dominicana, entre ellas el alquiler de un inmueble ubicado en el país. Cuando ambos países gravan la misma renta y no hay convenio, el § 34c EStG permite, en general, imputar el impuesto extranjero pagado contra el impuesto alemán, con los límites que establece la norma.

Hay un matiz adicional que conviene conocer: el § 2a EStG limita la compensación de pérdidas derivadas del alquiler de inmuebles situados fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo. En términos prácticos, si la propiedad genera pérdidas en sus primeros años, estas no pueden compensarse libremente con otros ingresos en Alemania. Es un punto que su asesor fiscal debe modelar antes de la compra.

Venta del inmueble y plazo de especulación

En Alemania, la ganancia obtenida en la venta de un inmueble privado está sujeta a impuesto si la venta se produce dentro de los diez años siguientes a la adquisición, según el § 23 EStG. Pasado ese plazo, la ganancia en venta privada queda, por regla general, exenta en Alemania. Del lado dominicano, la Ley 30-26 estableció una tasa del 10 % sobre la ganancia de capital en la venta de inmuebles, cuyo reglamento estaba aún en proceso de consulta pública en el otoño de 2026. La interacción entre ambos regímenes, especialmente en una venta antes de los diez años, debe calcularse caso por caso.

Los costos e impuestos de la compra en República Dominicana

En República Dominicana, la compra de un inmueble ya titulado está sujeta al impuesto de transferencia inmobiliaria del 3 % sobre el valor de la operación o el valor fiscal, el que resulte mayor. A ello se suman honorarios legales, gastos registrales y, si corresponde, la tasación.

Durante la tenencia, el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) grava con una tasa del 1 % el valor del patrimonio inmobiliario de las personas físicas que exceda el umbral exento, que la DGII fijó para 2026 en RD$10,695,494. El pago se realiza en dos cuotas semestrales, en marzo y septiembre. Algunas propiedades acogidas a la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico (CONFOTUR) pueden disfrutar de exenciones temporales, por lo que siempre conviene verificar si el proyecto cuenta con clasificación vigente y qué beneficios se transfieren al comprador.

Cómo comprar paso a paso

El proceso de compra comienza con la selección de la propiedad y una oferta formal. Una vez aceptada, se firma un contrato de promesa de compraventa, generalmente acompañado de un depósito. Antes de ese paso, el abogado del comprador debe realizar la debida diligencia: certificación del estado jurídico del inmueble en el Registro de Títulos, verificación de cargas y gravámenes, revisión de impuestos pendientes y, en condominios, comprobación de que las cuotas de mantenimiento estén al día.

El comprador alemán puede adquirir a título personal o a través de una sociedad. Cada estructura tiene consecuencias diferentes tanto en República Dominicana como en Alemania, en especial en materia de impuestos sobre la renta, sucesiones y transmisión futura. Es una decisión que debe tomarse con ambos asesores, el dominicano y el alemán, antes de firmar.

Compra a distancia y documentos

Muchos compradores alemanes cierran la operación sin viajar, mediante un poder notarial otorgado en Alemania. Como ambos países son parte del Convenio de La Haya sobre la apostilla, los documentos públicos alemanes pueden apostillarse para su uso en República Dominicana, y deberán contar con traducción al español cuando estén redactados en alemán.

Pagos y trazabilidad

Los pagos deben realizarse mediante transferencias bancarias trazables desde cuentas a nombre del comprador. Además de ser una exigencia de las normas contra el lavado de activos y de la DGII en las transferencias inmobiliarias, la trazabilidad facilita la documentación del costo de adquisición, que será relevante al calcular una futura ganancia tanto en República Dominicana como en Alemania.

Qué comunidad se adapta al comprador alemán

El perfil del comprador alemán suele valorar la calidad constructiva, la seguridad jurídica, la tranquilidad y la naturaleza. Puntacana Resort & Club ofrece un entorno residencial maduro, con reservas ecológicas y cercanía inmediata al aeropuerto. Cap Cana combina marina, golf de Jack Nicklaus y una oferta de servicios más amplia. Casa de Campo, en La Romana, atrae a quien busca una comunidad tradicional, con golf de Pete Dye, marina y una vida social consolidada. La elección depende del uso: segunda residencia para el invierno europeo, inversión de renta o una combinación de ambas.

Conclusión

Para el comprador residente en Alemania, adquirir una propiedad de lujo en República Dominicana es perfectamente viable y, con la conectividad directa desde Frankfurt, cada vez más práctico. La clave está en planificar la fiscalidad desde el inicio, considerando la ausencia de convenio de doble imposición, el plazo de diez años del § 23 EStG, las limitaciones del § 2a EStG y los impuestos dominicanos de transferencia, IPI y ganancia de capital. Con asesoría coordinada en ambos países, la inversión se construye sobre bases claras.

En Angela Listings acompañamos a compradores europeos en cada etapa, desde la selección de la comunidad hasta la coordinación con abogados y asesores, con discreción y atención personalizada.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

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