Durante años, el comprador brasileño miró al Caribe a través de Miami o de una escala en Panamá. En 2026 esa ecuación cambió. Con la inauguración del vuelo directo de LATAM entre São Paulo y Punta Cana, la República Dominicana dejó de ser un destino lejano para convertirse en una opción práctica de segunda residencia, inversión patrimonial y renta vacacional para familias e inversionistas de Brasil. Esta guía reúne lo que hoy está confirmado, lo que conviene verificar con un asesor fiscal en Brasil y los pasos concretos para comprar con seguridad en Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo.

Conectividad: el vuelo directo que cambia la conversación

El 1 de julio de 2026, Diario Libre reportó la inauguración del vuelo directo de LATAM entre São Paulo y Punta Cana. Según Arecoa, la operación arrancó el 2 de julio con cinco frecuencias semanales. El embajador dominicano en Brasil, Robert Takata, describió la ruta como un voto de confianza hacia el país y recordó que ambas naciones celebran en 2026 sus 115 años de relaciones diplomáticas.

Para un comprador de lujo, la conectividad no es un detalle turístico: es la variable que define cuántas veces al año usará su propiedad, qué tan fácil será supervisarla y cuán amplio será el mercado de huéspedes si decide rentarla. Una ruta directa reduce el tiempo de viaje y elimina la fricción de la escala, algo especialmente valioso para familias con niños o para estancias cortas de fin de semana largo y feriados.

Un mercado brasileño en crecimiento

Los datos públicos más recientes apuntan en la misma dirección. Panrotas informó que la República Dominicana recibió 120,231 turistas brasileños en 2024, un 9 % más que en 2023, y posteriormente reportó cerca de 141 mil visitantes brasileños en 2025, con la meta oficial de duplicar ese volumen hacia 2027. La misma fuente señala que Bávaro, en Punta Cana, es el destino preferido del 83 % de los brasileños y que el 94 % entra por el Aeropuerto Internacional de Punta Cana. Los ciudadanos brasileños, además, no necesitan visa para visitar el país como turistas.

Estas cifras deben leerse con prudencia: la meta de duplicar llegadas es una aspiración oficial, no un resultado. Pero el contexto general es sólido. Entre enero y septiembre de 2026, el país recibió 9.24 millones de visitantes, un 7.5 % más que en el mismo período de 2025.

Qué puede comprar un brasileño en República Dominicana

La legislación dominicana permite a los extranjeros adquirir inmuebles con los mismos derechos de propiedad que un nacional. No se requiere residencia ni un socio local. El título se registra a nombre del comprador, persona física o sociedad, en el Registro de Títulos correspondiente, y queda protegido por el sistema de registro inmobiliario de la Ley 108-05.

En la práctica, el comprador brasileño suele moverse entre tres perfiles de producto. El primero es el apartamento de una a tres habitaciones en comunidades como Cap Cana o Punta Cana Village, orientado al uso personal combinado con renta vacacional. El segundo es la villa familiar en comunidades cerradas como Puntacana Resort & Club o Casa de Campo, pensada para estancias largas y para recibir a varias generaciones. El tercero es la residencia de marca o el producto frente al golf, donde la gestión hotelera y los servicios forman parte del valor.

Impuestos en República Dominicana: lo que está confirmado

Al comprar una propiedad terminada con título, el impuesto de transferencia inmobiliaria es del 3 % sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor fiscal que fija la DGII. Los proyectos acogidos a la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico (CONFOTUR) pueden ofrecer exenciones sobre la transferencia y sobre el impuesto al patrimonio inmobiliario durante un período determinado; esta condición debe verificarse proyecto por proyecto, mediante la resolución de clasificación vigente.

El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) es del 1 % anual sobre el valor del patrimonio inmobiliario de la persona física que exceda el monto exento. Para el ejercicio fiscal 2026, la DGII fijó ese monto en RD$10,695,494, según la Resolución DDG-AR1-2026-00001 reportada por la prensa especializada. El exento se aplica una sola vez sobre la suma de todos los inmuebles del contribuyente, no por propiedad.

Las rentas generadas en República Dominicana por alquiler tributan en el país de origen de la renta. La tasa y el mecanismo concreto dependen de si el propietario actúa como persona física no residente o mediante una sociedad, por lo que conviene definir la estructura antes de firmar.

Impuestos en Brasil: lo que el comprador debe conversar con su contador

Esta sección no sustituye asesoría tributaria brasileña, pero ordena las preguntas correctas.

Declaración del inmueble y del alquiler

El inmueble adquirido en el exterior debe informarse en la ficha de Bens e Direitos de la declaración anual de Imposto de Renda de Pessoa Física. Según guías especializadas en tributación internacional, el alquiler de un inmueble en el exterior detenido directamente por la persona física sigue, por regla general, el régimen de carnê-leão mensual y la declaración anual, con la posibilidad de compensar el impuesto pagado en el exterior cuando se cumplan los requisitos legales.

La Ley 14.754/2023 no cambia la regla de los inmuebles

La Ley 14.754/2023 creó el régimen de tributación anual del 15 % para aplicaciones financieras en el exterior, pero distingue esas aplicaciones de los demás bienes y derechos. Los inmuebles detenidos directamente no entran en ese régimen. En una venta futura, el análisis se centra en la ganancia de capital y no en el valor bruto recibido, con tablas progresivas que el asesor debe confirmar a la fecha de la operación.

DCBE e IOF

Quien sea residente fiscal en Brasil y mantenga bienes y derechos en el exterior por un valor total igual o superior a US$1 millón al 31 de diciembre debe presentar la Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (DCBE) ante el Banco Central do Brasil. En el ciclo 2026 el plazo de entrega fue de mediados de febrero a inicios de abril, y el incumplimiento puede acarrear multas relevantes. Es una obligación informativa, no un tributo.

Sobre el IOF de cambio, fuentes del mercado financiero brasileño indican que las remesas de personas físicas con finalidad de inversión en el exterior se mantienen en 1.1 % en 2026. Dado que el IOF ha tenido cambios recientes, recomendamos confirmar la alícuota vigente con su banco antes de cada transferencia.

Convenio de doble imposición

No identificamos un convenio para evitar la doble tributación entre Brasil y República Dominicana en la lista de acuerdos vigentes consultada. Esto hace todavía más importante documentar el impuesto pagado en el país de la renta y revisar con un contador cómo se reconoce en Brasil.

Cómo comprar paso a paso desde Brasil

El proceso comienza con una búsqueda curada: definir uso, presupuesto, comunidad y tipo de producto antes de visitar. Luego se reserva la unidad con un acuerdo de reserva y un depósito, mientras el abogado del comprador realiza la debida diligencia: certificado de título, estado jurídico del inmueble, cargas y gravámenes, deslinde, cumplimiento de cuotas de mantenimiento y, si aplica, la resolución CONFOTUR. Después se firma el contrato de compraventa, se transfieren los fondos por canales bancarios formales y se registra la transferencia ante el Registro de Títulos tras pagar el impuesto correspondiente.

La documentación del origen de los fondos es esencial. Los bancos y notarios dominicanos aplican la normativa de prevención de lavado de activos, y una transferencia bien documentada desde Brasil acelera el cierre y facilita la declaración posterior ante la Receita Federal.

Dónde mirar: Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo

Para el comprador brasileño que valora la vida náutica, Cap Cana ofrece marina, Punta Espada Golf Club y una creciente oferta deportiva. Puntacana Resort & Club, a minutos del aeropuerto, combina golf, playa, el Puntacana Village y servicios educativos y médicos que facilitan estancias largas. Casa de Campo, en La Romana, ofrece tradición, Marina Casa de Campo y los campos de Pete Dye, con un perfil muy familiar.

La elección no debería basarse solo en el precio por metro cuadrado. Las cuotas de mantenimiento, la política de rentas de cada comunidad, la distancia real al aeropuerto y la liquidez de reventa pesan tanto como la vista.

Recomendación de Angela Listings

Si usted compra desde Brasil, defina primero la estructura fiscal con su contador brasileño y, en paralelo, la estructura legal en República Dominicana con un abogado independiente. Con esos dos marcos claros, la selección de la propiedad se vuelve más precisa y el cierre más fluido. En Angela Listings acompañamos el proceso de punta a punta, en español y en inglés, con información verificada y discreción absoluta.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

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