Durante años, el comprador brasileño que miraba hacia el Caribe dominicano tenía que resolver primero una pregunta logística antes que una financiera: cómo llegar sin perder un día entero en conexiones. Esa barrera empezó a caer en 2026. El 2 de julio de este año LATAM inauguró su ruta directa entre São Paulo (Guarulhos) y Punta Cana, anunciada en enero con cinco frecuencias semanales, y el embajador dominicano en Brasil, Robert Takata, la describió en la inauguración como un voto de confianza hacia la República Dominicana. Esta guía reúne lo que un inversionista o comprador de segunda residencia residente en Brasil necesita saber hoy, separando con claridad lo que está confirmado de lo que todavía debe verificarse con un asesor.

Por qué el mercado brasileño mira hacia Punta Cana y Cap Cana

Los datos de llegadas cuentan una historia de crecimiento sostenido. Según cifras del Banco Central de la República Dominicana difundidas por la prensa local, el país recibió 141,256 visitantes brasileños no residentes en 2025, frente a 119,883 en 2024, un aumento cercano al 18 %. Sudamérica en su conjunto superó 1.39 millones de visitantes en 2025, con un crecimiento de 24 %, y Brasil ya figura entre los cinco principales emisores del continente. El Ministerio de Turismo se ha fijado públicamente la meta de alcanzar 200,000 visitantes brasileños al año, y la viceministra Jacqueline Mora informó en 2025 que el 94 % de esos viajeros entra por el Aeropuerto Internacional de Punta Cana.

Ese último dato es relevante para quien piensa en propiedad: el viajero brasileño ya conoce Punta Cana como destino, y las comunidades residenciales de lujo que rodean el aeropuerto, como Puntacana Resort & Club, Cap Cana y Punta Cana Village, están a minutos de la pista. Para el comprador que proyecta usar su villa varias veces al año, la cercanía al aeropuerto es un factor práctico de primer orden.

La conectividad aérea en 2026

Además de LATAM, Arajet ha consolidado su presencia en el mercado brasileño: según la Junta de Aviación Civil, transportó 48,971 pasajeros entre Brasil y la República Dominicana entre enero y junio de 2026, un 39.6 % más que en el mismo periodo del año anterior. Copa Airlines conecta varias ciudades brasileñas, entre ellas São Paulo, Río de Janeiro, Brasilia, Belo Horizonte, Porto Alegre, Florianópolis y Salvador, con Punta Cana a través de su centro de operaciones en Panamá. GOL operó la ruta Guarulhos–Punta Cana durante 2025 y anunció una suspensión temporal en 2026; su frecuencia actual no ha podido confirmarse, por lo que recomendamos verificarla directamente con la aerolínea antes de planificar un viaje de prospección.

Requisitos de entrada para ciudadanos brasileños

Los ciudadanos brasileños no requieren visa para estancias turísticas, que en la práctica se conceden por hasta 30 días prorrogables ante la Dirección General de Migración mediante el pago correspondiente. El pasaporte debe tener vigencia suficiente, y todo viajero debe completar el formulario electrónico gratuito E-Ticket en el portal oficial de Migración, tanto para la entrada como para la salida. En cuanto al certificado de vacunación contra la fiebre amarilla, la información pública es contradictoria, por lo que sugerimos confirmarlo con la aerolínea o con la base de datos de IATA antes de viajar.

El marco legal dominicano: igualdad de derechos para el extranjero

El artículo 25 de la Constitución dominicana establece que los extranjeros tienen en el país los mismos derechos y deberes que los nacionales, con las excepciones que fijen la Constitución y las leyes. La Ley 16-95 sobre Inversión Extranjera refuerza ese principio e incluye los inmuebles entre las formas de inversión reconocidas. En términos prácticos, un ciudadano brasileño puede comprar a título personal o a través de una sociedad, registrar el inmueble a su nombre en el Registro de Títulos y recibir un Certificado de Título respaldado por el sistema Torrens dominicano.

Impuestos del lado dominicano

El impuesto de transferencia inmobiliaria es del 3 % y lo paga el comprador sobre el mayor valor entre el precio pactado y la tasación de la Dirección General de Impuestos Internos. El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario, conocido como IPI, grava con 1 % anual el valor que exceda el umbral exento para personas físicas, fijado para 2026 en RD$10,695,494 según la actualización por inflación de la DGII; las personas jurídicas tributan desde el primer peso, una diferencia que conviene evaluar al decidir la estructura de compra.

Los proyectos clasificados bajo la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico, conocida como CONFOTUR, pueden ofrecer al primer comprador la exención del impuesto de transferencia y del IPI durante el periodo de vigencia de los incentivos. Es importante saber que la reciente Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, introdujo una regla según la cual un contribuyente no puede beneficiarse simultáneamente de más de un régimen de incentivos para una misma actividad. El despacho Pellerano & Herrera advirtió en agosto que no toda transferencia recibe la exención de forma automática, por lo que la resolución de clasificación del proyecto y su vigencia deben revisarse en cada caso.

La misma Ley 30-26 estableció un impuesto único del 10 % sobre la ganancia de capital en la venta de inmuebles por personas físicas, con exenciones para ciertos casos, y una reducción progresiva del impuesto de registro de hipotecas del 2 % al 1 % en 2027 y su eliminación en 2028. Las fuentes consultadas difieren sobre la fecha exacta de entrada en vigor del nuevo tratamiento de ganancia de capital, por lo que debe confirmarse con un asesor fiscal antes de proyectar una salida.

El lado brasileño: lo que exige la Receita Federal

Aquí es donde muchos compradores se equivocan, porque la obligación tributaria no termina en la República Dominicana. Brasil grava la renta mundial de sus residentes fiscales, y no existe convenio para evitar la doble tributación entre Brasil y la República Dominicana: la lista de convenios vigentes de Brasil no incluye al país, y la República Dominicana solo mantiene acuerdos de este tipo con Canadá y España. Brasil permite compensar el impuesto pagado en el exterior cuando existe convenio o reciprocidad reconocida; si la Receita Federal reconoce reciprocidad con la República Dominicana es un punto que no hemos podido confirmar y que debe consultarse con un contador brasileño.

Renta de alquiler y Carnê-Leão

Si la villa genera renta de alquiler, el residente fiscal brasileño debe tributarla mensualmente mediante el Carnê-Leão, con la tabla progresiva que llega hasta el 27.5 %. Cada cobro se convierte a reales con el tipo de cambio del Banco Central de Brasil de la fecha de recepción. Del lado dominicano, la retención aplicable a pagos a no residentes se rige como regla general por la tasa del 27 %, aunque su aplicación concreta a alquileres depende de quién actúa como agente de retención; es un punto que recomendamos validar con un asesor local.

Ley 14.754/2023 y los inmuebles

La Ley 14.754/2023, vigente desde 2024, estableció una tributación anual del 15 % sobre las aplicaciones financieras en el exterior. Según el análisis del despacho Souto Correa, los bienes que no son aplicaciones financieras, como un inmueble mantenido directamente, siguen la regla general de ganancia de capital, con alícuotas que van del 15 % al 22.5 % según el monto. Cuando el inmueble se mantiene a través de una sociedad en el exterior controlada por el residente brasileño, el análisis cambia, y esa decisión de estructura debe tomarse con asesoría especializada en ambos países.

Declaración de bienes y DCBE

El inmueble debe declararse en la ficha de Bienes y Derechos de la declaración anual por su costo de adquisición en reales, indicando país y ubicación, y no por valor de mercado. Además, si el total de activos en el exterior alcanza US$1 millón o más al 31 de diciembre, el residente debe presentar la Declaración de Capitales Brasileños en el Exterior ante el Banco Central do Brasil. Para el año base 2025, el plazo corrió entre el 15 de febrero y el 5 de abril de 2026, y la omisión puede generar multas.

Qué tipo de propiedad suele encajar con el comprador brasileño

Desde nuestra experiencia en el terreno, el perfil brasileño tiende a valorar tres cosas: comunidades cerradas con seguridad y servicios, cercanía al aeropuerto y una oferta de estilo de vida completa con golf, playa, marina y gastronomía. Cap Cana combina marina, campos de golf y frente de playa; Puntacana Resort & Club ofrece una comunidad consolidada con aeropuerto propio y colegios; y Punta Cana Village resuelve la vida cotidiana con comercios, servicios y escuelas. Casa de Campo, en La Romana, atrae a quien busca una experiencia más residencial y tradicional, con 63 hoyos de golf de Pete Dye. La elección depende del uso previsto, del presupuesto y de si la propiedad se alquilará cuando el propietario no esté.

Pasos recomendados antes de comprar

El orden importa. Primero, defina con su contador brasileño la estructura de titularidad y el tratamiento de una eventual renta. Segundo, solicite a un abogado dominicano independiente la debida diligencia del título, del estado de impuestos y, si aplica, de la resolución CONFOTUR del proyecto. Tercero, verifique que los fondos se transfieran por canales bancarios formales con documentación de origen, lo que facilita tanto el cierre como la futura declaración en Brasil. Y por último, visite las comunidades: el vuelo directo hace hoy mucho más sencillo un viaje de prospección de pocos días.

Conclusión

La República Dominicana ofrece al comprador brasileño un marco de igualdad jurídica, conectividad aérea creciente y comunidades de lujo consolidadas. La complejidad no está en comprar, sino en hacerlo bien en ambos lados de la frontera fiscal. Con una estructura clara desde el principio, la propiedad puede convertirse en un patrimonio ordenado y no en una fuente de sorpresas. En Angela Listings acompañamos a compradores internacionales en cada etapa, coordinando con asesores locales y del país de origen para que cada decisión se tome con información verificada.

Esta guía tiene carácter informativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Las cifras citadas provienen de fuentes públicas consultadas en noviembre de 2026.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

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