Existe una asimetría curiosa en el mercado inmobiliario del este dominicano. Estados Unidos es, con enorme diferencia, el país que más visitantes envía a República Dominicana y el que más compradores aporta al segmento de lujo de Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo. Y sin embargo, es también el comprador que llega con el conjunto de obligaciones fiscales más complejo de todos los mercados emisores, y el que con mayor frecuencia lo descubre tarde.

La razón es sencilla y poco conocida fuera de los círculos de asesoría patrimonial: Estados Unidos es uno de los pocos países del mundo que grava a sus ciudadanos y residentes fiscales por su renta mundial, con independencia de dónde vivan o dónde se genere el ingreso. Un comprador canadiense, europeo o latinoamericano que adquiere una villa en Cap Cana resuelve su situación fiscal principalmente en República Dominicana. Un comprador estadounidense resuelve su situación en dos jurisdicciones simultáneamente, y debe hacerlo de forma coordinada desde el primer día.

Esta guía está escrita para ese comprador. No sustituye la asesoría de un contador público certificado en Estados Unidos ni la de un abogado inmobiliario dominicano, pero sí ofrece el mapa completo del terreno antes de la primera reunión con ambos.

Por qué el capital estadounidense domina el mercado dominicano de lujo

Los datos de 2026 explican por sí solos la posición de Estados Unidos en este mercado. República Dominicana alcanzó un récord histórico de 7,700,118 visitantes entre enero y julio de 2026, y los informes del Ministerio de Turismo muestran que Estados Unidos ha sostenido la posición de primer mercado emisor durante todo el año, con participaciones mensuales que oscilaron entre el 41% de los turistas llegados en mayo y el 48% de los pasajeros aéreos de julio, alcanzando el 53% en junio. Ningún otro país se acerca: Canadá, el segundo mercado, se ubicó en torno al 21%.

Esa presencia turística no es un dato anecdótico para el inversionista. Es la variable que sostiene la demanda de alquiler vacacional de lujo en Punta Cana y Cap Cana durante todo el año, y explica por qué el propietario estadounidense que compra una villa en la zona compra, en la práctica, un activo cuyo inquilino natural es su propio compatriota.

A esta demanda se suma la conectividad. El Aeropuerto Internacional de Punta Cana recibe vuelos directos desde más de cien ciudades de Estados Unidos, Canadá, Europa y América Latina, y en 2025 movilizó 11,006,110 pasajeros, cifra que lo consolidó como el aeropuerto más transitado de República Dominicana y el segundo del Caribe, solo por detrás del Luis Muñoz Marín de Puerto Rico. Para un comprador residente en Nueva York, Miami, Boston, Filadelfia o Atlanta, la propiedad está a un vuelo directo de entre dos y cuatro horas, sin escalas y sin cambio de huso horario significativo respecto de la costa este.

El tercer factor es macroeconómico. La inversión extranjera directa en República Dominicana alcanzó los USD 3,276.5 millones en el primer semestre de 2026, un crecimiento interanual del 7.7%, y el desarrollo inmobiliario captó el 12.4% de esos flujos, mientras el turismo absorbió el 20.1%. El Banco Central mantiene la expectativa de superar los USD 5,300 millones al cierre del año. Un comprador estadounidense no está entrando, por tanto, en un mercado especulativo aislado, sino en un destino que recibe capital institucional sostenido en los mismos sectores que sostienen el valor de su activo.

La cuestión central: no existe tratado fiscal entre Estados Unidos y República Dominicana

Este es el punto que todo comprador estadounidense debe entender antes de firmar cualquier documento. República Dominicana ha suscrito y ratificado convenios para evitar la doble imposición con Canadá, en 1977, y con España, en 2014. No existe un tratado equivalente con Estados Unidos.

La consecuencia práctica es que el comprador estadounidense no puede invocar un convenio bilateral para asignar la potestad tributaria entre ambos países ni para acceder a tasas reducidas de retención. Su protección frente a la doble tributación descansa en el mecanismo unilateral del crédito por impuestos pagados en el extranjero previsto en la legislación interna estadounidense, y en el crédito equivalente que contempla el sistema dominicano.

Esto no convierte la operación en inviable ni en desventajosa. En la mayoría de los casos, el impuesto dominicano efectivamente pagado sobre la renta de alquiler puede acreditarse contra la obligación federal estadounidense correspondiente a esa misma renta, evitando que el mismo dólar tribute dos veces en su totalidad. Pero sí significa que la planificación debe ser deliberada y documentada, y que la coordinación entre el contador estadounidense y el asesor fiscal dominicano deja de ser un lujo para convertirse en un requisito operativo.

Lo que grava República Dominicana

Del lado dominicano, la operación se articula sobre tres impuestos principales. El impuesto de transferencia inmobiliaria se aplica al momento de la compra sobre el valor determinado por la Dirección General de Impuestos Internos, con una tasa del 3%. La renta de alquiler generada por la propiedad queda sujeta a impuesto sobre la renta, con una tasa del 27% para personas jurídicas y una escala progresiva para personas físicas, admitiéndose la deducción de gastos asociados al mantenimiento del inmueble, seguros, reparaciones y costos operativos debidamente sustentados. Y la tenencia del inmueble genera el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario para las personas físicas, sobre el excedente del umbral exento que la DGII actualiza cada año por inflación.

A esto se añade un elemento que puede modificar sustancialmente la ecuación: los proyectos acogidos a la Ley CONFOTUR pueden ofrecer exención del impuesto de transferencia y del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario durante un período determinado. Verificar si un proyecto cuenta con esa clasificación, y si la exención se transmite efectivamente al comprador, es una de las diligencias con mayor impacto económico en toda la operación.

Lo que exige Estados Unidos

Del lado estadounidense, la obligación esencial es de declaración. Todo ciudadano estadounidense y todo residente fiscal debe declarar su renta mundial en su declaración federal anual, incluida la renta de alquiler generada por un inmueble situado en República Dominicana. La propiedad inmobiliaria en sí misma, cuando se posee directamente y a título personal, no se reporta como activo financiero extranjero. Pero las estructuras y cuentas asociadas a ella sí pueden generar obligaciones informativas.

En particular, el propietario estadounidense que abre una cuenta bancaria dominicana para administrar los ingresos de alquiler, las cuotas de condominio y los pagos operativos debe considerar el reporte FBAR, mediante el formulario FinCEN 114, cuando el valor agregado de sus cuentas en el extranjero supera los 10,000 dólares en cualquier momento del año. Se trata de un reporte informativo, no de un impuesto, pero su omisión puede generar sanciones desproporcionadas respecto del monto involucrado. De forma paralela, el formulario 8938 previsto en la normativa FATCA aplica a activos financieros extranjeros por encima de umbrales que varían según el estado civil y el país de residencia del contribuyente. Conviene notar que República Dominicana implementa FATCA y que la DGII mantiene un marco formal de intercambio de información al respecto, de modo que la transparencia entre ambas jurisdicciones es la regla, no la excepción.

Si el comprador decide adquirir a través de una sociedad dominicana en lugar de a título personal, el análisis cambia de naturaleza. La estructura societaria puede ser conveniente por razones de responsabilidad patrimonial, sucesión o gestión, pero introduce obligaciones informativas adicionales del lado estadounidense que deben evaluarse antes de constituir la entidad, no después. Esta es una decisión que nunca debería tomarse por defecto ni por recomendación genérica.

El proceso de compra visto desde Estados Unidos

La buena noticia, y es una noticia sustancial, es que República Dominicana no impone restricciones a la propiedad inmobiliaria por parte de extranjeros. Un ciudadano estadounidense puede adquirir un inmueble en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo en las mismas condiciones jurídicas que un nacional dominicano, con el mismo tipo de certificado de título y la misma protección registral.

El proceso comienza con la identificación del activo y la firma de una promesa de venta que fije precio, plazos, condiciones y penalidades. A partir de ahí se abre la fase de due diligence, que en el caso del comprador estadounidense debe ser especialmente rigurosa por una razón práctica: al operar a distancia, cada verificación omitida se convierte en un riesgo que no podrá detectarse por simple inspección personal. La revisión del certificado de título en el Registro de Títulos correspondiente, la verificación de cargas y gravámenes, la comprobación del deslinde y la mensura catastral, el estado de las cuotas de condominio y la validez de la clasificación CONFOTUR del proyecto son los puntos mínimos de esa revisión.

Cerrada la diligencia, el pago del impuesto de transferencia y el depósito del expediente en el Registro de Títulos dan lugar a la emisión de un nuevo certificado a nombre del comprador. Todo el procedimiento puede ejecutarse sin que el comprador viaje, mediante un poder de representación otorgado ante notario en Estados Unidos y apostillado conforme al Convenio de La Haya, mecanismo que República Dominicana reconoce plenamente.

La estructura de tenencia y la sucesión

Un aspecto que el comprador estadounidense subestima con frecuencia es el régimen sucesorio. El inmueble situado en territorio dominicano se rige, en cuanto a su transmisión por causa de muerte, por el derecho dominicano, que contempla reglas de reserva hereditaria distintas de las de la mayoría de los estados norteamericanos. Un trust estadounidense, un testamento redactado en Florida o una designación de beneficiario no producen automáticamente el efecto que el comprador espera sobre un activo registrado en La Altagracia o La Romana.

Resolver esto de forma anticipada, mediante la estructura de tenencia adecuada y con asesoría legal en ambas jurisdicciones, cuesta una fracción de lo que cuesta resolverlo después, y evita a la familia un proceso que puede extenderse durante años.

Qué significa todo esto para la decisión de compra

La complejidad fiscal del comprador estadounidense no es un argumento contra la inversión en República Dominicana. Es un argumento a favor de estructurarla bien. El mercado que este comprador está evaluando ofrece precios que, en el segmento consolidado de Punta Cana, se mueven en el rango aproximado de 1,800 a 2,500 dólares por metro cuadrado, y que en Cap Cana se sitúan sensiblemente por encima, con un promedio de venta que las plataformas del sector ubican en torno a los 2,900 dólares por metro cuadrado. Son valores que siguen resultando competitivos frente a cualquier destino costero comparable de Florida, y que se apoyan en una demanda de alquiler cuya estacionalidad está sostenida por el mismo mercado emisor del que proviene el comprador.

La diferencia entre una operación exitosa y una operación problemática rara vez está en el activo. Está en la calidad de la diligencia previa, en la coordinación fiscal entre ambos países y en la elección de un interlocutor local que entienda la naturaleza específica de este comprador y no lo trate como a cualquier otro extranjero.

Ese es, precisamente, el trabajo que hacemos.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

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