Para el comprador estadounidense, adquirir una villa en República Dominicana es una decisión con dos capítulos: el dominicano y el estadounidense. El primero suele ocupar toda la conversación, con la escritura, el impuesto de transferencia y la debida diligencia. El segundo, que ocurre cada abril en la declaración de impuestos de Estados Unidos, es el que más sorprende a quien no lo ha preparado. Esta guía explica, con las cifras que el propio IRS publica, qué obligaciones de información suelen aparecer cuando un ciudadano o residente fiscal de EE.UU. compra en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo, y qué preguntas conviene llevar a un asesor fiscal estadounidense antes de firmar.

Conviene empezar con una aclaración importante: Angela Listings es una firma inmobiliaria, no un despacho fiscal, y lo que sigue es información general, no asesoría tributaria. Cada situación depende del estado civil, la residencia fiscal, la estructura de titularidad y el uso que se dé al inmueble.

Estados Unidos grava la renta mundial de sus ciudadanos

El punto de partida es sencillo y a la vez decisivo. Estados Unidos grava a sus ciudadanos y residentes fiscales sobre su renta mundial, sin importar dónde esté ubicado el activo. Eso significa que, si usted alquila su villa en Punta Cana a través de una plataforma o de un administrador local, esos ingresos deben declararse en su Formulario 1040, convertidos a dólares, aunque ya hayan tributado en República Dominicana. Los gastos deducibles, como administración, mantenimiento, seguros y, en su caso, depreciación, se reportan igualmente en su declaración.

Esto no es una particularidad dominicana. Es la regla general para el contribuyente estadounidense en cualquier país, y por eso la planificación previa a la compra importa más que la corrección posterior.

Sin convenio de doble imposición, el cruce de impuestos requiere cuidado

Quien compra desde otros países europeos o desde Canadá a veces puede apoyarse en un convenio bilateral para evitar la doble imposición. En el caso de Estados Unidos, el comprador debe verificar con su asesor si existe un convenio aplicable con República Dominicana para el tipo de renta de que se trate. Nuestra recomendación práctica es no dar por hecho que un convenio resolverá la situación, y trabajar desde el inicio con el mecanismo que Estados Unidos ofrece a nivel doméstico: el crédito por impuestos pagados en el extranjero, que se solicita mediante el formulario correspondiente de la declaración y que busca evitar que la misma renta tribute dos veces. Si el alquiler de su villa tributó en República Dominicana, ese impuesto pagado puede, según el caso, acreditarse en su declaración estadounidense. Los límites y el cálculo exacto son materia de su asesor.

FBAR: la cuenta bancaria, no la villa, es lo que se reporta

Una de las confusiones más frecuentes es creer que la propiedad en sí debe reportarse en el FBAR. El FBAR, formalmente FinCEN Form 114, es el reporte de cuentas financieras en el extranjero. Según el propio IRS, se exige cuando el valor agregado de sus cuentas financieras en el exterior supera los US$10,000 en cualquier momento del año calendario. El umbral es acumulado, de modo que varias cuentas pequeñas pueden sumar hasta superarlo.

La clave para el propietario de una villa es esta: el inmueble que usted posee directamente no es una cuenta financiera y, por tanto, no se reporta en el FBAR. Lo que sí puede activar la obligación es el dinero que se mueve alrededor de la propiedad. Si abre una cuenta bancaria en República Dominicana para recibir las rentas, pagar la cuota de mantenimiento, el IPI y los servicios, y el saldo agregado supera los US$10,000 en algún momento del año, esa cuenta debe incluirse. El FBAR se presenta por vía electrónica ante FinCEN, no junto con la declaración de impuestos, y el IRS indica que debe recibirse el 15 de abril, con una prórroga automática de seis meses hasta el 15 de octubre. Las sanciones civiles se ajustan anualmente por inflación, por lo que las cifras vigentes deben consultarse en las páginas oficiales de FinCEN o del IRS antes de decidir cualquier estrategia.

Formulario 8938: otro umbral, otra pregunta

El Formulario 8938, derivado de la normativa FATCA, es un segundo reporte que se adjunta a la declaración de impuestos. Sus umbrales dependen de dónde vive el contribuyente y de su estado civil. Según la comparación publicada por el IRS, un contribuyente que vive en Estados Unidos y es soltero o declara por separado debe presentarlo si sus activos financieros extranjeros específicos superan US$50,000 el último día del año o US$75,000 en cualquier momento del año. Para parejas que declaran conjuntamente y viven en EE.UU., las cifras son US$100,000 y US$150,000. Para quienes viven fuera de Estados Unidos, los umbrales son considerablemente más altos: US$200,000 y US$300,000 para solteros, y US$400,000 y US$600,000 para matrimonios que declaran en conjunto.

De nuevo, el punto central para quien compra una propiedad: según la tabla del IRS, los bienes inmuebles extranjeros que usted mantiene directamente no son un activo financiero extranjero específico para el Formulario 8938. La situación cambia si la titularidad es indirecta. Si usted compra a través de una sociedad extranjera u otra entidad, la participación en esa entidad sí puede ser reportable, y su valor máximo puede incluir el del inmueble que la entidad posee. Esta es precisamente la razón por la cual la decisión entre comprar a título personal o a través de una sociedad, que tratamos en otro artículo de nuestro blog desde el ángulo dominicano, debe analizarse también desde el ángulo estadounidense. El Formulario 8938 contempla una sanción de hasta US$10,000 por no presentarlo, con importes adicionales si el incumplimiento persiste tras un aviso del IRS, hasta un máximo que el propio IRS fija en US$60,000, sin perjuicio de otras consecuencias.

Qué obligaciones dominicanas se suman

Del lado dominicano, el comprador extranjero afronta el impuesto de transferencia, los costos de cierre, la declaración y pago del IPI cuando el patrimonio inmobiliario supera la exención anual vigente, y las obligaciones fiscales sobre las rentas de alquiler. Hemos desarrollado cada una de ellas en artículos específicos de este blog. Lo importante para el comprador estadounidense es llevar un registro ordenado y único: contratos de compraventa, comprobantes de pago de impuestos dominicanos, facturas de gastos y estados de cuenta de la administración del alquiler. Ese expediente es la base tanto de su declaración en República Dominicana como del crédito por impuestos extranjeros en la de Estados Unidos.

Cómo preparar la compra para evitar sorpresas

Primero, defina con su asesor estadounidense, antes de firmar la promesa de venta, si la propiedad será de uso personal, de alquiler o mixta, porque el tratamiento fiscal cambia en cada caso. Segundo, decida la estructura de titularidad con ambos países en mente, porque la forma de comprar condiciona los reportes. Tercero, si va a abrir una cuenta en República Dominicana para operar la propiedad, anticipe el cálculo del saldo agregado frente al umbral del FBAR. Cuarto, conserve la documentación de los impuestos dominicanos pagados. Quinto, pida a su asesor que modele el efecto de una eventual venta, incluyendo el impuesto sobre ganancia de capital en ambos países y el tipo de cambio aplicable en la fecha de compra y de venta, porque la conversión a dólares puede crear diferencias que no existen en la moneda local.

Una decisión informada es una decisión tranquila

La mayoría de los compradores estadounidenses que cumplen con estos reportes lo hacen sin dificultad cuando los han previsto desde el principio. El problema aparece cuando se descubren años después. Nuestro papel como firma es acompañarle en lo inmobiliario: identificar la comunidad adecuada, verificar el estado jurídico del inmueble, coordinar con abogados y notarios y presentarle las cifras de mercado con transparencia. Para lo fiscal estadounidense, le recomendamos trabajar con un contador o abogado tributario con experiencia en activos extranjeros, y con gusto coordinamos con él o ella durante el proceso de compra.

Si está considerando una propiedad en Cap Cana, Puntacana Resort & Club, Punta Cana Village o Casa de Campo, podemos conversar de forma privada sobre su perfil y sobre las opciones disponibles.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

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