El mercado inmobiliario de lujo de República Dominicana ha sido, tradicionalmente, un destino dominado por compradores estadounidenses y canadienses. Sin embargo, los datos más recientes de turismo y de estrategia de mercado del país muestran una tendencia clara: los visitantes y compradores europeos —particularmente de España, Italia, Inglaterra y Alemania— están ganando peso de forma sostenida, en un contexto en el que ASONAHORES, el gremio hotelero dominicano, impulsa activamente la diversificación de mercados emisores más allá de Norteamérica. Para el inversionista europeo que evalúa Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo, esta guía resume el proceso, la fiscalidad y las particularidades que debe conocer antes de comprar.

Por qué República Dominicana atrae cada vez más capital europeo

República Dominicana cerró 2025 con 11,676,901 visitantes, la cifra más alta de su historia turística, y el turismo aportó 25,000 millones de dólares a la economía del país, equivalentes al 18% del Producto Interno Bruto. Dentro de ese flujo, los mercados europeos —España, Italia, Inglaterra y Alemania entre los más destacados— han mostrado cifras positivas de crecimiento, en paralelo a una Inversión Extranjera Directa que alcanzó los 5,032.3 millones de dólares en 2025, un máximo histórico, con el sector inmobiliario representando el 15.7% de ese total. Para el comprador europeo, esto significa entrar a un mercado que ya no depende exclusivamente de la demanda estadounidense, con un ecosistema de servicios, gestión de propiedades y desarrolladores cada vez más acostumbrado a atender a una clientela internacional diversa.

El proceso de compra: qué cambia y qué no cambia para un comprador europeo

A diferencia de algunos países donde la nacionalidad del comprador determina restricciones sobre la propiedad, República Dominicana no impone limitaciones a la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros: un ciudadano español, alemán o británico tiene, en la práctica, el mismo acceso al mercado que un comprador dominicano o estadounidense. El proceso típico comienza con un Contrato de Promesa de Venta o Reserva, continúa con el due diligence legal y catastral de la propiedad —verificación de título, estado de cargas y gravámenes, y situación fiscal— y concluye con el Contrato de Venta definitivo y su inscripción ante el Registro de Títulos correspondiente.

Lo que sí cambia para el comprador europeo, frente al comprador local, es la logística: la mayoría de las operaciones se estructuran con firma remota mediante poder notarial (dando poder a un abogado en República Dominicana para representar al comprador en el cierre), transferencias bancarias internacionales debidamente documentadas para cumplir con las normativas de prevención de lavado de activos, y en muchos casos la constitución de una sociedad dominicana (SRL o EIRL) para tenencia de la propiedad, una estructura que ofrece ventajas de planificación patrimonial y sucesoria particularmente relevantes para compradores de jurisdicciones con regímenes fiscales complejos como Alemania o el Reino Unido.

Fiscalidad relevante para el comprador europeo

Una vez adquirida la propiedad, el comprador europeo queda sujeto al mismo régimen fiscal dominicano que cualquier otro propietario extranjero. El más relevante en el día a día es el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), fijado en 2026 con un monto exento de 10,695,494 pesos dominicanos; sobre el excedente de ese umbral se aplica una tasa anual del 1%, pagadera en dos cuotas, la primera antes del 11 de marzo y la segunda antes del 11 de septiembre. Muchas propiedades adquiridas bajo el régimen de incentivos de la Ley 158-01 (CONFOTUR) están exentas de este impuesto durante 10 o 15 años desde la finalización del proyecto, además de beneficiarse de exención del impuesto de transferencia en la primera venta y del ITBIS durante la fase de construcción y operación —un incentivo que conviene verificar activamente al evaluar cualquier desarrollo nuevo en Cap Cana o Punta Cana.

Es fundamental que el comprador europeo consulte, además, con un asesor fiscal en su país de residencia, ya que la obligación tributaria no termina en República Dominicana: España, Alemania y el Reino Unido tienen sus propios regímenes de declaración de activos y rentas en el extranjero, y República Dominicana mantiene convenios y mecanismos de cooperación que hacen recomendable una planificación fiscal transnacional desde el inicio de la inversión, y no como un ajuste posterior.

Residencia por inversión: una vía de acceso adicional

Para el comprador europeo que busca algo más que una segunda vivienda —una base de residencia parcial o total en el Caribe—, República Dominicana ofrece un programa de residencia por inversión con un umbral de 200,000 dólares, regulado por la Ley General de Migración 285-04 y su Decreto de aplicación 631-11. La inversión puede canalizarse a través de la compra de uno o varios inmuebles que sumen ese monto, del aporte a capital de una empresa dominicana, o de inversión en proyectos turísticos aprobados bajo CONFOTUR. El proceso requiere pasaporte vigente, la Carta de Incorporación al Programa de Inversión Extranjera y la Constancia Certificada de Inversión Extranjera emitida por el Centro de Exportación e Inversión de la República Dominicana (CEI-RD), documentos que un abogado local puede tramitar en representación del comprador sin que este necesite residir físicamente en el país durante el proceso.

Zonas recomendadas según perfil de comprador europeo

Cap Cana, con su combinación de marina, campos de golf de clase mundial y un entorno completamente amurallado y gestionado, suele atraer al comprador europeo que busca un producto comparable en estándar de servicio a los mejores resorts residenciales del Mediterráneo, pero con una fiscalidad y un costo de entrada considerablemente más competitivos. Punta Cana, con mayor densidad de oferta y opciones desde condominios hasta villas, resulta atractivo para quienes priorizan flexibilidad de presupuesto y potencial de renta vacacional a corto plazo. Casa de Campo, por su parte, con su tradición de más de cuatro décadas y su comunidad consolidada de propietarios internacionales, suele resonar con el comprador europeo que valora la privacidad, el golf de campeonato y una comunidad ya establecida antes que el atractivo de un desarrollo emergente.

Conclusión

El comprador europeo que evalúa República Dominicana hoy encuentra un mercado con cifras macroeconómicas sólidas, un marco legal que no discrimina por nacionalidad, incentivos fiscales significativos a través de CONFOTUR y una vía clara de residencia por inversión. La clave para una transacción exitosa —como en cualquier mercado internacional— está en trabajar con asesoría legal y fiscal independiente a ambos lados del Atlántico, y con un agente inmobiliario que conozca a fondo las particularidades de Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo.

Angela Listings

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