Francia fue durante años uno de los mercados europeos más fieles al Caribe dominicano. Antes de la suspensión de la ruta de Air France en 2023, el país recibía unos 225,000 visitantes franceses al año, según cifras citadas por el Ministerio de Turismo. Esa cifra cayó a 144,000 en 2024. En 2026, la tendencia se ha revertido: entre enero y agosto llegaron 112,056 visitantes residentes en Francia, un 14.3 % más que en el mismo periodo de 2025, lo que sitúa a Francia en el noveno lugar entre los mercados emisores del país.

Con la reactivación de la conexión directa de Air France entre París y Punta Cana, anunciada por el Ministerio de Turismo, una pregunta vuelve a aparecer en nuestras conversaciones con clientes europeos: ¿cómo compra un residente fiscal en Francia una villa o un apartamento en Cap Cana, Puntacana Resort & Club o Casa de Campo, y qué implicaciones fiscales tiene en ambos países? Esta guía responde a esa pregunta con información verificable y señala con claridad dónde es imprescindible el consejo de un especialista.

Puede un ciudadano francés comprar propiedad en República Dominicana

Sí. La legislación dominicana permite a los extranjeros adquirir inmuebles en las mismas condiciones que los nacionales, sin necesidad de residencia ni de socio local. El comprador puede adquirir a título personal o a través de una sociedad, y la propiedad queda registrada a su nombre en el Registro de Títulos mediante un certificado de título.

El proceso típico incluye una reserva, la debida diligencia legal sobre el título y las cargas, la firma de una promesa de compraventa, el pago del precio, la firma del contrato definitivo y el registro. El impuesto de transferencia en una compraventa de un inmueble ya registrado es del 3 % sobre el valor de la operación o el valor fiscal, el que resulte mayor, salvo que aplique una exención como la de CONFOTUR para proyectos turísticos aprobados.

La fiscalidad en República Dominicana

Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI)

Las personas físicas propietarias de inmuebles pagan el IPI, con una tasa del 1 % anual sobre el valor del patrimonio inmobiliario que exceda el umbral de exención vigente, que la DGII ajusta cada año por inflación. Algunos proyectos amparados por CONFOTUR disfrutan de exención temporal de este impuesto.

Rentas de alquiler

Si la villa se alquila, el ingreso generado en la República Dominicana es de fuente dominicana y está sujeto al impuesto sobre la renta local. Para un propietario no residente, el esquema más habitual es la retención en la fuente sobre los pagos que recibe, cuya tasa general para no residentes establece la normativa del impuesto sobre la renta. La forma concreta de cumplimiento depende de si alquila a título personal, a través de una sociedad o mediante un administrador, por lo que recomendamos definirla con un contador dominicano antes de la primera reserva.

La fiscalidad en Francia: lo que el comprador debe anticipar

Esta sección resume reglas generales del sistema francés y no sustituye el consejo de un avocat fiscaliste o de un expert-comptable.

IFI: el impuesto sobre la fortuna inmobiliaria

El residente fiscal en Francia está sujeto al Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) cuando su patrimonio inmobiliario neto imponible supera 1,300,000 euros al 1 de enero, según el formulario oficial 2042-IFI de 2026. Para el residente fiscal francés, el IFI se calcula sobre su patrimonio inmobiliario mundial, lo que incluye una villa en Cap Cana o Punta Cana. Por el contrario, quien no es residente fiscal en Francia solo tributa por los bienes situados en territorio francés.

En la práctica, esto significa que la compra de una propiedad de lujo en el Caribe puede llevar a un residente francés a superar el umbral del IFI o a aumentar su base imponible. Es un factor que debe modelarse antes de firmar, junto con la posible financiación, ya que ciertas deudas vinculadas al inmueble pueden ser deducibles según las reglas francesas.

Rentas de alquiler de fuente extranjera

Como regla general, el residente fiscal en Francia declara sus rentas mundiales, incluidas las rentas de alquiler de un inmueble situado en el extranjero. La forma en que Francia evita la doble imposición depende de la existencia de un convenio fiscal con el país donde se encuentra el bien.

La cuestión del convenio fiscal

La República Dominicana tiene convenios para evitar la doble imposición con un número muy limitado de países; los más citados son Canadá y España. Según la información disponible, Francia no figura entre ellos. Sin un convenio, no existe un mecanismo convencional de crédito fiscal en Francia por el impuesto pagado en la República Dominicana, y el riesgo de doble imposición sobre las rentas de alquiler es real. Recomendamos verificar este punto en la lista oficial de convenios publicada por la administración francesa (impots.gouv.fr) y en la DGII, y estructurar la inversión con asesoría profesional en ambos países.

Documentos y logística para el comprador francés

Francia y la República Dominicana son parte del Convenio de La Haya sobre la apostilla, lo que simplifica la validación de documentos emitidos en Francia, como poderes notariales, actas de matrimonio o documentos societarios. Los documentos en francés deben traducirse al español por un intérprete judicial dominicano para su uso ante notarios y el Registro de Títulos.

Si el comprador no puede viajar a la firma, puede otorgar un poder especial ante notario en Francia, apostillarlo y enviarlo a su abogado en la República Dominicana. Los fondos deben transferirse por canales bancarios trazables, ya que la normativa dominicana contra el lavado de activos exige identificar el origen de los fondos.

Dónde comprar: Cap Cana, Puntacana Resort & Club o Casa de Campo

El comprador francés suele valorar la conectividad aérea, la vida comunitaria y la calidad gastronómica. Cap Cana ofrece marina, golf de Jack Nicklaus en Punta Espada y una infraestructura privada en plena expansión, a pocos minutos del Aeropuerto Internacional de Punta Cana. Puntacana Resort & Club, con su propio aeropuerto vecino, sus campos Corales y La Cana y el hotel Tortuga Bay, combina tradición, seguridad y una comunidad internacional consolidada. Casa de Campo, en La Romana, atrae a quien busca una comunidad de larga tradición, con Teeth of the Dog, su marina y Altos de Chavón.

La elección depende del uso: segunda residencia familiar, inversión con renta o una combinación de ambas. Cada comunidad tiene reglas propias sobre alquiler, cuotas de mantenimiento y normas de construcción que deben revisarse antes de reservar.

La perspectiva de Angela Listings

En Angela Listings atendemos clientes en español, inglés y francés. Nuestra recomendación para el comprador residente en Francia es sencilla: antes de elegir la propiedad, defina con su asesor francés el impacto en el IFI y en su impuesto sobre la renta, y con un abogado dominicano la estructura de titularidad. Con esas dos conversaciones resueltas, la búsqueda de la villa adecuada se vuelve mucho más clara.

Si desea explorar propiedades en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo, o necesita que le pongamos en contacto con profesionales independientes en ambos países, estaremos encantados de acompañarle.

Fuentes: Ministerio de Turismo de la República Dominicana, datos citados por El Inmobiliario y Revista Mercado (2025-2026); formulario 2042-IFI 2026 de la administración fiscal francesa. Este artículo es informativo y no constituye asesoría fiscal ni legal.

Angela Listings
Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.
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