Durante años, el comprador mexicano interesado en el Caribe miró casi exclusivamente hacia Cancún, la Riviera Maya o Los Cabos. Esa mirada empieza a ampliarse. Según el Ministerio de Turismo de República Dominicana, el país recibió 163,579 turistas mexicanos en 2025, un aumento de 39.3 % frente a 2024, lo que situó a México como el octavo mercado emisor, por delante de Chile, Brasil y Francia. Reportes del sector señalan además un crecimiento cercano al 52 % en el primer trimestre de 2026. Detrás de esas cifras hay viajeros que, tras conocer Punta Cana, Cap Cana o Casa de Campo, empiezan a preguntar qué implica comprar una propiedad aquí. Esta guía responde a esas preguntas con un enfoque práctico, distinguiendo lo confirmado de lo que debe validarse con asesores.
Conectividad: Ciudad de México y Punta Cana, con vuelo directo
Aeroméxico opera una ruta directa entre Ciudad de México y Punta Cana, anunciada como servicio diario en aviones Boeing 737, con un tiempo de vuelo aproximado de cinco horas. Las frecuencias pueden variar por temporada y los agregadores de vuelos muestran datos distintos, por lo que recomendamos confirmar el itinerario vigente directamente con la aerolínea. Para el comprador de segunda residencia, la existencia de un vuelo directo desde la capital mexicana es un factor decisivo: permite visitas frecuentes, estancias cortas y una gestión más cercana de la propiedad.
Punta Cana es, además, la principal puerta aérea del país. En septiembre de 2026 concentró el 47 % de las llegadas aéreas, según el Ministerio de Turismo, y desde allí Cap Cana y Puntacana Resort & Club quedan a pocos minutos, mientras que Casa de Campo, en La Romana, es accesible por carretera o a través del aeropuerto internacional de La Romana.
¿Puede un mexicano comprar propiedad en República Dominicana?
Sí. La legislación dominicana permite que los extranjeros adquieran inmuebles con los mismos derechos de propiedad que los nacionales, y no exige residencia para comprar. El inmueble se registra a nombre del comprador, persona física o sociedad, mediante un Certificado de Título emitido por el Registro de Títulos, dentro del sistema de registro inmobiliario de la Ley 108-05. La debida diligencia es responsabilidad del comprador y debe realizarse con un abogado independiente que verifique el estado jurídico del título, la ausencia de cargas y gravámenes, la situación fiscal del inmueble y, en compras sobre planos, los permisos y la estructura del proyecto.
Lo que debe presupuestar al comprar
El principal costo de cierre en una compraventa es el impuesto de transferencia inmobiliaria del 3 %, que se calcula sobre el mayor valor entre el precio pactado y la tasación de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). A esto se suman honorarios legales, gastos notariales y de registro. Una vez propietario, deberá considerar el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), del 1 % anual sobre el valor que exceda el umbral de exención vigente, que para 2026 es de RD$10,695,494, así como las cuotas de mantenimiento de la comunidad o del condominio.
Los proyectos clasificados bajo CONFOTUR, el régimen de incentivo turístico de la Ley 158-01, pueden ofrecer exenciones temporales sobre el impuesto de transferencia en la primera compra y sobre el IPI por un período determinado, siempre que el proyecto y la unidad estén debidamente amparados. Es indispensable verificar la resolución de clasificación del proyecto y su vigencia, ya que no todas las propiedades en zonas turísticas cuentan con este beneficio.
La tributación en República Dominicana
Si usted alquila su propiedad, los ingresos por renta generados en República Dominicana están sujetos al impuesto sobre la renta dominicano. Cuando el propietario no es residente fiscal, el pago suele realizarse mediante retención, y la tasa y la mecánica aplicables deben confirmarse con un contador dominicano, especialmente tras los cambios introducidos por la Ley 30-26. Esa misma ley estableció un impuesto del 10 % sobre la ganancia de capital en la venta de inmuebles, un dato que conviene incorporar desde el inicio en cualquier proyección de salida.
La tributación en México: residencia fiscal y acreditamiento
Los residentes fiscales en México tributan por sus ingresos de fuente mundial, de acuerdo con la Ley del Impuesto sobre la Renta. Esto significa que las rentas que obtenga de su villa o apartamento en República Dominicana deben acumularse en su declaración anual ante el SAT, y lo mismo aplica a una eventual ganancia por la venta del inmueble.
Un punto importante: República Dominicana mantiene convenios para evitar la doble imposición únicamente con Canadá y España, por lo que no existe un convenio vigente entre México y República Dominicana. Sin embargo, el artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre la Renta permite acreditar el impuesto pagado en el extranjero sobre ingresos de fuente extranjera contra el ISR mexicano que esos mismos ingresos generan, incluso sin tratado, sujeto a límites y requisitos de documentación. En la práctica, esto implica conservar los comprobantes de las retenciones o pagos realizados en República Dominicana y calcular correctamente el acreditamiento en su declaración anual. La planificación debe hacerse con un contador mexicano familiarizado con ingresos del extranjero.
Persona física o sociedad
Algunos compradores mexicanos evalúan adquirir a través de una sociedad dominicana o de otra jurisdicción. Esta decisión tiene implicaciones en ambos países, incluidas las reglas mexicanas sobre entidades extranjeras y regímenes fiscales preferentes, la herencia y los costos de mantenimiento corporativo. No existe una respuesta única: la estructura correcta depende del uso que dará a la propiedad, de su situación patrimonial y de sus planes de sucesión.
Dónde comprar: tres perfiles, tres comunidades
Cap Cana es una ciudad destino de aproximadamente 6,200 acres frente al mar, con marina, campos de golf diseñados por Jack Nicklaus, hoteles de marcas internacionales y una oferta residencial que va desde apartamentos hasta villas frente al mar. Es una opción natural para quien busca una comunidad con vida propia, eventos deportivos internacionales y una fuerte demanda de alquiler vacacional de alto nivel.
Puntacana Resort & Club ofrece una comunidad consolidada, con aeropuerto propio en sus inmediaciones, 45 hoyos de golf, escuelas y una reserva ecológica. Su perfil atrae a familias y a compradores que valoran la estabilidad de una comunidad con décadas de trayectoria. Punta Cana Village, dentro de ese entorno, ofrece una vida residencial más cotidiana, cerca de colegios, restaurantes y servicios.
Casa de Campo, en La Romana, es la comunidad más tradicional del lujo dominicano: unos 7,000 acres, tres campos de Pete Dye que suman 63 hoyos, entre ellos Teeth of the Dog, una marina y Altos de Chavón. Atrae a quienes buscan privacidad, espacio y un estilo de vida de club.
Una ruta ordenada para el comprador mexicano
Recomendamos empezar por definir el uso principal de la propiedad, sea disfrute personal, renta o una combinación, porque de eso dependen la comunidad, el tipo de inmueble y la estructura de compra. Después, conviene hablar con un contador en México antes de firmar, para entender cómo se declararán los ingresos y la eventual venta. En paralelo, el abogado dominicano debe revisar el título, los permisos y, si aplica, la clasificación CONFOTUR. Finalmente, la visita de prospección debe planificarse con agenda y comparables, no como un viaje de vacaciones.
En Angela Listings acompañamos a compradores internacionales en cada una de estas etapas, con discreción, información verificable y conocimiento local de Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo. Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal o fiscal profesional en México ni en República Dominicana.
Fuentes: Ministerio de Turismo de República Dominicana (llegadas de turistas mexicanos 2025 y llegadas aéreas septiembre 2026); Aeroméxico (anuncio de ruta Ciudad de México–Punta Cana); Ley del Impuesto sobre la Renta de México, artículo 5; DGII (umbral IPI 2026).
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