Los Países Bajos tienen una relación larga con el Caribe. Para muchos compradores neerlandeses, el Caribe neerlandés es la referencia natural; pero cada temporada son más quienes miran hacia el Este de República Dominicana, atraídos por comunidades planificadas como Cap Cana, Puntacana Resort & Club y Casa de Campo, por la conectividad aérea y por una oferta de lujo difícil de encontrar en islas más pequeñas.

Esta guía reúne lo que un comprador residente en los Países Bajos debe entender en 2026: cómo trata su sistema fiscal una vivienda en el extranjero, cómo llegar, qué impuestos aplican del lado dominicano y cuáles son los pasos para comprar con seguridad. No sustituye el asesoramiento de un belastingadviseur ni de un abogado dominicano, pero le permitirá llegar a esas conversaciones con las preguntas correctas.

Cómo llegar: Ámsterdam–Punta Cana

La conexión directa entre Ámsterdam-Schiphol y el Aeropuerto Internacional de Punta Cana la opera TUI fly Netherlands. Según FlightConnections, con datos de abril de 2026, TUI fly era la única aerolínea con vuelos sin escalas en esa ruta, con dos frecuencias semanales en Boeing 787-8, y otras bases de datos de rutas reflejan una programación de septiembre de 2026 a septiembre de 2027. Las frecuencias exactas de la temporada de invierno 2026–2027 deben confirmarse directamente con la aerolínea.

Como alternativa, Air France opera en invierno una ruta París-Charles de Gaulle–Punta Cana, programada del 30 de noviembre de 2026 al 27 de marzo de 2027, los martes, jueves y sábados, según la información publicada por el sector. Para un propietario neerlandés que planifica estancias de invierno, la combinación de ambas opciones ofrece flexibilidad razonable.

Box 3: cómo tributa una vivienda en el extranjero en los Países Bajos

Este es el punto que más dudas genera, y conviene explicarlo con precisión.

Rendimiento ficticio y tipo de 2026

Si usted es residente fiscal en los Países Bajos, una segunda residencia o una propiedad de inversión en el extranjero forma parte, en principio, de su patrimonio en Box 3. Para 2026, las fuentes fiscales neerlandesas coinciden en que el rendimiento ficticio (forfaitair rendement) para la categoría de "otros bienes" (overige bezittingen), que incluye inmuebles, es de 6.00 %, frente a 5.88 % en 2025. Sobre ese rendimiento calculado se aplica un tipo de 36 %.

El patrimonio exento (heffingsvrij vermogen) en 2026 es de 118,714 euros para quienes tienen pareja fiscal, es decir, 59,357 euros por persona. La valoración se hace a la fecha de referencia del 1 de enero.

La prueba del rendimiento real

Desde las sentencias del Tribunal Supremo neerlandés (Hoge Raad) de 2024, el contribuyente puede acreditar que su rendimiento real fue inferior al ficticio y tributar sobre el real. En 2026 esta posibilidad (tegenbewijsregeling) sigue disponible. En julio de 2025, el Hoge Raad precisó además que el rendimiento procedente de inmuebles en el extranjero no se incluye al calcular ese rendimiento real, en un caso referido a una vivienda en Francia.

La doble imposición

Aquí está el matiz más importante para el comprador neerlandés en República Dominicana. No nos consta un convenio para evitar la doble imposición vigente entre los Países Bajos y República Dominicana. Sin convenio, la reducción puede solicitarse a través de la regulación unilateral neerlandesa, el Besluit voorkoming dubbele belasting 2001, que en términos generales aplica el método de exención con fracción proporcional a los inmuebles situados en el extranjero.

Las fuentes especializadas advierten que el acceso a esa reducción puede depender de que el país donde se ubica el inmueble efectivamente grave la propiedad o sus rentas, y que un impuesto local sobre la propiedad, por sí solo, podría no ser suficiente. Por eso, la forma en que usted use la vivienda, si la alquila o no, y qué impuestos pague en República Dominicana influirá directamente en su carga en los Países Bajos. Este es un punto que debe revisar con un asesor fiscal neerlandés antes de comprar, no después.

Lo que debe saber del lado dominicano

La compra

Los extranjeros pueden comprar propiedades en República Dominicana con los mismos derechos que un nacional, a título personal o a través de una sociedad. La transferencia de un inmueble está sujeta al impuesto de transferencia inmobiliaria del 3 % sobre el valor de referencia, salvo en proyectos que gocen de exenciones vigentes. En proyectos clasificados bajo CONFOTUR, conviene verificar con un abogado qué beneficios siguen aplicando tras la reforma de la Ley 30-26, porque el régimen ha cambiado y cada proyecto debe revisarse de forma individual.

La tenencia

El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) grava con 1 % el valor que excede el umbral fijado por la DGII, que para 2026 es de RD$10,695,494, pagadero en dos cuotas anuales. Las propiedades de lujo en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo suelen superar ese umbral, salvo que exista una exención aplicable. A ello se suman las cuotas de mantenimiento de la comunidad, el seguro y los servicios.

El alquiler

Si alquila la propiedad, los ingresos están sujetos al impuesto sobre la renta en República Dominicana, y la forma de cumplimiento depende de su estatus y de cómo esté estructurada la gestión. Desde noviembre de 2026 avanza además la implementación de la facturación electrónica de la DGII. Una gestión profesional y una contabilidad ordenada son indispensables, no solo para cumplir en República Dominicana sino para documentar sus rendimientos ante la Belastingdienst.

La venta y la sucesión

La Ley 30-26 estableció un impuesto del 10 % sobre la ganancia de capital en la venta de inmuebles. En materia sucesoria, República Dominicana aplica un impuesto del 3 %, y los Países Bajos gravan la herencia de sus residentes con su propio impuesto de sucesiones (erfbelasting). Coordinar ambas jurisdicciones, incluyendo la elección entre comprar a título personal o mediante una sociedad, es parte de una buena planificación.

Pasos para comprar con seguridad

Recomendamos al comprador neerlandés un proceso en cinco etapas. Primero, una consulta fiscal en los Países Bajos para entender el impacto en Box 3 según el uso previsto. Segundo, la selección de la comunidad y la propiedad, idealmente con un viaje de prospección en la temporada de invierno. Tercero, una debida diligencia completa: Certificado de Título, certificación de estado jurídico, permisos del proyecto, estado de cuotas y, en compras en planos, la estructura de pagos y garantías. Cuarto, la firma del contrato con un abogado independiente, con la posibilidad de un poder notarial apostillado si no puede estar presente. Quinto, la apertura de una cuenta bancaria en República Dominicana, el pago a través de canales trazables y el registro de la transferencia a su nombre.

Qué comunidad encaja con cada perfil

Cap Cana atrae a quien busca golf de Jack Nicklaus, una marina de pesca deportiva y playas como Juanillo, con una oferta amplia que va desde apartamentos hasta grandes villas. Puntacana Resort & Club ofrece una comunidad consolidada junto al aeropuerto, con golf, escuelas y una vida residencial muy establecida, mientras Punta Cana Village añade servicios cotidianos a escala caminable. Casa de Campo, en La Romana, es la opción para quien valora 7,000 acres de tradición, los campos de Pete Dye y una marina de estilo mediterráneo, con acceso a su propio aeropuerto internacional.

Nuestra recomendación

Para un comprador neerlandés, la pregunta clave no es solo dónde comprar, sino cómo usará la propiedad, porque de ello depende el tratamiento en Box 3 y la posibilidad de evitar la doble imposición. Resuelva primero ese punto con su asesor fiscal y luego elija la propiedad con calma y con toda la documentación verificada.

En Angela Listings acompañamos a compradores europeos en español e inglés, coordinando visitas, debida diligencia y cierre con abogados independientes, con discreción y atención personalizada. Si está considerando Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo, será un placer orientarle.

Angela Listings
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