El inversionista internacional que compra en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo dedica semanas a estudiar el rendimiento del alquiler, el descuento de preventa y la estructura fiscal más conveniente. Casi nunca dedica una hora a la pregunta que más dinero cuesta a las familias: qué ocurre con esa propiedad cuando su titular fallece. La experiencia acumulada en el mercado dominicano de lujo muestra un patrón repetido: patrimonios bien construidos que quedan inmovilizados durante años, herederos que descubren recargos acumulados sobre un impuesto que nadie declaró a tiempo, y ventas forzadas a precio de liquidación simplemente porque el título no podía transferirse.

Este análisis explica cómo funciona realmente la transmisión de un inmueble por causa de muerte en República Dominicana, qué grava el Estado dominicano, en qué plazos, y qué decisiones tomadas en el momento de la compra evitan que la siguiente generación herede un problema en lugar de un activo.

Qué ley gobierna la sucesión de un inmueble en República Dominicana

La transmisión de bienes por causa de muerte está regulada por la Ley 2569 de 1950 sobre Impuesto de Sucesiones y Donaciones, modificada por la Ley 288-04. Esta norma establece un principio que conviene entender antes de comprar: queda sujeta al pago del impuesto sucesoral toda transmisión de bienes muebles o inmuebles por causa de muerte, sin distinguir entre el caso en que la transmisión se opera por efecto directo de la ley y aquel en que se realiza por disposición de última voluntad.

Dicho de otro modo, da igual si existe testamento o no: el hecho generador es la muerte del titular, y el Estado dominicano cobra en ambos escenarios.

El criterio de territorialidad y por qué importa al comprador extranjero

La base imponible comprende todos los bienes muebles e inmuebles situados en el territorio dominicano. A ello se suma una regla adicional de alcance personal: cuando el causante era dominicano o tenía su último domicilio en el país, se incorporan también los bienes muebles cualquiera que sea su naturaleza y situación, incluso los localizados en el extranjero.

Para el comprador internacional que conserva su domicilio fiscal en Estados Unidos, Canadá, España o Colombia, la consecuencia práctica es clara: su villa en Cap Cana o su apartamento en Punta Cana Village entra en la masa sucesoral dominicana por estar situado en el país, mientras que sus cuentas y activos financieros en el exterior quedan fuera del alcance de esta ley. Esa frontera, bien comprendida, es el punto de partida de toda planificación seria.

Cuánto se paga: la tasa del 3% y las deducciones que casi nadie aplica

La tasa vigente es del 3% sobre la masa sucesoral, aplicada después de practicadas las deducciones que la ley admite. Es una de las cargas sucesorales más bajas del hemisferio, y ese dato por sí solo explica buena parte del atractivo patrimonial del país frente a jurisdicciones donde la transmisión mortis causa puede absorber entre el 20% y el 40% del valor del activo.

Las deducciones admitidas incluyen las deudas del causante que consten en escritura pública o privada con fecha cierta, los gastos funerarios dentro de los límites razonables, los gastos médicos de la última enfermedad, los impuestos pendientes a cargo del fallecido y las prestaciones laborales que se adeuden. En una villa financiada parcialmente con hipoteca dominicana, el saldo insoluto del crédito reduce directamente la base sobre la que se calcula el 3%, lo que en operaciones de siete cifras representa una diferencia considerable. La práctica habitual, sin embargo, es que los herederos declaren el valor bruto del inmueble sin documentar deducción alguna, y terminen pagando sobre una base inflada.

El plazo de 90 días: el error más caro del proceso

La declaración sucesoral debe presentarse ante la Dirección General de Impuestos Internos dentro de los noventa días calendario contados a partir de la fecha del fallecimiento. Este es, con diferencia, el punto donde más patrimonios se deterioran.

Noventa días son suficientes cuando la familia reside en el país, conoce el procedimiento y tiene a mano el certificado de título, el acta de defunción y los documentos que acreditan el vínculo. No lo son cuando los herederos viven en tres países distintos, cuando el acta de defunción fue emitida en el extranjero y requiere apostilla y traducción oficial, o cuando ni siquiera existe claridad sobre cuántos inmuebles poseía el causante en República Dominicana. La declaración tardía genera recargos e intereses indemnizatorios que se acumulan mes a mes, y que en sucesiones abandonadas durante años terminan superando el propio impuesto.

Existe la posibilidad de solicitar prórroga, pero conviene tratarla como lo que es: un mecanismo de excepción sujeto a criterio administrativo, no como parte de la planificación.

La reserva hereditaria: la sorpresa jurídica del comprador anglosajón

República Dominicana sigue la tradición del derecho civil francés, y con ella el principio de la legítima o reserva hereditaria. Los hijos son herederos forzosos: la ley les reserva una porción del patrimonio que el testador no puede desconocer libremente. Solo una fracción del patrimonio, la llamada porción disponible, puede asignarse con entera libertad mediante testamento.

Para un comprador estadounidense, británico o canadiense acostumbrado a la libertad testamentaria prácticamente absoluta de su jurisdicción de origen, este es el descubrimiento más contraintuitivo del sistema dominicano. Un testamento otorgado en Florida que deja la totalidad del patrimonio al cónyuge sobreviviente no producirá, respecto del inmueble situado en territorio dominicano, el efecto que su otorgante imaginó. El inmueble se rige por la ley del lugar donde está situado, y la ley dominicana protege a los herederos reservatarios.

Testamento local, testamento extranjero y coordinación entre jurisdicciones

La recomendación profesional habitual para el propietario extranjero con activos en varios países no es sustituir su testamento de origen, sino complementarlo con un testamento dominicano limitado expresamente a los bienes situados en el país, redactado de forma que no revoque el instrumento extranjero ni entre en contradicción con él. Esta coordinación, que suele resolverse en una sola sesión con un abogado dominicano y el asesor patrimonial del comprador, evita litigios que de otro modo se prolongan durante años en la jurisdicción inmobiliaria.

Estructuras de tenencia y su efecto sobre la sucesión

La decisión sobre cómo se titula la propiedad en el momento de la compra determina, más que ninguna otra, la complejidad de la sucesión futura.

La titularidad a nombre personal es la más simple y la más económica en el momento de adquirir, y es la que activa de forma directa el procedimiento sucesoral descrito. La titularidad a través de una sociedad dominicana, típicamente una SRL, transforma la transmisión del inmueble en una transmisión de cuotas sociales, lo que en muchos casos simplifica el procedimiento y permite prever mecanismos de continuidad en los estatutos, aunque introduce obligaciones societarias anuales y su propio régimen de impuesto sobre activos. El fideicomiso inmobiliario, regulado por la Ley 189-11, permite diseñar con precisión quién recibe qué y cuándo, y es la herramienta que utilizan los patrimonios más estructurados para evitar por completo el bloqueo del activo durante el proceso sucesoral.

Ninguna de las tres es universalmente superior. La elección correcta depende del valor del inmueble, del número de herederos, de la residencia fiscal del titular y de si el activo está destinado a permanecer en la familia o a venderse en el mediano plazo. Lo que no admite discusión es que esa elección debe hacerse antes de firmar, no después.

Lo que el mercado de 2026 añade a esta conversación

El contexto económico refuerza la urgencia de planificar. República Dominicana captó 3,276.5 millones de dólares en inversión extranjera directa durante el primer semestre de 2026, un 7.7% más que en el mismo período del año anterior, según el Banco Central. El turismo alcanzó 7,700,118 visitantes entre enero y julio, con ingresos por 6,716 millones de dólares en el primer semestre, un 15.3% por encima del año previo.

Ese doble motor ha empujado el valor de los activos residenciales de lujo en Cap Cana, Puntacana Resort y Casa de Campo de forma sostenida. Y aquí aparece una consecuencia que suele pasarse por alto: cuanto más se aprecia el inmueble, mayor es la masa sucesoral sobre la que se calcula el 3%, y mayor el costo de la inacción. Una villa adquirida hace ocho años a 1.2 millones de dólares y valorada hoy en 2.1 millones no genera el mismo impuesto que generaba entonces.

A ello se suma el efecto del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario. Para 2026, la Dirección General de Impuestos Internos fijó en 10,695,494 pesos dominicanos el monto de patrimonio exento para personas físicas, un 4.95% por encima del umbral de 2025. Las obligaciones de IPI pendientes al momento del fallecimiento no desaparecen: se arrastran al proceso sucesoral y deben regularizarse antes de que el Registro de Títulos inscriba la transferencia a favor de los herederos.

El caso particular de las propiedades acogidas a CONFOTUR

Los inmuebles amparados por la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico gozan de exención del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario durante el período de vigencia del beneficio, lo que elimina uno de los pasivos que suelen complicar la sucesión. Conviene precisar, sin embargo, que la exención de CONFOTUR opera sobre el IPI y sobre el impuesto de transferencia en la primera adquisición, y no sustituye ni suprime la obligación sucesoral del 3%. Es una distinción que los vendedores menos rigurosos omiten y que el comprador informado debe verificar leyendo la resolución de clasificación definitiva del proyecto.

El protocolo que recomendamos a nuestros clientes

La planificación sucesoral de un activo dominicano de lujo no es un trámite complejo cuando se hace en el orden correcto. Implica decidir la estructura de tenencia antes de firmar la promesa de venta, otorgar un testamento dominicano limitado a los bienes situados en el país, mantener al día el IPI y las cuotas de mantenimiento de la comunidad, conservar en un mismo expediente el certificado de título, la resolución de CONFOTUR si aplica y los contratos de administración vigentes, y comunicar a los herederos dónde está ese expediente y quién es el abogado dominicano de referencia.

Es un trabajo de una tarde. Su ausencia cuesta años.

República Dominicana ofrece al inversionista internacional una de las cargas sucesorales más benignas del continente y un sistema registral sólido, construido sobre la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Esas dos condiciones convierten al país en una jurisdicción excepcionalmente eficiente para transmitir patrimonio entre generaciones. Pero la eficiencia solo se materializa para quien conoce las reglas y actúa dentro de los plazos. Para quien no, el mismo sistema se vuelve lento y oneroso.

En Angela Listings acompañamos a cada comprador internacional no solo hasta la firma, sino hacia la estructura de tenencia que protegerá ese activo cuando ya no esté para defenderlo.

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Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

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