Durante años, la conversación fiscal del inversionista extranjero que compra en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo giró casi exclusivamente en torno a tres siglas: CONFOTUR, IPI y el impuesto de transferencia. Eran los números que se discutían en la mesa antes de firmar. Lo que ocurría después, cuando la propiedad empezaba a generar renta, se trataba con una ligereza sorprendente, como si el ingreso por alquiler existiera en una zona gris donde la Dirección General de Impuestos Internos no llegaba.

Esa época terminó. La entrada en vigencia de la Ley 30-26, el 18 de junio de 2026, reorganizó buena parte del Código Tributario dominicano y tocó de manera directa el bolsillo de quien vive de rentar su propiedad. La modificación más visible es el aumento de la retención sobre alquileres del 10% al 15%. Pero reducir la reforma a ese único número sería un error de lectura: lo que cambió no es solo una tasa, sino la capacidad del Estado para perseguir, cobrar y sancionar lo que antes se diluía en el tiempo.

Este artículo explica, con la precisión que exige un patrimonio de siete cifras, cómo tributa hoy el ingreso por alquiler de una propiedad de lujo en República Dominicana, qué cambió con la Ley 30-26 y dónde están los errores que más caro salen al propietario internacional.

La retención del Artículo 309: de 10% a 15% y limitada a personas físicas

El Artículo 309 del Código Tributario es el que regula las retenciones que ciertos pagadores deben practicar cuando abonan rentas a terceros. En materia de alquileres, su párrafo obligaba históricamente a retener un 10% sobre el monto pagado al propietario, como pago a cuenta del impuesto sobre la renta.

La Ley 30-26 modificó ese párrafo en dos sentidos que conviene separar con cuidado. Primero, elevó la tasa del 10% al 15%. Segundo, y esto es lo que muchos propietarios no han procesado, limitó expresamente la retención a las personas físicas propietarias del inmueble. Las nuevas tasas del Artículo 309 comenzaron a aplicarse a partir del 1 de julio de 2026.

La consecuencia práctica es que la estructura de propiedad dejó de ser una decisión meramente sucesoria o de privacidad y pasó a tener un efecto directo sobre el flujo de caja mensual. Un propietario persona física que renta su villa a una empresa, una operadora hotelera, una firma que aloja ejecutivos o un tour operador, verá que el pagador le retiene 15 de cada 100 dólares facturados antes de que el dinero llegue a su cuenta. Ese monto no se pierde: constituye un pago a cuenta que se acredita contra la liquidación anual del ISR. Pero altera el calendario del efectivo, y en una operación apalancada el calendario del efectivo es la operación.

Conviene señalar una zona de interpretación que los propios asesores dominicanos han advertido. Al limitar la retención de alquileres a las personas físicas, la reforma parecería dejar fuera a las personas jurídicas; sin embargo, se mantuvo la letra f) del mismo artículo, que fija en 15% la retención sobre cualquier otra renta no contemplada expresamente con carácter de pago a cuenta. Esa coexistencia genera dudas legítimas sobre determinados pagos realizados a sociedades. No es un detalle académico: define si su SRL cobra el bruto o el neto. Antes de estructurar una operación de renta, la consulta con un tributarista dominicano en ejercicio dejó de ser opcional.

ITBIS: la línea que separa el alquiler residencial del alojamiento turístico

La segunda capa fiscal es el ITBIS, el impuesto al valor agregado dominicano, con una tasa general del 18%. Aquí la distinción relevante no es quién es el propietario sino qué se está vendiendo realmente.

El arrendamiento de vivienda de largo plazo se ha tratado tradicionalmente como una operación no gravada con ITBIS. En cambio, el alojamiento de corta estancia, la villa que se renta por noche o por semana a través de plataformas, el apartamento que opera dentro de un rental pool, el local comercial u oficina, se considera prestación de un servicio gravado y, en consecuencia, cae dentro del ámbito del impuesto.

Para el inversionista de lujo en Punta Cana esto tiene una implicación que rara vez aparece en las proyecciones que recibe del vendedor. Si su modelo de negocio es el alquiler vacacional por noches, usted no está simplemente rentando un inmueble: está operando un servicio de alojamiento. Esa recalificación arrastra obligaciones de facturación con comprobante fiscal válido, presentación del formulario correspondiente y, cuando el cliente es una persona jurídica, la posibilidad de que esta retenga el impuesto en su totalidad.

La pregunta que todo propietario debería hacerle a su administrador es simple y sorprendentemente pocas veces se formula: la tarifa por noche que aparece en mi proyección de retorno, está expresada con ITBIS incluido o sin él. Entre una respuesta y otra hay dieciocho puntos porcentuales de diferencia sobre el ingreso bruto, suficientes para convertir un retorno atractivo en uno mediocre.

El propietario no residente y la remesa al exterior

Quien es fiscalmente no residente en República Dominicana tributa por sus rentas de fuente dominicana, y el alquiler de un inmueble ubicado en Cap Cana o Casa de Campo es, sin discusión posible, renta de fuente dominicana. No existe una lectura creativa de esto.

Cuando esas utilidades se remesan al exterior, el régimen dominicano contempla una retención del 27% sobre las remesas al extranjero. El inversionista que planifica repatriar sistemáticamente su flujo debe incorporar esa capa en el modelo, junto con lo que establezca el convenio para evitar la doble tributación que resulte aplicable en su país de residencia, si es que existe uno. España y Canadá cuentan con instrumentos vigentes con República Dominicana; Estados Unidos, el principal mercado emisor del país, no.

El error recurrente consiste en construir la proyección de retorno en dólares netos recibidos en Miami o en Madrid sin modelar ninguna de estas capas. El resultado es una expectativa que ninguna propiedad podía cumplir, y una frustración que se atribuye al mercado cuando en realidad pertenecía a la hoja de cálculo.

Lo que la Ley 30-26 cambió más allá de las tasas: el régimen sancionador

Aquí está el cambio verdaderamente estructural, y es el que menos titulares generó. La reforma modificó el Artículo 24 del Código Tributario para incorporar una nueva causal de suspensión del plazo de prescripción: el incumplimiento de la obligación de pago de la deuda. En términos prácticos, deudas como el Impuesto sobre el Patrimonio Inmobiliario o el Impuesto sobre los Activos ya no prescriben automáticamente a los tres años de su exigibilidad. La prescripción efectiva se desplaza a aproximadamente cinco años.

Simultáneamente cambió el régimen de intereses y recargos. El interés indemnizatorio, que la ley califica expresamente como accesorio a la obligación y no como sanción, se calcula ahora tomando el promedio anual de la tasa activa nominal promedio cobrada por los bancos múltiples según publicación del Banco Central, más 30 puntos básicos, con la Administración Tributaria fijando la tasa aplicable al inicio de cada año. Los recargos moratorios pasaron a 3% mensual o fracción de mes, sustituyendo el esquema anterior de 10% el primer mes y 4% los siguientes, con un límite que impide que excedan el 100% del tributo adeudado.

La lectura combinada es inequívoca: el sistema dominicano dejó de premiar la demora. Un propietario que acumulaba obligaciones confiando en que el tiempo las disolvería opera hoy bajo reglas distintas. A cambio, la ley introdujo una escala de descuentos por pronto pago que llega al 90% de los recargos cuando el contribuyente rectifica voluntariamente sin requerimiento previo, y una amnistía fiscal temporal con vencimiento el 31 de diciembre de 2026 que permite regularizar deudas pagando el tributo más un año de interés indemnizatorio.

Para quien tiene una propiedad en Punta Cana con años de IPI sin liquidar o rentas no declaradas, esa fecha no es un dato de contexto. Es una ventana que se cierra.

Donaciones, hipotecas y ganancia de capital: el resto del tablero

Tres modificaciones adicionales afectan al propietario de inmuebles de lujo y merecen registrarse. La tasa del impuesto sobre donaciones entre parientes en línea directa, entre cónyuges en los casos permitidos y entre colaterales de segundo grado se redujo del 27% al 3%. Es una transformación mayúscula para la planificación patrimonial familiar: transferir una propiedad a un hijo en vida pasó de ser fiscalmente prohibitivo a ser una alternativa razonable frente a la vía sucesoria.

El impuesto del 2% sobre operaciones inmobiliarias gravadas relacionadas con hipotecas se reducirá al 1% a partir de 2027 y quedará eliminado a partir de 2028. Quien planifique una compra apalancada en el mediano plazo tiene ahí un incentivo con fecha.

Y la ganancia de capital inmobiliaria quedó fijada en 10% mediante el nuevo Artículo 296-1, con exenciones relevantes: la venta de la vivienda habitual cuando se reinvierte el producto en la compra de otra vivienda habitual dentro de los seis meses, y la exención total para personas físicas mayores de 65 años en la enajenación de su vivienda habitual.

La conclusión que importa

La fiscalidad dominicana del ingreso por alquiler dejó de ser un asunto de contadores para convertirse en una variable de la decisión de compra. Dos propiedades idénticas en Cap Cana, con la misma tarifa por noche y la misma ocupación, pueden entregar retornos netos materialmente distintos según cómo estén tituladas, cómo se facture la operación y dónde resida fiscalmente su dueño.

No existe una estructura universalmente óptima. Existe la estructura correcta para su residencia fiscal, su horizonte de tenencia, su necesidad de flujo y sus planes sucesorios. Construirla antes de firmar cuesta una fracción de lo que cuesta corregirla después.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría legal ni fiscal. Las tasas, plazos y criterios descritos deben verificarse con un profesional habilitado en República Dominicana antes de tomar cualquier decisión.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

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