Una nueva ley para una relación antigua

Durante casi siete décadas, el arrendamiento de inmuebles en la República Dominicana estuvo regido por la Ley 4314 de 1955. En agosto de 2025, el Congreso Nacional aprobó la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, que sustituye a aquella norma y busca ordenar con reglas más precisas la relación entre propietarios e inquilinos. Para el propietario extranjero de una villa o un apartamento en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo que contempla arrendar a largo plazo, o que ya lo hace, conocer sus aspectos principales es parte de una buena gestión patrimonial.

Una advertencia necesaria desde el inicio: este artículo se apoya en resúmenes ejecutivos y en comentarios de juristas dominicanos, no en el texto oficial de la ley. Las fechas de promulgación y de entrada en vigor, así como el articulado exacto, deben verificarse en la Gaceta Oficial y con un abogado dominicano antes de actuar. Lo que sigue es información general, no asesoría legal.

A qué tipos de alquiler se aplica

Según los resúmenes consultados, la ley abarca el arrendamiento de inmuebles de uso residencial, comercial y de instituciones sin fines de lucro. Quedan excluidos, entre otros, las fincas rurales, las pensiones y hospedajes, las empresas y parques de zonas francas con regulación propia, los bienes del Estado y las actividades comerciales regidas por leyes especiales.

Para el inversionista inmobiliario de la costa, el punto más relevante es el tratamiento de los inmuebles de fines turísticos o recreativos. Los resúmenes coinciden en que los alquileres de corta estadía con ese propósito quedan fuera del alcance de la ley, con un umbral de 90 días. Existe una discrepancia de redacción entre las fuentes revisadas sobre si el umbral se expresa como menos o más de 90 días, de modo que conviene verificar el texto exacto del artículo 2. En cualquier caso, la lógica es clara: el alquiler vacacional de corta duración, el que se gestiona a través de plataformas y administradoras, no es el destinatario de esta regulación, mientras que el alquiler residencial anual o de temporada prolongada sí lo es.

El contrato: por escrito, completo y registrado

La ley exige que el contrato se formalice por escrito e incluya los datos completos de las partes, la descripción del inmueble, el plazo y las condiciones. Los resúmenes señalan además la obligación de registrar los contratos ante la instancia municipal que la ley designa, y de notificarlos al Ministerio de la Vivienda y Edificaciones con fines estadísticos. Las fuentes mencionan tanto el ayuntamiento correspondiente como la Conservaduría de Hipotecas municipal; un abogado deberá confirmar a cuál se refiere el texto vigente y cómo opera en la práctica.

Desde un punto de vista práctico, un contrato registrado y bien redactado es la mejor protección del propietario. Para quien reside en el extranjero, tiene la ventaja adicional de documentar con claridad las obligaciones de cada parte, las condiciones de uso, el régimen de mantenimiento y la responsabilidad por los servicios.

Depósito y aumentos de renta

Dos de las disposiciones más comentadas son el límite del depósito y el tope a los aumentos. La ley establece que el propietario puede exigir un depósito máximo equivalente a dos meses de renta. Un comentario jurídico indica que ese depósito puede mantenerse en el Banco Agrícola o en el Banco de Reservas, un detalle operativo que debe confirmarse en el texto.

En cuanto a los aumentos, los resúmenes señalan que el reajuste anual no puede superar el 10 % del monto pactado, y uno de ellos precisa que ese límite aplica cuando las partes no han acordado otra cosa. El propietario que arrienda en dólares debe consultar a su abogado cómo interactúan estas reglas con contratos expresados en moneda extranjera.

Desalojo: orden judicial y plazos más definidos

La ley establece que todo desalojo requiere orden de un juez. Los conflictos derivados de arrendamientos de vivienda corresponden a los Juzgados de Paz, mientras que los comerciales y de instituciones sin fines de lucro corresponden a los Tribunales de Primera Instancia. Según un análisis publicado en Acento, el procedimiento incorpora plazos más definidos, entre ellos un aviso previo de no más de diez días calendario para la demanda, un trámite sumario con un máximo de dos audiencias en los casos de falta de pago, un aviso de al menos noventa días antes del vencimiento en los contratos residenciales y de ciento ochenta en los comerciales, y un plazo de cinco días para que el juez emita la orden de ejecución y designe al alguacil. El mismo comentario advierte que incumplir ciertos plazos puede hacer inadmisible la demanda.

Estas precisiones pueden dar mayor certidumbre al propietario, pero también exigen rigor procesal: un error de forma puede costar tiempo. De ahí la importancia de contar con asesoría legal desde la redacción del contrato y no solo cuando surge el conflicto.

Otros aspectos relevantes: arbitraje y visibilidad fiscal

El análisis de Acento destaca dos asuntos adicionales. El primero es que la ley permite el arbitraje, una vía que puede resultar especialmente útil cuando intervienen partes extranjeras o cuando se busca una resolución más ágil que la judicial. El segundo es la visibilidad tributaria: al formalizarse y registrarse los contratos, los ingresos por alquiler resultan más visibles ante la administración tributaria, y el autor anticipa la posibilidad de que algunos propietarios trasladen costos fiscales a los inquilinos mediante rentas más altas. Es una observación del comentarista, no una disposición de la ley.

Para el propietario, la lectura práctica es que arrendar con formalidad implica declarar. Las obligaciones de ISR y, cuando corresponda, de ITBIS sobre los alquileres deben analizarse con un contador dominicano; en un artículo anterior de esta publicación revisamos la fiscalidad del alquiler de una villa.

Qué hacer antes de arrendar a largo plazo

Antes de firmar con un inquilino, recomendamos al propietario extranjero un recorrido ordenado. Debe confirmar que su propiedad no esté sujeta a restricciones de uso en la comunidad o en el reglamento del condominio. Debe revisar su título y su situación fiscal al día, incluida la declaración y el pago del IPI cuando corresponda. Debe redactar un contrato escrito con asesoría de un abogado dominicano, con inventario del mobiliario si la unidad se entrega amueblada, y con cláusulas claras sobre el depósito, el reajuste y las causas de terminación. Debe registrar el contrato conforme a lo que disponga la ley. Y debe contar con un administrador local de confianza que supervise la propiedad y atienda al inquilino en su ausencia.

También debe decidir con realismo la estrategia: el alquiler anual ofrece estabilidad y menor rotación, pero con ingresos habitualmente inferiores a los del alquiler vacacional bien gestionado, mientras que este último exige más gestión y está más expuesto a la estacionalidad.

La perspectiva de Angela Listings

La Ley 85-25 apunta a dar más certeza a una relación que durante décadas se rigió por normas de otra época, y esa es una buena noticia para el propietario que arrienda con orden y para el inquilino que busca reglas claras. Pero una ley nueva también implica un período de interpretación y de práctica judicial. Nuestra recomendación es actuar con formalidad, documentar todo y apoyarse en un abogado dominicano que conozca el texto vigente.

Trabajamos con propietarios, inversionistas e inquilinos en Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo, en español e inglés, y estaremos encantados de orientarle sobre el mejor camino para su propiedad, con la discreción que usted merece.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

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