La semana pasada, el tema de los permisos de construcción volvió al centro de la conversación inmobiliaria en el este del país. El domingo 8 de noviembre de 2026, durante un encuentro con sectores productivos de La Altagracia, el expresidente Leonel Fernández, presidente del partido Fuerza del Pueblo, afirmó que unos US$20,000 millones en proyectos inmobiliarios y turísticos llevan cinco años paralizados por falta de permisos, y propuso aplicar el principio de silencio administrativo positivo para agilizar las aprobaciones. Casi al mismo tiempo, empresarios inmobiliarios de Punta Cana expusieron ante la nueva directiva de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias, AEI, sus preocupaciones sobre transparencia, ordenamiento territorial y promoción de proyectos con información incompleta.

Para el comprador internacional que evalúa una compra en planos en Punta Cana, Cap Cana o sus alrededores, este debate tiene una lectura práctica. Este artículo resume lo que se ha dicho, separa los datos verificables de las afirmaciones de parte, y explica qué conviene revisar antes de firmar.

Qué se planteó y qué está verificado

La denuncia de los US$20,000 millones

Según la cobertura de Diario Libre y otros medios nacionales, Fernández relató haberse reunido con desarrolladores de proyectos para Punta Cana y sostuvo que unos US$20,000 millones están congelados desde hace cinco años porque no se otorgan los permisos para construir. Es importante subrayar que se trata de una declaración de un dirigente político de oposición; en las publicaciones consultadas no consta una verificación independiente de la cifra ni una respuesta oficial específica de las instituciones señaladas al momento de escribir este artículo. Por eso lo presentamos como lo que es: una denuncia que abre un debate, no un dato oficial.

La propuesta de silencio administrativo positivo

La propuesta consiste en establecer por norma un plazo para que las instituciones responsables de otorgar permisos, entre ellas los ministerios de Turismo y de Medio Ambiente, respondan las solicitudes. Fernández mencionó plazos posibles de cuatro meses, cinco meses o un año. Si vencido ese plazo no hubiera respuesta, la falta de pronunciamiento equivaldría a una autorización, y el Tribunal Superior Administrativo conocería las controversias. El propio planteamiento aclara que la agilización debería ir acompañada de evaluación ambiental, protección de áreas protegidas y preservación de terrenos agrícolas.

El contexto del sector construcción

En la misma intervención se citó una contracción de 1.8 % del sector construcción en el año anterior. Además, en los días previos la prensa nacional publicó que en el país se construyen unas 50,000 viviendas al año sin licencia, un fenómeno que afecta principalmente a la vivienda informal, pero que ilustra la dimensión del reto de ordenamiento.

La voz del sector inmobiliario de Punta Cana

El 11 de noviembre, el medio especializado El Inmobiliario recogió las opiniones de tres empresarios de Punta Cana sobre la nueva junta directiva de la AEI, encabezada por Reyna Echenique como presidenta para el período 2026-2028 y por Osman González como director de la Zona Este. Los entrevistados coincidieron en varios puntos que interesan directamente al comprador. Señalaron la promoción de proyectos con datos incompletos, la publicidad engañosa y la falta de criterios uniformes de acreditación de agentes como desafíos reales del mercado. Uno de ellos propuso crear una plataforma informativa que facilite la comprobación de documentos, disponibilidad y condiciones de pago, y otra planteó usar Punta Cana como proyecto piloto de profesionalización inmobiliaria. También se mencionaron la planificación territorial insuficiente y las carencias de infraestructura como debilidades estructurales del crecimiento acelerado de la zona.

La coincidencia entre ambos debates es reveladora: tanto quien critica la lentitud de los permisos como quien pide más rigor profesional apuntan al mismo objetivo, que es dar al inversionista información confiable y reglas claras.

Qué significa para quien compra en planos

El permiso es parte del riesgo de entrega

En una compra en planos, el comprador asume un riesgo de ejecución. Una parte de ese riesgo depende de la capacidad financiera y técnica del desarrollador, pero otra depende de que el proyecto cuente con todas sus autorizaciones antes de vender. Un proyecto que se comercializa mientras sus permisos siguen en trámite puede enfrentar retrasos que no dependen de la voluntad del desarrollador. Por eso la verificación documental no es un trámite secundario, sino el núcleo de la debida diligencia.

Qué conviene verificar antes de firmar

En República Dominicana, un proyecto turístico o residencial de cierta escala suele requerir varias autorizaciones. Conviene pedir y revisar la licencia de construcción emitida por la autoridad competente en materia de vivienda y edificaciones; la no objeción o aprobación del Ministerio de Turismo cuando el proyecto está en una zona o polo turístico; la autorización ambiental correspondiente del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales; y, si el proyecto ofrece beneficios fiscales, la resolución de clasificación de CONFOTUR que los respalda. Estos documentos deben corresponder al mismo proyecto, al mismo terreno y a la misma etapa que se está vendiendo.

También es esencial confirmar la situación del terreno: que el título esté a nombre del desarrollador o del fideicomiso, que exista deslinde y que no haya cargas o litigios que puedan afectar la transferencia. Cuando el proyecto se estructura mediante un fideicomiso inmobiliario, conviene revisar quién es la fiduciaria, qué controles tiene sobre los fondos y en qué condiciones se liberan los pagos al desarrollador.

Cómo proteger el contrato

Más allá de los permisos, el contrato de promesa de compraventa debe establecer con precisión la fecha estimada de entrega, el procedimiento y las penalidades aplicables en caso de retraso, y las condiciones de devolución de los pagos si el proyecto no avanza. Es preferible que el calendario de pagos esté vinculado al avance verificable de la obra y no solo a fechas fijas. Un abogado independiente del desarrollador, con experiencia en transacciones inmobiliarias en la región este, es la mejor protección del comprador.

Una lectura equilibrada del debate

Sería un error leer esta discusión como una señal de que el mercado de Punta Cana está detenido. La actividad turística y residencial del este continúa, y comunidades consolidadas como Cap Cana, Puntacana Resort & Club y Casa de Campo cuentan con estructuras de gestión y desarrollo de largo plazo. También sería un error ignorar el debate. Si una reforma acelera las aprobaciones, el mercado podría ver más oferta en los próximos años, lo que exigirá al comprador ser aún más selectivo con la calidad del desarrollador y la ubicación. Si la discusión no avanza, la verificación de permisos seguirá siendo el filtro más importante entre un proyecto sólido y uno con riesgo de retraso.

En cualquier escenario, el comprador gana cuando exige información completa, verificable y por escrito.

La lectura de Angela Listings

En Angela Listings creemos que la transparencia es el verdadero activo de un mercado de lujo. Por eso, antes de presentar un proyecto en planos a un cliente, revisamos con su abogado la documentación disponible y señalamos con claridad qué está confirmado y qué está pendiente. No prometemos plazos que no dependen de nosotros ni rentabilidades que no podemos garantizar. Lo que sí ofrecemos es acompañamiento y criterio local para que cada decisión se tome con información completa.

Si está evaluando un proyecto en planos en Punta Cana, Cap Cana o Casa de Campo y desea una revisión ordenada de lo que debe verificar, podemos ayudarle a preparar esa lista con su asesor legal.

Angela Listings
Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.
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