La pregunta que todo comprador internacional termina haciéndose

Cuando un inversionista extranjero se sienta con su abogado dominicano por primera vez, casi siempre llega con una idea clara sobre la villa, la vista o la comunidad que desea, pero rara vez ha pensado en la estructura legal bajo la cual va a adquirirla. En República Dominicana, esa decisión —comprar a título personal (persona física) o a través de una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL)— no es un formalismo administrativo. Es una elección que determina cuánto pagará el día que venda, cómo se transmitirá la propiedad a sus herederos, qué tan expuesto queda su patrimonio personal y cuánto le costará mantener la propiedad en cumplimiento cada año. Para el comprador de una propiedad de lujo en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo, entender esta disyuntiva antes de firmar el contrato de promesa de venta puede significar una diferencia de decenas de miles de dólares a lo largo del ciclo de la inversión.

Cómo se constituye una SRL en República Dominicana

La Sociedad de Responsabilidad Limitada es la estructura societaria más utilizada por compradores extranjeros que optan por adquirir bienes raíces a través de una empresa, y el proceso, aunque administrativo, es relativamente ágil. Requiere un mínimo de dos socios —pueden ser dos personas físicas, dos sociedades, o una combinación de ambas— y el capital social se divide en cuotas sociales en lugar de acciones. La constitución avanza en cinco fases: el registro del nombre comercial ante la Oficina Nacional de la Propiedad Industrial (ONAPI), la redacción de los estatutos sociales que definen la gobernanza de la empresa, la inscripción en el Registro Mercantil de la Cámara de Comercio y Producción correspondiente, la obtención del Registro Nacional de Contribuyentes (RNC) ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), y finalmente el registro en la Tesorería de la Seguridad Social si la sociedad va a tener empleados. En condiciones normales, todo el proceso toma entre 15 y 30 días hábiles, y debe ejecutarse a través de un abogado dominicano habilitado, ya que la Cámara de Comercio no admite solicitudes directas de personas sin representación legal local.

El costo de entrada es idéntico en ambas estructuras

Un error común entre compradores primerizos es asumir que constituir una SRL reduce la carga fiscal al momento de la compra. No es así. El impuesto de transferencia inmobiliaria del 3% sobre el valor de la propiedad o el precio de venta, el que sea mayor, se aplica exactamente igual si el comprador es una persona física o una sociedad. Lo mismo ocurre con la exoneración bajo CONFOTUR para proyectos calificados: el beneficio depende del proyecto, no de quién lo compra. En otras palabras, la SRL no ahorra dinero en el cierre. Su valor —y su costo— se manifiestan después, durante los años de tenencia y, sobre todo, el día de la venta.

Dónde la SRL empieza a costar: el cumplimiento anual

Una propiedad comprada a título personal solo genera una obligación fiscal recurrente relevante: el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), equivalente al 1% anual sobre el valor de las propiedades que, sumadas, excedan aproximadamente RD$10,695,494 en 2026, un umbral que la DGII ajusta cada año por inflación. Una SRL, en cambio, además del IPI que recae sobre el inmueble, debe mantener contabilidad formal, presentar declaraciones mensuales de ITBIS y retenciones ante la DGII, y típicamente contratar un contador o firma contable de forma permanente, incluso en años en los que la propiedad no genera ni un dólar de renta. Para el propietario de una sola villa de uso personal o de renta ocasional, ese costo administrativo recurrente puede superar cualquier beneficio fiscal que la sociedad ofrezca.

El verdadero punto de quiebre: la Ley 30-26 y la ganancia de capital

Aquí es donde la decisión se vuelve financieramente determinante. La Ley 30-26, promulgada en 2026, fijó el impuesto sobre la ganancia de capital de las personas físicas en 10% sobre la plusvalía realizada al vender un inmueble. Una sociedad, en cambio, tributa esa misma ganancia como renta corporativa ordinaria, sujeta a la tasa del Impuesto Sobre la Renta (ISR) empresarial del 27%. La diferencia es aritméticamente brutal: sobre una ganancia de capital de US$100,000 al revender una villa en Cap Cana, una persona física pagaría aproximadamente US$10,000, mientras que la misma ganancia dentro de una SRL podría generar una factura fiscal cercana a los US$27,000, antes de considerar cómo se retiran esos fondos de la sociedad hacia el bolsillo del socio, lo cual puede añadir una segunda capa impositiva. Para un inversionista cuya tesis es comprar, mantener algunos años y vender con plusvalía, la persona física resulta, en la mayoría de los casos, sustancialmente más eficiente.

Cuándo la SRL sí tiene sentido

La estructura societaria no pierde su lugar; simplemente responde a objetivos distintos a los de la ganancia de capital pura. Tiene sentido para el inversionista que compra varias propiedades y quiere centralizar su operación de alquiler vacacional bajo una sola entidad que factura, contrata personal de mantenimiento y administra contratos de rental pool. Tiene sentido también como herramienta de planificación patrimonial: transferir cuotas sociales de una SRL a los herederos suele ser más simple y menos costoso que iniciar un proceso sucesoral sobre un inmueble a nombre de una persona fallecida, especialmente cuando hay múltiples herederos o socios en distintos países. Y ofrece una capa adicional de privacidad y separación patrimonial, siempre que el propietario mantenga una separación estricta entre las finanzas de la empresa y las personales, porque los tribunales dominicanos pueden “levantar el velo corporativo” cuando detectan que la sociedad es una simple fachada del patrimonio personal.

Cómo decide un comprador informado

La recomendación que ofrecemos a nuestros clientes en Angela Listings parte de una pregunta simple: ¿cuál es el horizonte y el propósito real de esta compra? Si se trata de una villa de uso familiar o de una inversión individual con intención de revender en cinco a diez años, la persona física casi siempre ofrece la ruta fiscal más eficiente, gracias a la brecha entre el 10% y el 27% que introdujo la Ley 30-26. Si, en cambio, el comprador está construyendo un portafolio de varias propiedades, opera bajo un esquema de renta vacacional profesionalizado, o tiene una estructura patrimonial internacional con socios o herederos en distintas jurisdicciones, la SRL puede justificar su costo administrativo adicional. En ambos casos, la decisión debe tomarse antes de firmar el contrato de promesa de venta, con asesoría legal y fiscal dominicana, porque cambiar de estructura después de la compra implica una nueva transferencia y, con ella, un nuevo 3% de impuesto.

Angela Listings

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