Durante años, la conversación cambiaria en República Dominicana tuvo una sola dirección: el dólar subía poco a poco y el peso perdía terreno de forma gradual y previsible. En 2026 esa narrativa se interrumpió. El Banco Central de la República Dominicana informó que, al 11 de agosto, el peso acumulaba una apreciación de 8.1 % frente al dólar estadounidense en lo que iba del año, y en mayo la tasa de referencia llegó a ubicarse por debajo de los RD$60 por dólar por primera vez en mucho tiempo. Para quien compra, renta o mantiene una propiedad de lujo en Punta Cana, Cap Cana o Casa de Campo, el dato no es una curiosidad macroeconómica: toca directamente el costo real de ser propietario.

Este artículo explica qué ocurrió con el tipo de cambio, dónde está hoy, qué parte del ciclo de propiedad se ve afectada y cómo pensar el tema con criterio, sin convertir una variable de corto plazo en una apuesta.

Qué ocurrió con el peso dominicano en 2026

Las cifras confirmadas

Según datos difundidos por el Banco Central, el peso dominicano registró una apreciación acumulada de 8.1 % frente al dólar hasta el 11 de agosto de 2026. En su comparación regional, elaborada con datos de Bloomberg y de bancos centrales, el BCRD ubicó a República Dominicana en una posición intermedia: con una apreciación menor que la de Colombia, que lideraba la tabla con 20.2 %, y que la de Paraguay y Costa Rica, pero superior a la de México y Brasil. La propia institución atribuyó el fenómeno a la fortaleza de los fundamentos macroeconómicos y al comportamiento del mercado internacional, y descartó que se tratara de una intervención artificial.

A mediados de noviembre, la tasa de referencia se ha movido de nuevo hacia arriba. El jueves 12 de noviembre de 2026 el dólar se cotizaba a RD$60.4770 para la compra y RD$60.9073 para la venta, según la tasa del Banco Central reportada por la prensa nacional. Es decir, el peso sigue claramente más fuerte que a inicios de año, pero ha devuelto parte de la apreciación que mostraba en el verano.

Lo que todavía es estimación

Las proyecciones sobre el cierre de 2026 y sobre 2027 varían. Algunos análisis independientes publicados este año anticipan una reversión gradual hacia niveles de RD$62 a RD$63 por dólar al cierre de 2026 y de RD$65 a RD$66 hacia finales de 2027. Son estimaciones, no datos, y conviene tratarlas como escenarios posibles. Lo prudente para un inversionista es no construir la tesis de compra sobre una predicción cambiaria, sino entender cómo cada escenario afecta sus números.

Por qué el tipo de cambio importa aunque la propiedad se compre en dólares

En el segmento de lujo de Cap Cana, Puntacana Resort & Club y Casa de Campo, prácticamente todas las propiedades se cotizan, se negocian y se escrituran tomando el dólar como referencia. Esto lleva a muchos compradores internacionales a pensar que la tasa de cambio les es indiferente. No es del todo así, por tres razones.

Una parte del costo de tenencia se paga en pesos

El precio de compra está dolarizado, pero buena parte del costo de operar una villa o un apartamento no lo está. Los salarios del personal doméstico y de mantenimiento, los servicios de electricidad y agua en muchos casos, los proveedores locales de jardinería, piscina o reparaciones, y algunas obligaciones fiscales se calculan en pesos dominicanos. Cuando el peso se fortalece, esos mismos pesos cuestan más dólares.

Un ejemplo ilustrativo, no un dato de mercado: si una villa genera gastos locales por RD$100,000 al mes, ese monto equivalía a unos US$1,587 con una tasa de RD$63 por dólar, a unos US$1,642 con la tasa de RD$60.9 de esta semana y a unos US$1,701 con una tasa cercana a RD$58.8 como la que se registró en agosto. La diferencia anual entre ambos extremos supera los US$1,300 para el mismo nivel de servicio. En propiedades de mayor escala, con más personal y consumo, el efecto crece de forma proporcional.

Los impuestos y tasas locales se expresan en pesos

El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario, conocido como IPI, se calcula en pesos sobre el valor de la propiedad que exceda el umbral exento que fija la autoridad tributaria, y el impuesto de transferencia del 3 % se liquida sobre el valor en pesos registrado para la operación. Para el comprador que paga desde una cuenta en dólares, el monto final en su moneda depende de la tasa del día en que convierte. Por eso conviene que el abogado y el asesor fiscal calculen esas partidas con la tasa vigente al momento del cierre y no con una referencia de meses atrás.

La renta vacacional y el peso fuerte

En el caso de la renta vacacional de lujo, las tarifas se publican y cobran casi siempre en dólares, y el huésped típico de Cap Cana o Puntacana Resort & Club viene de Estados Unidos, Canadá, Europa o Sudamérica. Eso protege el ingreso bruto del propietario frente a la apreciación del peso. Sin embargo, como los costos operativos locales se encarecen en dólares, el rendimiento neto puede comprimirse levemente en los períodos de peso fuerte. Es una razón más para analizar siempre el rendimiento neto, no solo el bruto, y para pedir a la administradora un desglose de gastos por moneda.

Qué no cambia con el tipo de cambio

Es importante no sobredimensionar el efecto. En el segmento de lujo, las decisiones de compra se apoyan en factores estructurales que el tipo de cambio no altera: la conectividad aérea del Aeropuerto Internacional de Punta Cana, que según Grupo Puntacana supera los 11 millones de pasajeros anuales; la calidad y la escasez relativa de la oferta frente al mar o en campos de golf de primer nivel; la seguridad jurídica de comunidades con administración privada; y los incentivos de CONFOTUR para proyectos aprobados. Un movimiento cambiario de algunos puntos porcentuales no transforma esos fundamentos.

Tampoco cambia el hecho de que el precio de venta, la plusvalía y la reventa se expresan en dólares en estas comunidades. Para un inversionista cuya moneda base es el dólar, la propiedad sigue siendo, en esencia, un activo dolarizado.

Cómo puede pensar cada perfil de comprador

El comprador con ingresos en dólares

Para el comprador estadounidense o canadiense, o para el dominicano con ingresos en dólares, la apreciación del peso significa que la propiedad cuesta lo mismo, pero vivir en ella o mantenerla cuesta un poco más. La recomendación práctica es presupuestar los gastos locales con un margen y revisar si el administrador puede fijar ciertos contratos de servicio en dólares para reducir la variabilidad.

El comprador con ingresos en pesos

Para el comprador dominicano que genera ingresos en pesos, el escenario es el inverso y suele ser favorable: con un peso más fuerte, cada dólar del precio de compra requiere menos pesos. En un mercado dolarizado, un período de peso fuerte puede ser una ventana para convertir y cerrar, siempre que la decisión responda primero a la calidad de la propiedad y a la planificación financiera, no únicamente al tipo de cambio.

El comprador europeo o sudamericano

Para quien llega desde Europa, Brasil, Argentina o Colombia, entran en juego dos tipos de cambio: el de su moneda frente al dólar y el del dólar frente al peso. En 2026, por ejemplo, el peso colombiano se apreció más que el dominicano según la comparación del BCRD, lo que mejoró el poder de compra relativo de ese inversionista. Cada caso debe calcularse con su propia moneda base.

Recomendaciones prácticas antes de cerrar

Antes de firmar, conviene pedir al vendedor o al desarrollador que el contrato exprese con claridad la moneda de pago y la tasa aplicable si alguna partida se liquida en pesos. Conviene también calcular el costo anual de tenencia en dos o tres escenarios de tasa, por ejemplo RD$58, RD$61 y RD$65 por dólar, para saber cuánto puede variar el gasto. Si la propiedad se destinará a renta, es útil solicitar a la administradora un estado de resultados que separe ingresos y gastos por moneda. Y si el pago se hará con fondos que deben convertirse, vale la pena coordinar con el banco la conversión con anticipación, porque la tasa que ofrece cada entidad difiere de la tasa de referencia del Banco Central.

La lectura de Angela Listings

El peso fuerte de 2026 es una buena noticia para la economía dominicana y una señal de confianza en sus fundamentos, pero para el propietario de una villa de lujo es, sobre todo, una variable de costos que conviene medir y no ignorar. No recomendamos comprar ni postergar una compra en función de una predicción cambiaria. Recomendamos entender en qué moneda está cada ingreso y cada gasto, presupuestar con escenarios y apoyarse en un equipo local que haga esos números con datos actuales. Esa disciplina es la que separa una compra bien planificada de una sorpresa en el primer año de propiedad.

Si está evaluando una propiedad en Cap Cana, Puntacana Resort & Club, Punta Cana Village o Casa de Campo y desea un análisis de costos de tenencia con escenarios cambiarios, podemos prepararlo con usted de forma confidencial.

Angela Listings
Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.
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