Durante más de dos décadas, el inversionista internacional que compraba una propiedad en República Dominicana asumía un guion sencillo: el peso se deprecia entre 4% y 5% cada año, el dólar siempre gana y, por lo tanto, comprar en dólares y pagar gastos en pesos era una ventaja automática. En 2026 ese guion se rompió. Entre enero y agosto el peso dominicano se apreció 7.8% frente al dólar en el mercado spot, la tasa de venta promedio pasó de RD$63.64 a RD$58.67 por dólar, y el 9 de septiembre el Banco Central publicó una tasa de venta de RD$58.87. Es la primera vez en muchos años que el dólar se vende de forma sostenida por debajo de los 60 pesos en la banca dominicana.

Para el propietario o comprador de una villa en Cap Cana, un apartamento en Punta Cana o una residencia en Casa de Campo, este movimiento no es un dato macroeconómico lejano. Afecta directamente cuánto cuesta mantener la propiedad, cuánto rinde el alquiler en términos reales, cómo se valora el activo y qué estrategia conviene al estructurar la compra. Este artículo explica, con cifras oficiales, qué está ocurriendo con el peso, por qué ocurre y qué debe hacer un inversionista de lujo con esta información.

Qué está pasando con el peso dominicano en 2026

Los datos del Banco Central de la República Dominicana (BCRD) son claros. Entre el cierre de enero y el cierre de abril de 2026 el peso se apreció 5.3%, pasando de RD$63.50 a RD$60.20 en el promedio bancario de venta, una de las apreciaciones cuatrimestrales más fuertes registradas para la moneda en la última década. En agosto la tendencia continuó: el 25 de agosto las principales entidades financieras ofertaban el dólar entre RD$59.50 y RD$59.90, y en los primeros días de septiembre las tasas de venta publicadas por el BCRD oscilaron entre RD$58.83 y RD$59.38.

Lo notable es que esta apreciación contradijo las proyecciones oficiales. El Panorama Macroeconómico 2025-2029 estimaba un tipo de cambio promedio de RD$65.50 para 2026, es decir, una depreciación cercana al 5.6%. Ocurrió exactamente lo contrario. En su última revisión, las autoridades ajustaron la estimación de tasa promedio para 2026 a RD$61.65, por debajo de los RD$62.00 del año anterior.

El BCRD atribuye la fortaleza del peso a fundamentos macroeconómicos sólidos que generan una oferta de divisas superior a la demanda. En el primer semestre de 2026 los ingresos por turismo alcanzaron un récord de US$6,716 millones, la inversión extranjera directa sumó US$3,276.5 millones (un 7.7% más que en el mismo período de 2025), las exportaciones aportaron US$8,745.7 millones y las remesas US$6,291.3 millones. Cuando un país recibe ese volumen de dólares cada mes, la moneda local se fortalece.

Por qué no es un reflejo del dólar global

Una lectura superficial diría que el peso está fuerte porque el dólar está débil a nivel mundial. Un análisis econométrico publicado por el periódico elDinero en mayo de 2026, basado en 99 observaciones mensuales entre 2018 y 2026, descompuso la apreciación del primer cuatrimestre y encontró que el índice DXY explicaba menos del 1% del movimiento. Los verdaderos motores fueron el turismo (alrededor del 41% de la apreciación), la intervención del Banco Central mediante acumulación parcial de reservas (21%) y las remesas (18%). Es decir, la fortaleza del peso es un fenómeno dominado por flujos reales de divisas que entran al país, no por lo que hace la Reserva Federal.

Este matiz importa para el inversionista inmobiliario porque los mismos flujos que fortalecen el peso son los que sostienen la demanda de propiedades de lujo: turistas que llegan al Aeropuerto de Punta Cana, capital extranjero que financia hoteles y residencias, y una diáspora que envía más de US$1,000 millones mensuales en remesas. Un peso fuerte, en este contexto, es síntoma de una economía que atrae dólares, no de una debilidad externa.

El marco monetario: inflación a la baja y tasa estable en 5.25%

El segundo pilar del escenario es la política monetaria. El BCRD mantuvo en agosto de 2026 su tasa de política monetaria en 5.25% anual, con la facilidad de expansión de liquidez en 5.75% y la de depósitos remunerados en 4.50%. La inflación interanual bajó a 5.13% en agosto, su segundo mes consecutivo de descenso desde el 5.67% de junio, y la inflación subyacente se situó en 4.76%, dentro del rango meta de 4% ± 1%. Los modelos del Banco Central prevén que la inflación general regrese al rango meta durante el cuarto trimestre de 2026.

Al mismo tiempo, el indicador mensual de actividad económica creció 4.6% interanual en julio, acumulando 4.5% en los primeros siete meses del año, impulsado por construcción, minería, intermediación financiera y hoteles, bares y restaurantes. El BCRD proyecta un crecimiento cercano al 4.5% para todo 2026. Para quien invierte en bienes raíces, la combinación de crecimiento sólido, inflación en descenso y tasa estable es el entorno más favorable posible: el crédito local tiende a abaratarse gradualmente, la construcción se mantiene activa y el poder adquisitivo interno crece.

Qué significa para el costo de mantener una propiedad de lujo

Aquí está el efecto más inmediato y menos comentado. Una villa en Cap Cana o un apartamento en Punta Cana genera ingresos en dólares (el mercado de alquiler de lujo cotiza en USD), pero una parte importante de sus gastos se paga en pesos: salarios del personal doméstico y de mantenimiento, jardinería, servicio de piscina, electricidad, agua, reparaciones y buena parte de los insumos. Cuando el dólar valía RD$63.64 en enero, un gasto mensual de RD$150,000 costaba US$2,357. Con el dólar a RD$58.87, ese mismo gasto cuesta US$2,548. La apreciación del peso encareció en dólares los costos operativos locales en torno al 8% en ocho meses.

Esto no convierte a la propiedad en una mala inversión, pero sí obliga a revisar el presupuesto. Un propietario que proyectaba un margen operativo con el dólar a 65 debe recalcular con el dólar a 59. En una villa cuyos gastos locales representan 30% del ingreso bruto de alquiler, la apreciación reduce el margen neto en unos 2 a 3 puntos porcentuales. Es un ajuste manejable, pero real, y quien lo ignora se sorprende al cierre del año.

Qué significa para el ingreso por alquiler y la valoración

En el lado del ingreso, el efecto es neutro a favorable. Las tarifas de alquiler vacacional de lujo en Cap Cana y Punta Cana se fijan en dólares y las paga un huésped estadounidense, canadiense o europeo, así que la apreciación del peso no reduce la renta nominal. Lo que sí ocurre es que esa renta, convertida a pesos, compra menos bienes y servicios locales que antes, lo cual solo afecta a quien vive de esa renta dentro del país.

En cuanto al valor del activo, las propiedades de lujo en las tres comunidades se compran y venden en dólares. Un peso fuerte no reduce el precio en dólares de una villa; al contrario, un entorno de moneda estable, inflación controlada y reservas en aumento reduce la prima de riesgo país que un comprador internacional exige, lo que sostiene los precios. El tipo de cambio afecta más al comprador dominicano que gana en pesos: para él, una propiedad de US$500,000 costaba RD$31.8 millones en enero y cuesta RD$29.4 millones en septiembre. La apreciación abarató las propiedades en dólares para el capital local, lo que explica en parte el dinamismo de la demanda dominicana en Cap Cana y Punta Cana Village durante 2026.

Cómo estructurar la compra con un peso fuerte

La primera regla no cambia: la propiedad se compra en dólares, el contrato se firma en dólares y las reservas para gastos se mantienen mayoritariamente en dólares. La banca dominicana permite al cliente extranjero mantener cuentas en ambas monedas, y la práctica sensata es conservar los ingresos de alquiler en dólares y convertir a pesos solo lo necesario para los gastos del mes. Quien convirtió grandes sumas a pesos a principios de año hoy tiene pesos que valen más en dólares, pero quien se comprometió a pagos futuros en pesos con ingresos en dólares ha visto crecer esa obligación.

La segunda regla es aprovechar las ventanas. La apreciación del peso es, según el propio análisis de elDinero, reversible: sus motores (turismo, remesas e intervención del Banco Central) son simétricos y pueden revertir el movimiento si los flujos se moderan. El escenario base de las autoridades sigue siendo una tasa promedio de RD$61.65 para 2026, lo que implica cierta depreciación desde los niveles actuales hacia fin de año. Para el inversionista esto significa que pagar hoy en pesos ciertos costos fijos anuales (impuestos locales, cuotas de mantenimiento pactadas en pesos, contratos de servicio) puede resultar más caro en dólares que hacerlo en unos meses, mientras que fijar contratos de servicios en dólares protege el margen.

La tercera regla es no confundir la moneda de la propiedad con la moneda del riesgo. Una propiedad en Cap Cana con CONFOTUR, contrato de alquiler en dólares y administración profesional está estructuralmente blindada frente al tipo de cambio: su valor, su renta y su liquidez se expresan en la moneda del comprador internacional. El riesgo cambiario existe únicamente en la fracción de gastos en pesos, y esa fracción es manejable con un presupuesto bien construido.

La lectura de fondo para el inversionista

El peso fuerte de 2026 es una consecuencia directa del éxito del modelo económico dominicano: turismo récord con más de 8 millones de visitantes entre enero y agosto, inversión extranjera que el Banco Central espera supere los US$5,300 millones al cierre del año, remesas por encima de US$1,000 millones mensuales y una calificación soberana a dos escalones del grado de inversión. Ese mismo éxito es el que llena las villas de Cap Cana en temporada alta y sostiene la plusvalía de Punta Cana.

Para quien evalúa comprar, el mensaje es que el entorno macroeconómico de 2026 es uno de los más sólidos que ha tenido el país, y que la apreciación del peso, lejos de ser una amenaza, confirma la calidad de los fundamentos. Para quien ya es propietario, el mensaje es operativo: revise su presupuesto en pesos, mantenga sus reservas en dólares y fije en dólares los contratos que pueda. La diferencia entre un inversionista que entiende el tipo de cambio y uno que lo ignora se mide, al cierre del año, en varios puntos de retorno.

En Angela Listings acompañamos a compradores e inversionistas internacionales en cada etapa, desde la selección de la propiedad hasta la estructura de costos y la administración del alquiler, con datos reales del mercado de Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo.

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