El 22 de octubre de 2026, el ministro de la Presidencia, José Ignacio Paliza, entregó al presidente del Senado el proyecto de Ley del Plan Nacional de Ordenamiento Territorial (PNOT). Es un texto de 72 artículos y 13 capítulos que busca definir dónde se concentrará la inversión pública, qué suelos quedarán bajo protección y qué nuevas exigencias tendrán los proyectos con efectos sobre el territorio. Para quien compra, construye o invierte en el Este dominicano, se trata de una de las piezas normativas más relevantes del año, aunque todavía es un proyecto y no una ley vigente.

En este artículo resumimos lo que propone el texto, según el análisis publicado por El Inmobiliario, y lo traducimos a preguntas prácticas para el comprador de una propiedad de lujo en Cap Cana, Puntacana Resort & Club, Punta Cana Village o Casa de Campo.

De dónde viene el proyecto

El envío al Congreso responde al artículo 21 de la Ley 368-22 de Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos, que encarga al Consejo de Ministros aprobar la propuesta del plan y al presidente de la República someterla al Legislativo. Según los considerandos, el Consejo de Ministros lo aprobó el 17 de septiembre de 2026, la misma sesión en la que se aprobó el Presupuesto 2027. El viceministro de Ordenamiento Territorial, Domingo Matías, atribuyó el contenido a cinco años de consultas e informó que más de 60 planes municipales se encuentran en elaboración.

Este dato conecta con algo que los compradores de Punta Cana ya conocen: el distrito municipal de Verón-Punta Cana trabaja en su propio plan de ordenamiento. El plan nacional no sustituye esos planes locales, sino que pretende darles un marco común.

El Este como corredor estratégico

El artículo 19 del proyecto identifica al menos seis corredores estratégicos. Uno de ellos es el corredor Zona Este, que enlaza San Pedro de Macorís, La Romana, El Seibo e Higüey. En la práctica, esto coloca a las provincias de La Altagracia y La Romana, donde se ubican Cap Cana, Puntacana Resort & Club y Casa de Campo, dentro de la estructura territorial que orientará el gasto público.

La relevancia es concreta. El artículo 36 prohíbe aprobar proyectos de inversión pública que no demuestren su alineación con la estructura territorial del plan, salvo excepciones motivadas. Si el corredor Este queda formalmente reconocido, las obras de agua, saneamiento y vialidad en la región tendrían un respaldo normativo adicional. Los límites y proyectos de cada corredor, sin embargo, quedarían definidos en un Plan de Implementación que el Poder Ejecutivo debería aprobar por decreto dentro de los doce meses siguientes a la entrada en vigencia de la ley.

Lo que más interesa al mercado inmobiliario

Prioridad al suelo urbano vacante

El artículo 31 manda a los planes municipales a priorizar la ocupación racional del suelo urbano vacante antes de habilitar nuevo suelo urbanizable. Para el inversionista en terrenos, esta orientación sugiere que los lotes ya integrados a la trama urbana o a comunidades planificadas con servicios podrían ganar atractivo frente a tierras alejadas que dependan de una nueva habilitación.

Nuevos instrumentos de gestión del suelo

El artículo 32 autoriza a los instrumentos municipales y supramunicipales a incorporar reservas de suelo, cesiones obligatorias, contribuciones por mejoras, reajuste parcelario, transferencia de derechos de desarrollo y recuperación de valorizaciones generadas por la acción pública, lo que en urbanismo se conoce como captura de plusvalías. Ninguno de estos instrumentos aparece en la Ley 368-22, y el propio artículo condiciona su aplicación a una base normativa suficiente, a la proporcionalidad y al respeto del derecho de propiedad. Hoy no existe un mecanismo operativo de este tipo, y su eventual aplicación dependería de normas posteriores.

La evaluación de impacto territorial

El artículo 37 crea la evaluación de impacto territorial, obligatoria para proyectos públicos, privados o mixtos que, por su escala, localización o intensidad de uso, puedan generar efectos significativos sobre el territorio. El proyecto no fija umbrales y deja los criterios técnicos al órgano rector. Esta evaluación no reemplaza las licencias de construcción ni los estudios ambientales, pero la autoridad podría exigir a partir de ella medidas de mitigación, compensación o incluso cambio de localización.

Para el comprador de una unidad en planos, este punto es central. Un desarrollo grande que todavía no ha iniciado obra podría quedar sujeto a esta nueva evaluación si la ley se aprueba, lo que podría afectar sus plazos.

Permisos ya otorgados

El artículo 70 preserva los permisos válidamente otorgados, pero faculta a la autoridad a exigir adecuaciones a los proyectos no iniciados, suspendidos o modificados de forma sustancial. Es una protección razonable para lo que ya está en marcha, con una zona de incertidumbre para lo que solo existe en papel.

Zonas costeras y áreas protegidas

El artículo 17 enumera zonas costeras e hídricas de atención prioritaria donde podrían imponerse restricciones o prohibiciones de uso. Menciona expresamente, entre otros, el Parque Nacional Cotubanamá y el Monumento Natural Isla Catalina, ambos en el entorno de La Romana y Bayahíbe. Quien evalúe terrenos o proyectos cercanos a estas áreas debería prestar especial atención a la evolución del texto.

Una nota informativa en el registro

El artículo 45 encarga al órgano rector promover, junto con la Suprema Corte de Justicia y la Jurisdicción Inmobiliaria y en un plazo de 24 meses, una nota informativa que refleje sobre los inmuebles registrados las determinaciones del plan. El texto aclara que esa nota no constituiría carga, gravamen ni oposición. Aun así, en el futuro podría convertirse en un dato más a revisar en la debida diligencia de un título.

Lo que el texto deja abierto

El análisis de El Inmobiliario identifica varias lagunas. El proyecto declara parte del plan unos anexos cartográficos que no identifica, no nombra ningún nodo territorial ni polo de crecimiento pese a condicionar la inversión pública a ellos, y no fija el horizonte de 30 años que exige la Ley 368-22. También crea un Fondo Nacional para el Ordenamiento y la Resiliencia Territorial sin designar su administrador. Estas observaciones podrían corregirse durante el trámite legislativo.

En cuanto al calendario, de aprobarse, el reglamento debería dictarse en 180 días desde la promulgación, y los gobiernos locales tendrían 24 meses para conformar sus unidades técnicas y 48 meses para adoptar instrumentos de gestión del suelo.

Qué debe hacer hoy el comprador

Mientras el proyecto avanza en el Senado, nuestra recomendación es incorporar el ordenamiento territorial a la debida diligencia de forma explícita. Al evaluar un terreno, conviene solicitar la certificación de uso de suelo vigente del ayuntamiento o distrito municipal y verificar que el uso previsto sea compatible. En compras en planos, es razonable preguntar al desarrollador en qué etapa están sus licencias, si la obra ya inició y cómo gestionaría una eventual evaluación de impacto territorial. Y en propiedades cercanas a áreas protegidas o a la costa, la revisión de restricciones debería hacerse con un abogado inmobiliario independiente.

Las comunidades planificadas del Este, con planes maestros, infraestructura propia y normas internas de construcción, parten de una posición más ordenada que el crecimiento disperso. Eso no las exime de la nueva norma, pero sí suele facilitar el cumplimiento. En Angela Listings acompañamos al comprador en esta lectura, siempre con la recomendación de validar cada caso con asesoría legal especializada.

Fuentes: El Inmobiliario, “Grandes proyectos privados tendrían que pasar una evaluación territorial nueva, según el plan que llegó al Senado” (23 de octubre de 2026); El Inmobiliario, “Gobierno presenta presupuesto por RD$2,036,844.2 millones para 2027” (18 de septiembre de 2026); Ley 368-22 de Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos. Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal.

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