Prácticamente todo el inventario de lujo que se comercializa hoy en Cap Cana, Punta Cana Village y buena parte de Punta Cana se vende bajo régimen de condominio. El comprador internacional firma, recibe su unidad y asume que el asunto se agota ahí.

No se agota. Al adquirir bajo este régimen usted no compra solo un apartamento o una villa: compra una unidad privada más una participación proporcional en unas áreas comunes, y con ella entra en una estructura de gobierno colectivo que tiene sus propias reglas, sus propios órganos y sus propias consecuencias económicas.

Esa estructura la regula una norma de 1958 que sigue vigente, y que la mayoría de los propietarios extranjeros nunca ha leído.

Qué es la Ley 5038 y qué regula

La Ley 5038, promulgada en 1958, instituyó en República Dominicana un sistema especial para la propiedad por pisos o departamentos, popularmente conocido como la ley sobre condominios o de propiedad horizontal.

Su alcance es amplio y regula los aspectos fundamentales del condominio: su formación, su administración, su funcionamiento, su disolución, y los derechos y deberes de los propietarios que lo integran.

La lógica de fondo es la que caracteriza a toda la propiedad horizontal: coexisten un derecho de propiedad exclusiva sobre la unidad privada y un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, es decir el terreno, la estructura, los pasillos, los ascensores, las piscinas, los jardines, las áreas sociales y las instalaciones, cuya proporción se expresa en un coeficiente asignado a cada unidad.

Ese coeficiente no es un dato administrativo menor. Determina simultáneamente dos cosas: cuánto paga usted de los gastos comunes y cuánto pesa su voto en las decisiones colectivas. Verificar cuál es el coeficiente de la unidad que se está comprando, y cómo se calculó, forma parte de un due diligence completo.

Los derechos del propietario

La ley define los derechos y obligaciones de los propietarios, incluyendo su participación en la asamblea de copropietarios y en la toma de decisiones.

Entre los derechos que conviene conocer, dos resultan especialmente relevantes para el propietario que no reside en el país.

El primero es el derecho a la información. Los propietarios tienen derecho a recibir información sobre la administración del condominio, incluyendo los estados financieros y las actas de las reuniones. Este derecho es la herramienta principal del propietario ausente: si usted vive en Nueva York, Madrid o Bogotá y su unidad está en Punta Cana, los estados financieros y las actas son su única ventana real sobre cómo se está gestionando el patrimonio del que usted es copropietario. Solicitarlos con regularidad no es un gesto de desconfianza; es diligencia básica.

El segundo es el derecho a la proporcionalidad. Los gastos comunes deben distribuirse proporcionalmente según el coeficiente de propiedad que corresponde a cada unidad. Un reparto que se aparte de ese criterio, o una derrama que grave desigualmente a unidades equivalentes, es cuestionable.

La asamblea de condóminos: el órgano donde se decide

La asamblea es el órgano soberano del condominio, y es también donde el propietario ausente pierde influencia con más frecuencia.

Las resoluciones del consorcio de propietarios son obligatorias siempre que hayan sido tomadas por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas debidamente convocadas. La convocatoria debe realizarse con al menos tres días de anticipación, salvo que el reglamento interno del condominio establezca un plazo mayor.

Ese plazo mínimo de tres días merece un comentario práctico. Para un propietario residente, tres días son suficientes para organizarse. Para un propietario que vive a cinco mil kilómetros, tres días son prácticamente nada. La consecuencia es previsible y se repite en todos los condominios de perfil internacional del país: las decisiones, incluidas las que implican derramas de dinero, las toma habitualmente el subconjunto de propietarios que está presente o localmente representado.

La respuesta razonable no es quejarse después de la decisión, sino participar por anticipado. Eso significa tres cosas concretas: verificar y actualizar el correo y el teléfono registrados ante la administración, otorgar un poder de representación a alguien de confianza para votar en su nombre cuando no pueda asistir, y leer el reglamento interno para saber si establece un plazo de convocatoria más largo que el mínimo legal y qué mayorías exige cada tipo de decisión.

Conviene además distinguir entre las decisiones ordinarias de gestión y aquellas que afectan a la estructura, al destino de las áreas comunes o al reglamento mismo, que suelen requerir mayorías reforzadas. Saber cuál es cuál antes de una asamblea conflictiva es la diferencia entre defender su posición y descubrirla ya decidida.

Las cuotas de mantenimiento y el privilegio del artículo 18

Las cuotas de mantenimiento deben destinarse exclusivamente a cubrir los gastos de las áreas y cosas comunes: el mantenimiento de la piscina, los jardines, los ascensores, la seguridad, la limpieza de las áreas comunes y el pago de los empleados del condominio. Los propietarios están obligados a pagar puntualmente la cuota que les corresponde.

El destino exclusivo de esos fondos es un punto que conviene subrayar. La cuota no es un fondo discrecional de la administración. Un propietario tiene fundamento para cuestionar gastos que no correspondan a la conservación y operación de las áreas comunes.

Y hay una disposición que todo comprador extranjero debería conocer antes de firmar: el artículo 18 de la Ley 5038 establece que el pago de la cuota con que debe contribuir cada propietario está garantizado con un privilegio sobre su unidad privada.

Traducido: la deuda de mantenimiento no es una deuda personal cualquiera. Está garantizada sobre el inmueble. Esto tiene dos implicaciones prácticas de peso.

Para el comprador, significa que comprar una unidad con cuotas atrasadas puede convertirse en un problema que viaja con el inmueble. Verificar el estado de las cuotas ante la administración del condominio, y exigir una certificación de que están al día, es tan importante como revisar la certificación registral. Es una de las verificaciones que con más frecuencia se omite en compras cerradas con prisa.

Para el propietario que ya lo es, significa que acumular atrasos no es un asunto administrativo menor: pone en riesgo un derecho sobre su propia unidad.

El propietario ausente: los tres puntos de fricción

En la práctica, el propietario internacional de una unidad en el este dominicano enfrenta tres fricciones recurrentes con el régimen de condominio.

La primera es la comunicación. Convocatorias que llegan a un correo antiguo, avisos publicados solo en el lobby del edificio, actas que nunca se distribuyen. La solución es insistir en canales digitales y confirmar por escrito los datos de contacto registrados.

La segunda es la representación. Sin un poder otorgado a alguien de confianza, sea un abogado, un administrador de su propiedad u otro propietario, usted simplemente no vota. Y no votar durante varios ejercicios consecutivos significa aceptar decisiones que no revisó.

La tercera es el control del gasto. Una administración sin escrutinio tiende a la opacidad, y en condominios de perfil turístico donde la mayoría de los propietarios está ausente, ese escrutinio es estructuralmente débil. Revisar los estados financieros anuales, comparar la evolución de la cuota con la inflación y preguntar por el fondo de reserva son hábitos que protegen tanto el flujo de caja como el valor de reventa: un condominio con cuentas sanas y áreas comunes bien mantenidas vende mejor que uno con derramas recurrentes.

Por qué esto pesa en el valor del activo

Puede parecer un asunto administrativo alejado de la rentabilidad. No lo es.

El estado de las áreas comunes es lo primero que ve un comprador potencial y lo que más rápido forma su impresión de precio. La evolución de la cuota de mantenimiento es una de las primeras preguntas de cualquier due diligence serio. La existencia de derramas extraordinarias recientes es una señal de alarma que se descuenta del precio. Y una deuda de cuotas pendiente puede detener una operación en su tramo final.

En un mercado donde la inversión extranjera directa alcanzó US$3,276.5 millones en el primer semestre de 2026 según el Banco Central, con el sector inmobiliario captando el 12.4% de esos flujos, el comprador internacional es cada vez más sofisticado y revisa cada vez más. La gobernanza del condominio ha pasado de ser un detalle a ser un elemento de valoración.

La lectura de fondo

La Ley 5038 tiene casi siete décadas y regula hoy la estructura sobre la que descansa la mayor parte del inventario de lujo del este dominicano. Conocerla no requiere ser abogado: requiere entender tres cosas.

Que su coeficiente determina lo que paga y lo que vota. Que la asamblea decide con un plazo de convocatoria mínimo de tres días y decide con o sin usted. Y que la cuota de mantenimiento está garantizada con un privilegio sobre su unidad, lo que convierte los atrasos, propios o del vendedor, en un asunto que afecta directamente al inmueble.

Verificar esos tres puntos antes de comprar cuesta una tarde. Descubrirlos después cuesta bastante más.

Angela Listings

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