Desde junio de 2026, quien vende un inmueble en República Dominicana como persona física convive con una regla nueva: la ganancia de capital tributa al 10 %, como pago único y definitivo. La ley que lo estableció, la Ley 30-26, dejó varias preguntas abiertas que solo un reglamento podía responder. Ese reglamento ya existe en forma de borrador, está en consulta pública hasta el 11 de noviembre de 2026 y contiene definiciones que interesan directamente a quien posee, compra o piensa heredar una villa en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo.

Este artículo resume lo que dice el texto, según la revisión publicada por el medio especializado El Inmobiliario los días 9 y 13 de octubre de 2026, y lo traduce a decisiones concretas. Una advertencia necesaria desde el inicio: se trata de un proyecto. Su contenido puede cambiar antes de la firma y nada de lo que sigue sustituye la opinión de un abogado o un asesor fiscal dominicano.

Lo que la Ley 30-26 ya había establecido

La Ley 30-26 fue promulgada el 18 de junio de 2026. Su artículo 14 creó el artículo 296-1 del Código Tributario, que grava con un 10 % la ganancia de capital obtenida por personas físicas en la venta de inmuebles, como pago único y definitivo. La misma norma contempla dos exenciones de alto interés para el propietario residencial: la de la residencia principal cuando el producto de la venta se reinvierte en otra residencia principal, y la de la residencia principal vendida por personas mayores de 65 años.

La ley, sin embargo, no definía qué es una "residencia principal", ni cómo se demuestra una reinversión, ni qué ocurre con una compra que todavía está en construcción. El borrador de reglamento, de 40 artículos, intenta llenar esos vacíos. De acuerdo con el resumen publicado, el plazo para pagar el impuesto sería de seis meses desde que se perfecciona la transferencia, y la exención por reinversión se aplicaría de forma total si se reinvierte todo el monto, o proporcional si la reinversión es parcial.

Qué entiende el borrador por residencia principal

El artículo 11 del proyecto define la residencia principal como el inmueble construido que constituye la vivienda de ocupación efectiva, permanente y continua de la persona física, donde fija su domicilio principal y el centro de sus relaciones vitales, familiares y sociales.

Para presumir que una propiedad cumple esa condición, el texto menciona varios elementos: que figure como dirección residencial del vendedor en el Registro Nacional de Contribuyentes, que cuente con certificado de título emitido por el Registro de Títulos, que tenga contratados servicios básicos como electricidad, teléfono, agua y recogida de basura, y que haya sido habitada de forma continua durante al menos los tres años anteriores a la transferencia, salvo circunstancias justificadas. Se añade, cuando aplique, la constancia de pago del impuesto de la Ley 18-88, es decir, el IPI. El borrador no aclara si deben concurrir todos esos elementos o si bastan algunos.

La exclusión es igual de relevante. Quedan fuera los inmuebles destinados principalmente a actividades comerciales, industriales, profesionales, de alquiler, de inversión, de recreo o de vacaciones, salvo que el contribuyente demuestre que se trata de su única propiedad residencial y que efectivamente la usa como residencia principal.

Lo que esto significa en las comunidades de lujo

En Cap Cana, Puntacana Resort & Club o Casa de Campo, una parte significativa de las villas son segundas residencias o propiedades en renta. Bajo la redacción del borrador, una villa de vacaciones o una propiedad incluida en un programa de alquiler difícilmente calificaría como residencia principal. Para ese propietario, la exención por reinversión probablemente no sería aplicable, y la venta tributaría al 10 % sobre la ganancia. La situación es distinta para quien realmente vive todo el año en la comunidad, tiene allí su domicilio fiscal y puede documentarlo con servicios, título y permanencia.

La recomendación práctica es documentar desde hoy. Si usted reside de forma permanente en su villa, conviene que su dirección esté actualizada ante la DGII, que los servicios estén a su nombre y que conserve evidencia de ocupación continua. Son pasos sencillos que podrían marcar la diferencia cuando llegue el momento de vender.

Por qué la compra en planos no contaría como reinversión

Este es el punto que más ha llamado la atención del sector. Según el párrafo II del artículo 11, solo sería válida la reinversión en inmuebles efectivamente adquiridos y perfeccionados, con transferencia a favor del contribuyente. El vendedor tendría que demostrar ante la DGII, de forma concurrente, tres condiciones: que pagó el precio total o parcialmente según el contrato, con sus recibos; que pagó el impuesto de transferencia, fijado en el texto en 3 %, con su recibo oficial; y que el expediente de transferencia fue depositado e inscrito en el Registro de Títulos, lo que se prueba con la constancia de depósito o con el nuevo certificado de título.

El mismo párrafo establece que no se aceptarán como reinversión las opciones de compra, las promesas de venta, los contratos de preventa en planos ni los actos bajo firma privada que no hayan iniciado formalmente su proceso de transferencia e inscripción. El Inmobiliario señala que el texto no aclara si esa última condición aplica a todos los instrumentos de la lista o solo a los actos bajo firma privada, una diferencia importante porque una unidad en construcción normalmente aún no tiene título propio.

Cómo afecta la decisión de vender y recomprar

Imagine a un residente permanente de Punta Cana que vende su apartamento para reservar una villa en preventa en Cap Cana con entrega en 2028. Si el reglamento se firma tal como está redactado, esa operación no le serviría para acogerse a la exención, porque su nueva compra no tendría transferencia registrada dentro del plazo. Para ese perfil, una propiedad terminada, con título individual y transferencia registrable, podría ser la única vía para conservar el beneficio. Es una variable que conviene modelar antes de firmar la venta y no después.

Mayores de 65 años: una condición adicional

El artículo 13 del borrador regula la exención para personas mayores de 65 años que transfieren su residencia principal. Para acogerse, el contribuyente tendría que probar la titularidad, la condición de residencia principal mediante certificado de título y servicios contratados, y una residencia continua de al menos tres años antes de la transferencia, además del pago del IPI cuando aplique. El Inmobiliario destaca que el artículo 16 de la ley no incluye ese requisito de tres años, por lo que es uno de los puntos que podría ser objeto de observaciones durante la consulta.

Donaciones entre familiares: cuándo se presumirían ventas

Para muchas familias propietarias de villas en Casa de Campo o Cap Cana, la planificación patrimonial pasa por donar la propiedad a hijos o nietos. El borrador introduce, en sus artículos 36 y 37, presunciones que conviene conocer. Una transferencia declarada como donación se presumiría venta cuando exista alguno de estos indicios: un pago verificable, financiamiento de un tercero para adquirir el bien, información inconsistente reportada a bancos o aseguradoras, referencia a un precio de mercado en los documentos del acto, o un patrón en el que el donante recibe bienes o sumas del adquirente, o de personas vinculadas a él, dentro de los doce meses anteriores o posteriores.

Si el acto se recalifica como venta, el transferente quedaría sujeto al impuesto sobre la renta por la ganancia de capital según el régimen ordinario del Código Tributario, con recargos e intereses. El texto precisa que la declaración jurada de las partes o el acto notarial de donación no bastan, por sí solos, para desvirtuar los indicios.

El proyecto distingue además según el parentesco. Entre padres e hijos aplicaría solo la presunción general. Para parientes en línea directa del segundo al cuarto grado, y para hermanos, el borrador establece reglas más estrictas vinculadas a la solvencia, la minoría de edad o la discapacidad del donatario. Las transferencias entre cónyuges quedarían bajo el régimen de neutralidad fiscal del artículo 295 del Código Tributario, salvo las derivadas de un divorcio o de una separación judicial de bienes.

Una recomendación de prudencia

Si está considerando donar o transferir una villa dentro de la familia, este es el momento de revisar la estructura con su abogado. Lo que antes era un trámite relativamente sencillo podría exigir, con el nuevo reglamento, una documentación cuidadosa que demuestre la naturaleza gratuita del acto.

Alquileres y sociedades tenedoras de inmuebles

El artículo 17 de la ley fijó en 15 % la retención sobre los alquileres pagados a personas físicas, como pago único y definitivo. El artículo 16 del borrador precisa que esa retención aplica solo cuando el inquilino es una persona jurídica y el inmueble pertenece directamente a una persona física. No aplica si el inquilino es una persona física ni si el propietario es una sociedad. El arrendador persona física debe respaldar sus operaciones con comprobantes fiscales.

Para quien posee su villa a través de una sociedad, el párrafo IV del artículo 296-1 permite que las entidades cuya actividad consiste exclusivamente en la tenencia de inmuebles no destinados a actividades comerciales reciban el mismo tratamiento. El borrador define la tenencia como la administración, conservación, protección y posesión de inmuebles del patrimonio de la entidad, sin intermediación, explotación ni comercialización con terceros. Una frase final sobre "cualquier otra actividad económica" admite dos lecturas, según El Inmobiliario, lo que deja en duda el tratamiento de sociedades que alquilan la propiedad o que tienen otras actividades.

Lo que el borrador todavía no responde

El vacío más importante es el cálculo de la ganancia. Ni el artículo 296-1 ni los 40 artículos del proyecto explican cómo se determina la base del 10 %: no se detalla el costo de adquisición, ni el ajuste por inflación que el artículo 289 del Código Tributario aplica en el régimen general, ni el tratamiento de mejoras o de inmuebles heredados. El artículo 40 delega en la DGII la emisión de normas generales sobre procedimientos, formularios y medios de pago, de modo que parte de la respuesta podría llegar por esa vía.

Un dato complementario, ya contenido en la ley: el artículo 59 de la Ley 30-26 reduce a 1 % en 2027 el impuesto unificado de 2 % sobre otras operaciones inmobiliarias gravadas por las leyes de registro y conservación de hipotecas, y lo elimina a partir de 2028.

Qué hacer antes del 11 de noviembre

Para el propietario y el comprador internacional, la lectura es clara. Primero, entender que la exención por reinversión está pensada para quien vive de forma permanente en su propiedad, no para la segunda residencia ni para el inmueble de inversión. Segundo, si planea vender y recomprar, priorizar en su análisis propiedades terminadas y registrables dentro del plazo de seis meses. Tercero, revisar con su abogado cualquier donación o reorganización familiar o societaria prevista. Y cuarto, conservar desde ya toda la documentación de compra, mejoras y pagos de impuestos, porque cuando la DGII defina el cálculo de la ganancia, esa documentación será su mejor defensa.

Los interesados pueden presentar observaciones al proyecto en el portal de la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo hasta el 11 de noviembre de 2026. En Angela Listings seguiremos el texto definitivo y actualizaremos este análisis cuando el reglamento sea firmado.

Fuente principal: El Inmobiliario, revisión del borrador de reglamento de la Ley 30-26 (9 y 13 de octubre de 2026). Datos sujetos a cambios en la versión final. Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal ni fiscal.

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