Cuando un comprador internacional decide adquirir una segunda residencia en el Caribe, la conversación suele empezar por la playa, el campo de golf o la marina. Sin embargo, la diferencia real entre un destino y otro aparece en una línea que muchos descubren tarde: el costo fiscal de entrar y de permanecer. En 2026, la República Dominicana, las Bahamas y Turks & Caicos compiten por el mismo perfil de comprador, pero sus reglas de compra son muy distintas. Este análisis compara, con fuentes verificables, lo que paga un comprador extranjero al adquirir una propiedad de lujo en cada jurisdicción y qué significa eso para la rentabilidad de largo plazo.

Un aviso antes de empezar: las tasas que citamos provienen de fuentes oficiales, guías legales internacionales y prensa especializada consultadas en octubre de 2026. Las normas fiscales cambian, y algunos detalles, como quién asume cada impuesto en la práctica, dependen del contrato. Toda cifra debe confirmarse con un abogado local antes de firmar.

El punto de partida: el impuesto que se paga al comprar

República Dominicana: 3 % de transferencia inmobiliaria

En la República Dominicana, el Impuesto de Transferencia Inmobiliaria es del 3 % y se calcula sobre el mayor valor entre el precio del contrato y la tasación de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Por costumbre, lo asume el comprador. A ello se suman honorarios legales, gastos de registro y, cuando aplica, costos de tasación y de financiamiento. En proyectos clasificados bajo los incentivos turísticos, como los acogidos al régimen de CONFOTUR, la transferencia inicial puede quedar exenta, siempre que la resolución del proyecto esté vigente y el inmueble esté cubierto por ella. Es un punto que debe verificarse documento en mano, no darse por supuesto.

Bahamas: 10 % de IVA en transferencias a extranjeros

Desde el 1 de julio de 2023, las Bahamas aplican un IVA plano del 10 % a cualquier transferencia de inmueble a una persona extranjera, sin importar el precio, tras una enmienda a la Ley del IVA. El pago debe realizarse ante el Departamento de IVA dentro de los 90 días posteriores al cierre. Las fuentes consultadas no coinciden sobre cómo se reparte ese 10 % entre comprador y vendedor: algunas guías lo describen como compartido por costumbre y otras lo atribuyen al comprador. Lo prudente es negociarlo y dejarlo por escrito. Los honorarios legales suelen ubicarse entre el 1.5 % y el 2.5 % del precio.

Turks & Caicos: hasta 10 % de stamp duty

En Turks & Caicos, el impuesto de timbre (stamp duty) es escalonado y, según guías especializadas, la tasa del tramo correspondiente se aplica sobre el valor total de la compra, no solo sobre la porción que excede cada tramo. En Providenciales, la isla de mayor demanda, el tramo superior es del 10 % para compras desde US$500,001, según la guía de Chambers 2026. Las propiedades menores de US$25,000 están exentas y el impuesto vence dentro de los 30 días posteriores a la firma de la transferencia. Algunos compradores locales o con estatus especial pueden acceder a reducciones.

Un ejemplo concreto: una villa de US$1.5 millones

Para dimensionar la diferencia, tomemos una villa de lujo de US$1,500,000 y apliquemos únicamente el impuesto principal de compra, sin honorarios ni otros gastos.

En la República Dominicana, el 3 % equivale a US$45,000, siempre que la tasación de la DGII no supere el precio pactado. En las Bahamas, el 10 % de IVA equivale a US$150,000, de los cuales el comprador podría asumir la totalidad o una parte según lo negociado. En Providenciales, el 10 % de stamp duty equivale a US$150,000.

La diferencia, de hasta US$105,000 en el momento de la compra, no es un detalle técnico. Es capital que en la República Dominicana queda disponible para mobiliario, mejoras o, sencillamente, para reducir el punto de equilibrio de la inversión. En un activo pensado para renta, un costo de entrada menor acorta el tiempo necesario para recuperar los gastos de adquisición.

Lo que se paga después: tenencia y salida

El IPI dominicano

La República Dominicana aplica el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), del 1 % anual, solo sobre el valor que excede un monto exento que la DGII ajusta periódicamente por inflación. Las cifras de ese umbral para 2026 varían según la fuente consultada, por lo que recomendamos confirmarlo directamente con la DGII. Los inmuebles amparados por CONFOTUR pueden disfrutar de exención temporal del IPI según la resolución del proyecto.

Bahamas: un nuevo frente en el impuesto anual

En las Bahamas, la novedad de 2026 no está en la transferencia, sino en el impuesto anual. El gobierno proyecta recaudar US$24 millones en el presupuesto 2026-2027 a partir de una nueva categoría de impuesto a la propiedad para propietarios extranjeros que ocupan su vivienda. Para el comprador internacional, eso significa que el costo de tenencia en las Bahamas está en revisión y merece análisis previo.

Turks & Caicos

Las guías fiscales consultadas para Turks & Caicos no reportan un impuesto anual sobre la propiedad residencial comparable al IPI dominicano, aunque el costo de entrada es considerablemente más alto. Como siempre, conviene confirmarlo con un abogado local según la isla y la estructura de tenencia.

La salida en República Dominicana

Al vender, el propietario en República Dominicana debe considerar el impuesto sobre la ganancia de capital. Las publicaciones especializadas sobre la Ley 30-26 de 2026 reportan una tasa del 10 % para la ganancia de capital en la venta de inmuebles, con reglas de cálculo y exenciones específicas. Dado que la reglamentación de esa ley estaba aún en consulta pública en octubre de 2026, recomendamos validar el tratamiento aplicable con un asesor fiscal antes de proyectar una salida.

Más allá de los impuestos: escala, conectividad y demanda

Un costo de entrada bajo solo tiene sentido si el mercado tiene profundidad. En ese punto, la República Dominicana presenta argumentos sólidos y medibles.

Un flujo de visitantes de escala continental

Entre enero y septiembre de 2026, la República Dominicana recibió 9,241,246 visitantes, un 7.5 % más que en el mismo período de 2025. Esa escala sostiene la demanda de alquiler vacacional de lujo, especialmente en temporada alta, y amplía el universo de potenciales compradores al momento de vender.

El aeropuerto como ventaja estructural

El Aeropuerto Internacional de Punta Cana movió 9,067,973 pasajeros entre enero y septiembre de 2026, más que cualquier otra terminal del país, y fue reconocido por Skytrax como el mejor aeropuerto de Centroamérica y el Caribe en sus premios de 2026. Para quien posee una villa en Cap Cana o en Puntacana Resort & Club, ubicadas a minutos de la terminal, la conectividad directa con Norteamérica y Europa es un factor de valor tan relevante como la vista al mar.

Rendimientos de alquiler

Según Global Property Guide, citado por la prensa especializada dominicana, Punta Cana y Bávaro mostraban a inicios de 2026 rendimientos brutos de alquiler por encima del 6 %. Se trata de rendimientos brutos, antes de gastos de administración, mantenimiento, impuestos y vacancia, y varían ampliamente según la ubicación, la calidad del activo y la gestión. No son una garantía, sino un indicador de mercado.

Cómo leer esta comparativa como inversionista

La conclusión no es que un destino sea mejor que otro en términos absolutos. Las Bahamas y Turks & Caicos ofrecen mercados consolidados, con su propio perfil de comprador y de privacidad. Lo que muestra el análisis es que, para un mismo presupuesto, la República Dominicana permite destinar una proporción mucho mayor del capital al activo y no al impuesto de entrada, en un mercado con volumen turístico y conectividad aérea de primer nivel.

Para el comprador que evalúa Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo, la recomendación práctica es triple. Primero, calcular el costo total de adquisición y no solo el precio. Segundo, verificar si el inmueble está amparado por algún régimen de incentivos y por cuánto tiempo. Tercero, proyectar los costos de tenencia y de salida con un asesor fiscal tanto en la República Dominicana como en el país de residencia del comprador.

Conclusión

En 2026, el Caribe de lujo no se decide solo por la belleza del destino. Se decide también por la eficiencia con la que el capital se convierte en patrimonio. Con un impuesto de transferencia del 3 %, un flujo turístico récord y el aeropuerto mejor valorado de la región, la República Dominicana ofrece una ecuación de entrada difícil de igualar en el Caribe anglófono. Esa ventaja, sin embargo, solo se materializa con una debida diligencia rigurosa y un acompañamiento local que conozca cada comunidad desde dentro.

En Angela Listings acompañamos a compradores e inversionistas internacionales en ese proceso, con información verificada y una lectura honesta de cada oportunidad en Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo.

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