Durante casi una década, Tulum fue el destino de moda del Caribe. Su marca bohemia-lujo, su cercanía con el mercado estadounidense y una narrativa de crecimiento imparable atrajeron oleadas de capital internacional. Hoy, el capital de lujo que compara con cabeza fría descubre una realidad distinta: mientras la Riviera Maya mexicana atraviesa una corrección severa por sobreoferta y caída de la demanda, República Dominicana, y en particular Punta Cana, consolida un crecimiento sostenido con fundamentos sólidos. Esta comparativa, basada en datos verificables de 2025 y 2026, explica por qué la balanza del inversionista de lujo se ha inclinado hacia el este.

El auge que se detuvo: la realidad de Tulum

Los números de Tulum en 2025 y 2026 dibujan el retrato de un mercado en ajuste. La demanda inmobiliaria se desaceleró aproximadamente un 40% a causa de una sobreoferta de unidades, y las ventas de vivienda nueva cayeron entre un 35% y un 45%. El exceso de inventario, dominado por estudios y apartamentos de una y dos habitaciones, encendió una guerra de precios entre desarrolladores desesperados por vender en un mercado súbitamente saturado de opciones.

El impacto en los precios es revelador de la fragilidad del segmento. Las propiedades de Tulum subieron apenas alrededor de un 5% en los últimos doce meses; las villas prime y las casas frente a la playa avanzaron entre 6% y 10%, pero el stock de condominios más débil quedó plano o incluso a la baja. En un mercado sano, la apreciación es transversal; en Tulum, se ha concentrado en la cima mientras la base se estanca.

Cuando el turismo falla, el alquiler falla

El problema de fondo es turístico. Tulum enfrenta su peor temporada en una década. La ocupación hotelera cayó a apenas 49%, frente al 66.7% del mismo período de 2024. Las causas se acumulan: playas invadidas por niveles récord de sargazo, problemas de inseguridad, precios que se dispararon por encima de lo que el mercado tolera y una economía estadounidense que enfría el flujo de visitantes. El exceso de unidades ha golpeado también el mercado de alquiler, con muchas propiedades vacías o con muy baja rotación. Un destino con ocupación del 49% no puede sostener las promesas de rendimiento con las que se vendieron miles de unidades.

El destino que no dejó de crecer: Punta Cana y República Dominicana

El contraste con República Dominicana es nítido. Los precios en Punta Cana crecieron entre un 9% y un 13% en los últimos doce meses, superando el promedio nacional gracias a los 11.6 millones de visitantes récord que recibió el país en 2025. No se trata de una apreciación concentrada en un puñado de villas de lujo, sino de un crecimiento amplio y respaldado por demanda real.

Esa demanda tiene cimientos verificables. Los apartamentos de Punta Cana se han apreciado a una tasa compuesta del 8.4% entre 2019 y 2025, con proyecciones de 6% a 8% anual hacia adelante. El corredor Punta Cana-Bávaro recibió 5.7 millones de pasajeros aéreos en 2025, un 11% más que el año anterior, y el Ministerio de Turismo proyecta otro 9% de crecimiento en 2026. Donde Tulum ve caer sus indicadores, Punta Cana los ve subir.

Rendimientos: papel contra realidad

En el terreno del alquiler, la comparación exige matices. Sobre el papel, Tulum llega a anunciar yields de corto plazo del 8% al 15%, cifras que superan las de Punta Cana. Pero el papel y la realidad divergen. Con una ocupación del 47% y 6,635 anuncios activos compitiendo por el mismo inquilino, muchas propiedades de Tulum apenas cubren sus gastos; solo en el segmento de villas de altísima gama se alcanzan yields netos cercanos al 8%.

Punta Cana ofrece un cuadro más consistente. Los apartamentos rinden entre 6.75% y 7.11%, con un promedio del 6.98%; los alquileres vacacionales en zonas prime alcanzan del 7% al 10%, y las mejores unidades de corto plazo llegan del 8% al 12%. La ocupación se mantiene alrededor del 48% con 4,981 anuncios activos, un mercado menos saturado en relación con su demanda. La diferencia no está en el número máximo teórico, sino en la fiabilidad con que ese número se materializa mes a mes.

Fiscalidad y seguridad jurídica: la ventaja estructural dominicana

Más allá de los ciclos de mercado, la estructura legal y fiscal inclina la decisión de largo plazo. En México, el extranjero que compra en la franja costera debe hacerlo a través de un fideicomiso bancario, con costos de constitución y mantenimiento anuales, y enfrenta un impuesto sobre ganancias de capital en la venta que puede ser significativo.

República Dominicana ofrece un marco notablemente más favorable para el inversionista internacional. La propiedad se adquiere directamente, sin necesidad de estructuras fiduciarias obligatorias para extranjeros. La Ley 158-01 de CONFOTUR permite comprar propiedades aprobadas en zonas turísticas con exención del impuesto de transferencia del 3% y hasta 15 años sin pagar el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI). A ello se suma un sistema de impuesto sobre la renta de base territorial que, bien estructurado, resulta muy eficiente para el propietario extranjero. En términos de costo total de propiedad y de carga fiscal, la ecuación dominicana es sencillamente más rentable.

Diversificación turística: el seguro contra las modas

La lección más importante de la crisis de Tulum es la fragilidad de depender de un solo relato. Tulum creció sobre una narrativa, el paraíso bohemio, y cuando esa narrativa se desgastó, con sargazo, inseguridad y saturación, no había una segunda pierna que sostuviera la demanda.

República Dominicana ha construido lo contrario: un ecosistema turístico de múltiples pilares. Turismo de estancia aérea con 11.6 millones de visitantes, turismo de cruceros con 2.8 millones de cruceristas, aviación privada récord, turismo de golf con campos de campeonato, turismo de bienestar, turismo de bodas y nearshoring industrial. Esta diversificación es precisamente lo que protege la plusvalía de la propiedad de lujo: cuando un segmento se enfría, otros sostienen la demanda. El inversionista no apuesta a una moda, sino a una economía turística madura y de crecimiento récord respaldada por una IED de US$5,032 millones en 2025.

El veredicto del capital informado

Ninguna comparación es una condena definitiva; los mercados corrigen y Tulum puede reinventarse. Pero el inversionista de lujo que decide hoy no invierte en el potencial de una recuperación incierta, sino en la solidez de un mercado en pleno crecimiento. Los datos son elocuentes: mientras la Riviera Maya lidia con sobreoferta, guerra de precios y ocupación del 49%, República Dominicana crece entre 9% y 13%, mantiene ocupaciones sanas, ofrece yields fiables, exime del IPI por 15 años vía CONFOTUR y diversifica su turismo como pocos destinos del hemisferio.

Para el capital que busca preservar y multiplicar su valor en el Caribe, la pregunta ya no es si Punta Cana supera a Tulum. La pregunta es cuánto tiempo más seguirá disponible la ventana de entrada antes de que el resto del mercado internacional termine de llegar a la misma conclusión.

Angela Listings

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