Comprar propiedad y residir: dos decisiones distintas

Una de las preguntas más frecuentes de compradores internacionales en Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo es si comprar una propiedad les otorga residencia. La respuesta empieza por separar dos asuntos. Un extranjero puede adquirir inmuebles en República Dominicana sin necesidad de residir, y según la guía de CLIC Inmobiliaria de julio de 2026 no se requiere visa, residencia ni permiso especial para comprar; basta el pasaporte y, en algunos casos, un número de contribuyente. La residencia es un trámite migratorio independiente, con sus propias reglas y su propio expediente.

Este artículo ordena lo que las fuentes de 2026 permiten afirmar con razonable certeza y señala con claridad los datos que se contradicen entre sí y que usted debe confirmar directamente con la Dirección General de Migración antes de decidir. No es asesoría legal ni migratoria.

El marco legal

La base es la Ley 285-04 sobre Migración, promulgada el 15 de agosto de 2004, y su reglamento de aplicación, el Decreto 631-11 de 2011. La Dirección General de Migración depende del Ministerio de Interior y Policía. Según una guía publicada por El Inmobiliario el 3 de agosto de 2026, la Ley 285-04 no ha sido modificada este año. La misma fuente indica que un anteproyecto de reforma de la ley migratoria, de junio de 2026, se encontraba en revisión en julio y no está vigente, y que la Resolución DGM-001-2026, del 16 de marzo, endureció renovaciones de permisos de trabajo temporales, sin afectar a las categorías de inversionista.

Categorías de residencia

Las fuentes describen la residencia temporal, válida por un año y renovable, la residencia permanente, de cuatro años renovables, y la residencia definitiva, posterior a más de diez años de residencia permanente continua. Dentro de las vías para extranjeros con capital o ingresos figuran el inversionista, el rentista, que debe acreditar un ingreso mensual fijo de al menos US$2,000 según la guía citada, y el pensionado, con una pensión verificable del exterior.

Documentos habituales

Para cualquier categoría, las guías coinciden en lo esencial: pasaporte con al menos seis meses de vigencia, acta de nacimiento apostillada y traducida, certificado de antecedentes penales de los últimos cinco años de residencia, prueba de estado civil, examen médico autorizado por la DGM, póliza de garantía de una aseguradora y fotografías. Los expedientes inactivos por 90 días calendario pueden vencer. El solicitante suele recibir primero una visa de residencia en un consulado dominicano, que debe utilizar en un plazo de 60 días.

La pregunta central: ¿cuánto hay que invertir en inmuebles?

Aquí las fuentes no coinciden, y es precisamente donde el comprador debe ser más cuidadoso. La guía de CLIC Inmobiliaria afirma que la residencia por inversión inmobiliaria requiere un mínimo de US$200,000 en bienes raíces, bajo el Decreto 631-11, y describe un proceso de compra, registro, solicitud ante Migración, entrevista y entrega de tarjeta, con una tarjeta inicial de un año y luego una de cuatro años. En cambio, la guía de El Inmobiliario indica que no se establece un monto mínimo de inversión inmobiliaria para la categoría de inversionista, y que la inversión puede estar representada en capital de empresa, instrumentos financieros u otros activos reconocidos por la DGM. Un artículo de Diario Libre de 2021 mencionaba una cifra de US$250,000 en el contexto de un acuerdo entre ProDominicana y Migración, sin precisar que se tratara de inmuebles, y sin garantizar su vigencia actual.

La conclusión honesta es que no existe consenso verificable en estas fuentes, y que ninguna cita un texto oficial de la DGM para la cifra. Por ello, recomendamos no basar la compra en la expectativa de un monto específico sin una confirmación escrita de la DGM o de un abogado migratorio.

Alternativas si no califica como inversionista

La guía de El Inmobiliario menciona que quien no califique como inversionista puede explorar vías como la categoría RT-9, con certificado bancario de al menos RD$300,000 (RD$150,000 si está casado con dominicano), además de la vía de rentista. Las tarifas y plazos indicados provienen de un resumen y deben validarse contra la DGM.

Plazos: expectativas razonables

Las estimaciones varían según la categoría y el año de la fuente. En 2021, la DGM hablaba de aproximadamente un mes y medio para una residencia de inversionista, frente a unos tres meses de una residencia ordinaria. Una guía de 2026 estima unos 45 días laborables para el rentista. Son referencias, no compromisos, y el tiempo real depende de la completitud del expediente.

Residencia y compra: cómo ordenar los pasos

En la práctica, un orden prudente es primero definir si la residencia es un objetivo real o un beneficio adicional; después consultar a un abogado migratorio sobre la categoría que corresponde a su perfil; luego confirmar el monto y el tipo de inversión aceptados por la DGM; y solo entonces cerrar la compra, con la debida diligencia sobre títulos, deslindes y estatus del proyecto. Cuando la residencia no es el objetivo principal, la compra puede proceder con total independencia del trámite migratorio.

Cómo acompaña Angela Listings

Nuestro rol es asesorar con criterio local en la parte inmobiliaria: selección de propiedades en Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo, coordinación de la diligencia debida con abogados independientes y acompañamiento del proceso de compra para inversionistas que viven fuera del país. En los asuntos migratorios, trabajamos junto a especialistas que pueden confirmar el expediente exacto que corresponde a cada cliente.

Conclusión

Comprar propiedad en República Dominicana no exige residencia, y obtener residencia es un proceso aparte con requisitos que deben confirmarse en la fuente oficial. En 2026, la prudencia consiste en distinguir los datos confirmados, como el marco de la Ley 285-04 y las categorías generales, de aquellos que las fuentes contradicen, como el monto mínimo de inversión inmobiliaria. Una consulta previa con un abogado migratorio evita sorpresas.

Fuentes consultadas: CLIC Inmobiliaria (1 de julio de 2026), El Inmobiliario (3 de agosto de 2026) y Diario Libre (14 de enero de 2021). Verifique siempre en migracion.gob.do.

Angela Listings
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