Hay un dato que los inversionistas institucionales revisan antes de mirar una sola propiedad y que el comprador individual casi siempre pasa por alto: la calificación crediticia soberana del país en el que va a colocar su capital. No es un número decorativo. Determina el costo al que se financia el Estado, condiciona las tasas de interés que enfrentan los bancos locales, influye en la estabilidad del tipo de cambio y, en última instancia, define cuánto riesgo sistémico está asumiendo quien compra una villa en Cap Cana o un apartamento en Punta Cana. Este artículo explica dónde está República Dominicana en 2026, qué dicen las tres grandes agencias y cómo traducir esa información a decisiones inmobiliarias concretas.

La fotografía de 2026: tres agencias, tres notas

En 2025, Moody’s elevó la calificación soberana dominicana de Ba3 a Ba2 con perspectiva estable, nota que ha mantenido durante 2026. S&P Global Ratings sostiene la calificación en BB con perspectiva estable desde 2022. Fitch Ratings confirma la nota en BB-, aunque en su revisión del 15 de abril de 2026 redujo la perspectiva de positiva a estable, citando un crecimiento por debajo del promedio histórico y una elevada carga de intereses sobre los ingresos fiscales.

Las tres notas colocan al país en la categoría de “grado especulativo” de calidad superior, es decir, a dos escalones del grado de inversión en la escala de Moody’s (Ba2 frente a Baa3) y a dos y tres escalones en las de S&P y Fitch respectivamente. Es una posición intermedia: no es grado de inversión, pero está muy lejos de la zona de riesgo de impago, y el informe trimestral de riesgo país de la Secretaría Ejecutiva del Consejo Monetario Centroamericano publicado en julio de 2026 confirmó que ninguna de las tres agencias modificó su evaluación durante el segundo trimestre.

El riesgo país: 161 puntos frente a 251 de América Latina

Más elocuente que la letra de la calificación es el riesgo país medido por el índice EMBI de J.P. Morgan, que refleja cuánto más rendimiento exigen los inversionistas a los bonos dominicanos respecto a los del Tesoro de Estados Unidos. Según el informe más reciente del Banco Central, República Dominicana registró 161 puntos básicos, frente a un promedio latinoamericano de 251 y un promedio global de mercados emergentes de 220.

El país ocupa la posición once de la región, por debajo de México (203), Colombia (191) y Brasil (176), economías con mayor tamaño y, en varios casos, con grado de inversión. Solo Costa Rica (126), Panamá (118), Guatemala (114), Perú (110), Paraguay (103), Chile (85) y Uruguay (60) muestran menor percepción de riesgo. Para el inversionista inmobiliario, esa lectura es directa: el mercado internacional considera a República Dominicana un deudor más confiable que la mayoría de sus vecinos, lo que se traduce en un entorno financiero más previsible para activos denominados en dólares.

Lo que sostiene la calificación

Las agencias coinciden en los pilares que sustentan la nota. Fitch destaca una estructura exportadora diversificada, un PIB per cápita elevado para su categoría e indicadores sociales y de gobernanza que comparan favorablemente con sus pares. Moody’s fundamentó su mejora de 2025 en la resiliencia del crecimiento y en la fortaleza institucional. El turismo, con 7,700,118 visitantes entre enero y julio de 2026 y un julio récord de 921,718 turistas, y la inversión extranjera directa, que alcanzó US$3,276.5 millones en el primer semestre con una expectativa del Banco Central de superar los US$5,300 millones al cierre del año, son las fuentes de divisas que dan credibilidad al perfil externo.

Fitch, además, proyecta que el crecimiento se recupere hasta el 4 % en 2026 y el 4.5 % en 2027, por encima de la mediana del 3.7 % para países con calificación BB. Esa recuperación después del 2.1 % de 2025 es precisamente lo que las agencias observan para decidir si el país retoma la senda hacia el grado de inversión.

Lo que la frena: deuda, intereses y reforma fiscal

Las debilidades también son explícitas. La deuda pública consolidada cerró 2025 en US$76,248.6 millones, equivalentes al 59.4 % del PIB al incluir al Banco Central, y la deuda del sector público no financiero alcanzó US$80,447.33 millones a marzo de 2026, con un crecimiento interanual del 10.07 %. Fitch señala que la relación entre intereses e ingresos subió al 21.9 % en 2025, la más alta entre los países BB y el doble de la mediana, mientras que los ingresos fiscales representan apenas el 15.8 % del PIB frente a una mediana del 25 %.

El 67 % de la deuda está denominada en moneda extranjera, lo que la expone a fluctuaciones cambiarias, aunque un vencimiento promedio de 11.6 años mitiga el riesgo de refinanciamiento. A esto se suman el déficit del sector eléctrico y las presiones fiscales derivadas de la congelación de precios de combustibles decretada en marzo de 2026 ante el alza del petróleo, que Fitch estima ampliará el déficit del gobierno central al 3.8 % del PIB. Las tres agencias coinciden en que una reforma fiscal que amplíe la base de ingresos es la llave del grado de inversión, y en que impulsarla antes del año preelectoral de 2027 será complejo.

Cómo traducir todo esto a una decisión inmobiliaria

Estabilidad cambiaria y activos en dólares

Un riesgo país bajo y una calificación estable reducen la probabilidad de episodios de devaluación abrupta. Para quien compra una propiedad de lujo cotizada en dólares y la alquila en dólares, como ocurre en Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo, la calificación soberana funciona como un seguro implícito sobre el valor de reposición y sobre la capacidad del país de seguir honrando sus compromisos externos sin medidas extraordinarias sobre el mercado cambiario.

Tasas de interés y financiamiento local

La nota soberana es el techo de la calificación de los bancos dominicanos. Mientras el país siga en Ba2/BB, las hipotecas para extranjeros mantendrán tasas superiores a las de mercados con grado de inversión. El inversionista que se apalanca debe modelar ese costo; el que compra con capital propio o financiamiento del desarrollador está menos expuesto, y es una de las razones por las que la preventa con plan de pagos sigue siendo tan popular en el segmento de lujo.

El escenario de mejora y la oportunidad de comprar antes

Si el país alcanza el grado de inversión en los próximos años, la experiencia de otros mercados muestra que la entrada de capital institucional (fondos de pensiones, aseguradoras, REITs internacionales) comprime los rendimientos exigidos y eleva el precio de los activos. Comprar durante la fase Ba2/BB, con el riesgo país ya en 161 puntos, es posicionarse antes de esa eventual revalorización. La contrapartida es que ese escenario depende de una reforma fiscal cuya fecha nadie puede garantizar.

Lectura práctica para el due diligence

El inversionista prudente incorpora tres indicadores a su seguimiento anual: la evolución del EMBI dominicano frente al promedio regional, las revisiones de perspectiva de las tres agencias (especialmente cualquier cambio de estable a negativa) y la relación deuda/PIB. Ninguno de ellos afecta el título de propiedad ni la exención CONFOTUR, pero todos afectan el entorno en el que esa propiedad se revende.

Conclusión

República Dominicana llega a 2026 con la mejor combinación de calificación y riesgo país de su historia reciente: Ba2, BB y BB- con perspectivas estables, y un diferencial de 161 puntos que la coloca entre las economías más confiables de América Latina. No es grado de inversión y las agencias son claras sobre lo que falta, pero es un entorno en el que el capital extranjero sigue entrando a ritmo récord y el turismo bate sus propias marcas mes tras mes. Para el inversionista inmobiliario de lujo, la calificación soberana no es un motivo para comprar ni para dejar de hacerlo; es la medida del riesgo sistémico que acompaña a cada villa. En 2026, esa medida es favorable, y saber leerla es parte de invertir con criterio.

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