Por qué la estrategia de salida importa tanto como la de entrada

Quien invierte en una propiedad de lujo en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo suele dedicar meses a evaluar la compra: ubicación, calidad de construcción, potencial de renta, estado jurídico del título. Con frecuencia, en cambio, la pregunta sobre cuánto se pagará al vender se deja para el final. En 2026 esa pregunta tiene una respuesta mucho más concreta que hace unos meses, porque la Ley 30-26 incorporó al Código Tributario un régimen específico para las ganancias de capital generadas por la venta de bienes inmuebles de personas físicas.

Este artículo resume lo que dice el texto de la ley, señala con claridad lo que todavía depende del reglamento y propone una forma ordenada de planificar la salida. No es asesoría fiscal ni legal: es una guía editorial para que usted llegue a la conversación con su contador y su abogado con las preguntas correctas.

Qué establece la Ley 30-26 sobre la venta de inmuebles

La ley, titulada de medidas pro-crecimiento económico, simplificación fiscal y mitigación de la crisis internacional, fue aprobada por el Senado el 17 de junio de 2026 y por la Cámara de Diputados el 18 de junio de 2026, según el texto que hemos podido consultar. Su artículo 14 introduce el artículo 296-1 del Código Tributario, que dispone que las ganancias de capital generadas en la enajenación de bienes inmuebles propiedad de personas físicas están sujetas a una tasa del diez por ciento (10 %) como pago único y definitivo.

Dos elementos merecen atención. El primero es la expresión “pago único y definitivo”: significa que, una vez liquidado ese 10 %, la ganancia no se vuelve a sumar a la renta anual del vendedor. El segundo es que el impuesto recae sobre la ganancia, es decir, la diferencia entre el valor de venta y el costo de adquisición, y no sobre el precio total de la operación. Un inmueble vendido en US$1,000,000 que se adquirió por US$800,000 no tributa sobre un millón, sino sobre la utilidad, con las reglas de cálculo que defina la normativa.

El plazo de seis meses

La ley establece que el impuesto debe liquidarse dentro de los seis meses contados desde que se perfecciona el acto traslativo de propiedad. Conviene leerlo bien: se trata de un plazo de pago, no de un período mínimo de tenencia. En el texto revisado no encontramos un tiempo mínimo que el propietario deba esperar para vender; lo que sí existe es una fecha límite para pagar una vez vendido.

Las exenciones sobre la vivienda habitual

El texto contempla exenciones pensadas para la vivienda habitual. Si el importe total obtenido en la transferencia se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de los seis meses, la ganancia queda exenta; si la reinversión es parcial, la exención es proporcional a lo reinvertido. Adicionalmente, la modificación al artículo 299 exime las ganancias por la transferencia de la vivienda habitual de personas mayores de sesenta y cinco años.

Esto es relevante para el inversionista internacional por una razón sencilla: la gran mayoría de las villas de lujo en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo se adquieren como segunda residencia o como inversión de renta, no como vivienda habitual en el sentido fiscal dominicano. Antes de asumir que una exención le aplica, es indispensable confirmar con un profesional si su inmueble califica.

Propiedades en sociedades

El texto también prevé que las personas jurídicas o entidades cuya actividad consista exclusivamente en la tenencia de bienes inmuebles, siempre que el inmueble no se use para actividades comerciales, puedan acogerse a este tratamiento. Para quien posee su villa a través de una sociedad, esta cláusula merece una revisión cuidadosa, especialmente si la propiedad se alquila de forma turística, porque la renta puede ser considerada actividad comercial. Es un punto que debe aclarar su asesor fiscal caso por caso.

Lo que todavía no está resuelto

Un análisis honesto debe separar lo que dice la ley de lo que aún se espera. Según la fuente secundaria que analizamos, varias cuestiones prácticas quedan pendientes del reglamento. No hemos podido confirmar en el texto estudiado cómo se aplica el impuesto a un vendedor no residente, que es precisamente el perfil de muchos compradores extranjeros de Angela Listings. Tampoco está confirmada la fórmula exacta de cálculo: si el costo de adquisición se ajusta por inflación, cómo se documentan las mejoras realizadas a la propiedad y cómo se acredita el costo en inmuebles heredados o donados.

Existe además una referencia a la reducción del impuesto unificado sobre otras operaciones inmobiliarias de la Ley 173-07, que según un resumen de la ley pasaría a 1 % desde 2027 y se eliminaría desde 2028. Es un dato que consideramos no verificado en su alcance, y por eso lo presentamos solo como una señal para consultar con su notario o asesor, no como una cifra de planificación.

Finalmente, el texto que revisamos corresponde a una copia alojada por un tercero y no a la publicación en la Gaceta Oficial. Recomendamos contrastar cualquier decisión con el texto oficial y con las normas de aplicación que emita la DGII.

Cómo planificar la salida desde Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo

Conserve la documentación desde el primer día

Si la base del impuesto es la ganancia, el costo de adquisición documentado es una parte central del cálculo. Guarde la escritura de compra, el comprobante del impuesto de transferencia, los honorarios legales y notariales, y las facturas de mejoras estructurales. Una carpeta bien ordenada puede ahorrar semanas de discusión con la administración tributaria y a su comprador.

Defina la naturaleza de la propiedad

Si el inmueble es su vivienda habitual, es segunda residencia o inversión de renta cambia el análisis. Las exenciones descritas arriba están pensadas para la vivienda habitual. Si usted destina la villa a alquiler vacacional, habrá otras consideraciones, entre ellas la facturación electrónica y las obligaciones de quien percibe rentas en el país.

Considere el país donde reside

Un vendedor extranjero debe revisar también cómo tributa esa venta en su país de residencia, y si existe algún mecanismo para evitar doble tributación. República Dominicana no tiene convenio de doble imposición con muchos de los países de origen de nuestros compradores. Por eso, nuestras guías por nacionalidad recomiendan siempre trabajar con un asesor en ambas jurisdicciones.

Ponga fecha al calendario

Con un plazo de seis meses para liquidar el impuesto tras el traspaso, conviene que el cierre de la venta, el cálculo de la ganancia y la provisión de fondos para el pago estén coordinados desde la firma del contrato. Un buen contrato de promesa de venta debería indicar quién asume el trámite y cómo se retienen los fondos.

Qué significa para el inversionista

Una tasa del 10 % sobre la ganancia, como pago único y definitivo, ofrece a quien invierte un marco más legible que el que existía antes. No cambia, sin embargo, lo esencial: el resultado final de una inversión inmobiliaria depende del precio de entrada, de la calidad del activo, de los costos de mantenimiento y operación, de la demanda del mercado al momento de vender y de la estructura legal con la que se posee. Ninguna cifra de este artículo constituye una promesa de rentabilidad.

Lo que sí podemos afirmar es que quien planifica su salida desde la compra toma mejores decisiones: elige el tipo de titularidad con intención, conserva los documentos, calcula escenarios conservadores y evita sorpresas en el cierre.

Conclusión

La Ley 30-26 trae una regla clara de tasa y de plazo para la venta de inmuebles por personas físicas, pero deja abiertas cuestiones relevantes que el reglamento deberá aclarar, especialmente para el vendedor no residente. Nuestra recomendación es concreta: si está considerando vender o comprar, solicite una proyección de salida junto con su análisis de compra, y revíselo con su abogado y su contador antes de firmar.

Fuentes consultadas: texto de la Ley 30-26 (copia alojada en siemprealdia.co) y análisis de Siempre al Día (Alegra), publicado el 23 de junio de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal ni fiscal.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

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